Раздел III. Обязательства по наделению правом на пользование имуществом

В группу обязательств по передаче имущества во временное владение и пользование (или только пользование) включаются: договоры аренды, найма жилого помещения и договор безвозмездного пользования имуществом (ссуда). В одну группу их объединяет наделение правом на временное владение и пользование чужой индивидуально-определенной вещью, то есть передача вещи в пользование при неизменности титула собственника и при этом наделении собственником обязательственным правом иного лица на переданную в пользование вещь. Исключением из данного правила является передача в аренду предприятия, как имущественного комплекса, в состав которого могут быть включены не только индивидуально-определенные вещи, но и родовые вещи, а также имущественные права, средства индивидуализации и другие исключительные права (ст. 132 ГК РФ).

Аренда и наем жилого помещения являются возмездными договорами, в то время как договор ссуды не имеет встречного предоставления и является безвозмездным.

К этой группе условно можно отнести и договор коммерческой концессии. Условный характер отнесения коммерческой концессии (синоним употребляемого в международной практике термина «франчайзинг») к этой группе договоров предопределен особенностями объекта правонаделения. Если в аренде (найме, безвозмездном пользовании) собственник или иное управомоченное им лицо наделяет правом на владение и пользование индивидуально-определенной вещью, то в договоре коммерческой концессии объектом правонаделения является комплекс принадлежащих правообладателю исключительных прав, в том числе средств индивидуализации.

При изучении договоров, направленных на наделение правом на пользование имуществом, необходимо учесть, что все договоры этой группы по моменту заключения сконструированы законодателем по консенсуальной модели, кроме договора аренды транспортных средств, который считается заключенным по модели реального договора.

Сторонами изучаемых договоров являются: 1) в аренде – арендодатель и арендатор (разновидность в лизинге – лизингодатель и лизингополучатель); 2) в найме жилого помещения – наймодатель и наниматель; 3) в договоре безвозмездного пользования – ссудодатель и ссудополучатель; 4) в договоре коммерческой концессии – правообладатель и пользователь.

Тема 9. Договор аренды (общие положения), прокат, аренда транспортных средств

Объектами договора аренды могут быть только индивидуально-определенные и не потребляемые вещи, так как именно эти вещи и подлежат возврату по истечении срока договора арендодателю. Нужно усвоить легальное определение договора аренды и его общие положения, предусмотренные ст. 606–625 ГК РФ, форму договора, значение предписаний о сроках, способы внесения арендной платы, права и обязанности сторон договора, возврат арендованного имущества, ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора. Общие положения о договоре аренды помогут изучить и особенности отдельных видов аренды, таких как: прокат, аренда транспортных средств (с экипажем и без экипажа), аренда зданий, сооружений, предприятия, лизинг.

При изучении договора проката необходимо знать, что этот договор является публичным и отличается особым субъектным составом; обращение к этой разновидности аренды (прокат) призвано обеспечить исключительно бытовые цели.

Аренда транспортных средств регулируется помимо норм ГК РФ, также нормами Воздушного кодекса (1997 г.) и Кодексом торгового мореплавания (1999 г.), а также Кодексом внутреннего водного транспорта (2001 г). Объекты договора относятся к источникам повышенной опасности, в связи с чем при причинении вреда в связи с эксплуатацией этого источника актуализируется вопрос о субъекте ответственности за причинение вреда: если вред причинен по договору аренды с экипажем – ответственность несет арендодатель, если без экипажа – арендатор.

1.Легальное определение договора аренды. Хозяйственная цель и правовой эффект этого договора.

2. Законодательное регулирование аренды.

3. Форма договора аренды, значение государственной регистрации отдельных видов договора аренды.

4. Объект аренды.

