Нормативные и судебные акты по теме 9 – Договор аренды (общие положения), прокат, аренда транспортных средств

Гражданский кодекс Российской Федерации, глава 34 §1-3

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"

Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации от 7 марта 2001 г. № 24-ФЗ, глава X (Аренда судов)

Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. № 81-ФЗ, главы X и XI.

Специальная литература по теме 9 – Договор аренды (общие положения), прокат, аренда транспортных средств

Вавилин Е.В. Аренда транспортных средств. – Саратов, 2001.

Г.С.Васильев, А.О.Рыбалов «Часть вещи» как объект аренды // Закон, 2007, № 5

Витрянский В.В. Договор аренды (имущественного найма) по современному российскому гражданском управу // Нотариус. 2001. № 3.

Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: Прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.: Статут, 2000.

Красавчиков О.А. Договор имущественного найма в советском гражданском праве. Свердловск, 1963.

М.Кратенко Договор «аренды» нетипичных объектов // Хозяйство и право, 2007, № 6

Ломидзе О.Г. Природа права аренды и внесение арендных прав в уставный капитал общества // Законодательство, 2007, № 2.

Тарасенко Ю.А. О выборе способа защиты прав арендатора // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 2005, № 5.

Шапкина Г. Договор аренды // приложение к журналу «Хозяйство и право», 2003, № 7.

Эрделевский А. Комментарий к Обзору практики разрешения споров, связанных с арендой (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года № 66) приложение к журналу «Хозяйство и право», 2007, № 4.

Тема 10. Аренда зданий и сооружений, аренда предприятий

Аренда зданий, сооружений относится к договорам, связанным одновременно с правовым регулированием оборота недвижимости. Этот договор является также возмездным, однако его особенность состоит в том, что он считается незаключенным, если сторонами не согласован размер арендной платы (ст. 654 ГК РФ), следовательно, в данной разновидности аренды появляется дополнительное существенное условие – размер арендной платы. Необходимо знать, что законодатель сопрягает со сроком действия договора аренды определенные действия по его заключению: если договор заключен на срок не менее года, то он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Особенности регулирования аренды предприятия обусловлены его объектом. Предприятие представляет собой имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В имущественный комплекс включается как недвижимое, так и движимое имущество (в том числе, родовые вещи), а также имущественные права и обязанности. Студенту необходимо изучить порядок передачи предприятия по договору, дополнительные (в отличие от общих положений) правовые возможности арендатора, сопряженные с особенностями объекта аренды – предприятие, как имущественный комплекс, существенные условия договора, ответственность сторон и возврат предприятия арендодателю, а также гарантии прав кредиторов арендодателя.

1.Понятие договора аренды зданий и сооружений, общая характеристика этой разновидности аренды.

2.Понятие договора аренды предприятия, общая характеристика этой разновидности аренды.

3. Законодательное регулирование аренды недвижимости. Проблема определения объектных характеристик.

4. Форма и государственная регистрация договора аренды недвижимости.

5. Условия договора аренды зданий и сооружений.

6. Обязанности сторон договора аренды зданий и сооружений.

6. Условия договора аренды предприятия.

7. Особенности содержания договора и содержания прав и обязанностей сторон в договоре аренды предприятия.

8. Проблемы возникновения права аренды недвижимого имущества.

Задания к семинару

1. Выявите признаки договора аренды здания и сооружения и аренды предприятия, по которым эти разновидности аренды отличается от других договоров аренды.

2. Какие Вы можете назвать источники правового регулирования аренды недвижимости, кроме положений главы 34 ГК РФ?

3. Какие дополнительные существенные условия устанавливает законодатель применительно к аренде недвижимости? Чем это обусловлено?

4. Как соотносятся понятия «здание», «сооружение», «недвижимость», «недвижимое имущество»?

5. В каких случаях договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации? С какого момента договор аренды предприятия считается зак­люченным?

6. Какие права на земельный участок возникают у арендатора по договору аренды здания?

7. Что является объектом договора аренды предприятия? Можно ли заключить договор аренды унитарного предприятия?

Какое имущество и какие права составляют предприятие, передаваемое по договору аренды предприятия?

8. Какими правами наделены кредиторы арендодателя при передаче предприятия в аренду ? Каковы последствия нарушения этих прав?

9. Каков порядок передачи предприятия в аренду? Какие Вы можете выявить особенности передачи предприятия в аренду только из легального определения договора аренды предприятия?

10. Каков объем прав арендатора в отношении арендуемого предприятия?

11. Правовой режим улучшений, внесенных арендатором в пред­приятие.

Тест-контрольные вопросы:

1. Каковы последствия несоблюдения формы договора аренды зданий и сооружений?

а) ничтожность договора;

б) оспоримость договора;

в) недопустимость ссылаться на свидетельские показания в подтверждение факта заключения договора и его условий.

Вариант 1. Выявите составные элементы понятия "предприятие как имущественный комплекс".

Вариант 2. В каких случаях при аренде предприятия применяет­ся институт перевода долга?

Вариант 3. Как соотносятся в договоре аренды предприятия момент его заключения и момент возникновения прав арендатора на арендуемый комплекс?

Вариант 4. Какие правомочия сохраняет за собой арендодатель в отношении предприятия, переданного в аренду?

Тест- контрольные задания

Вариант 1. По действующему законодательству предприятие как имущественный комплекс включает в себя:

1. только совокупность вещей, так как оно названо имуществен­ным комплексом;

2. совокупность вещей и имущественных прав;

3. так, как в пункте 2, и. кроме того, имущественные обязанности;

4. совокупность вещей, имущественных прав и обязанностей и других прав.

Вариант 2. По договору аренды предприятия арендатор приоб­ретает следующие правомочия в отношении арендуемого комплек­са:

1)правомочие владения;

2)правомочия владения и пользования;

3)правомочия владения, пользования, а также, если иное не предусмотрено договором, и ограниченное правомочие распоряжения;

4)правомочия владения, пользования и распоряжения.

Вариант 3. При внесении улучшений в арендованное имуще­ство арендодатель обязан возместить арендатору:

1)стоимость этих улучшений арендатору;

2)лишь стоимость неотделимых улучшений;

3)стоимость любых улучшений, если он давал разрешение на такие улучшения;

4)обязан возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды и законодательством;

5)обязан возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Вариант 4. Перевод долга арендодателя на арендатора по до­говору аренды предприятия:

1)невозможен без согласия кредитора;

2)возможен без согласия кредитора;

3)возможен без согласия кредитора, однако в этом случае арендодатель не перестает быть обязанным лицом перед кредитором наря­ду с арендатором;

Задачи

Задача 1. ОАО «Луч» заключило с ООО «Стройсервис» договор аренды складских помещений. Склад находился на территории производственной базы АО «Луч». По истечении трех месяцев АО «Луч» заявило о повышении арендной платы. ООО «Стройсервис» отказалось платить арендную плату в повышенном размере. В ответ на это директор ОАО «Луч» отдал распоряжение охране не пускать на территорию производственной базы персонал и транспортные средства ООО «Стройсервис».

Каким образом ООО «Стройсервис» может защитить свои права? Какого рода иск может быть предъявлен им к арендодателю?

Задача 2. Муниципальное учреждение сдало в аренду АО «Восход» часть своих помещений для размещения его сроком на три года. В свою очередь АО с согласия арендодателя сдало часть этих помещений своему дочернему обществу – ООО «Закат» на тот же срок. По истечении первого года аренды договор между учреждением и АО был расторгнут по соглашению сторон. Арендодатель потребовал также освободить занимаемые помещения и от ООО «Закат». Последнее в свою очередь потребовало заключения с ним договора аренды на оставшийся срок, мотивируя это тем, что договор субаренды был заключен с согласия арендодателя.

Обязан ли арендодатель заключать договор аренды с ООО «Закатом»? Как обосновать отказ в заключении этого договора?

Задача 3. ОАО «Луч» арендовало помещения у ООО «Агроснаб». После окончания срока аренды ООО «Агроснаб» отказало ОАО «Луч» в заключении нового договора. ОАО «Луч» предъявило в арбитражный суд исковое заявление с требованием о понуждении ООО «Агроснаб» к заключению нового договора аренды.

Представьте тезисы мотивировочной части судебного решения?

Задача 4. ЗАО «Стрела» заключило с ООО «Успех» договор о передаче последнему в аренду предприятия. Договор был зарегистрирован в установленном порядке. Когда арендодатель после заключения договора не передал по акту имущественный комплекс ООО «Успех», последнее предъявило иск о признании договора недействительным в связи с тем, что условием его государственной регистрации должен быть факт передачи по акту объекта арендодателем арендатору? В спорном случае договор зарегистрирован без предварительной передачи предприятия арендатору.

Разрешите спор.

Нормативные и судебные акты по теме 10 – Аренда зданий и сооружений, аренда предприятий

Гражданский кодекс Российской Федерации, глава 34 § 1, § 4, § 5.

Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (с изменениями и дополнениями), ст. 22, 26.

Лесной кодекс Российской Федерации от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ (с изменениями и дополнениями), глава 6.

Водный кодекс Российской Федерации от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ (с изменениями и дополнениями), глава 3

Федеральный закон от 8 ноября 2007 г. № 261-ФЗ "О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями), ст. 31.

Федеральный закон от 8 ноября 2007 г. № 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями)

Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (с изменениями и дополнениями), ст. 1-4, 9,10.

Федеральный закон от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями)

Постановление Правительства РФ от 28 мая 2007 г.  № 324 "О договоре аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности" (с изменениями и дополнениями)

Приказ Минюста РФ от 6 августа 2004 г. № 135 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества" (с изменениями и дополнениями)

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 апреля 2008 г. № 1004/08 Суд правомерно признал недействительным договор аренды помещений, расположенных в здании кинотеатра, и удовлетворил требование о выселении ответчика из арендованных помещений, поскольку оспариваемая сделка является крупной для унитарного предприятия и совершена без согласия собственника имущества

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 апреля 2008 г. № 1051/08 Поскольку арендная плата, установленная по договору субаренды, не превысила обычных ставок аренды аналогичных помещений в данной местности, оснований для взыскания с ответчика сумм неосновательного обогащения нет

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 3 июля 2007 г. № 3484/07 Поскольку договором аренды федерального имущества, заключенным между сторонами, предусмотрено условие об изменении размера арендной платы в случае изменения действующих законодательных и иных нормативных актов, то арендодатель правомерно изменил арендную плату при изменении коэффициентов, установленных компетентным органом

Специальная литература по теме 10 – Аренда зданий и сооружений, аренда предприятий

Г.С.Васильев, А.О.Рыбалов «Часть вещи» как объект аренды // Закон, 2007, № 5

Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: Прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.: Статут, 2000.

Гутников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право. 1999. №5.

Добрачёв Д.В. Некоторые проблемы практики разрешении споров, связанных с применением договора аренды земельного участка // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 2005, № 1.

Дорогавцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как объекты аренды недвижимости (Проблематика соотношения и разграничения понятий) // Государство и право. 2002. № 7.

Калачева С.А. Аренда офисных, складских, торговых помещений. – М., 2001

Оксюк Т.Т., Пиксин Н.Н. Гражданско-правовые аспекты долгосрочной аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения // Российская юстиция. – 2005. – № 9.

Эрделевский А. Комментарий к Обзору практики разрешения споров, связанных с арендой приложение к журналу // Хозяйство и право, 2007, № 4.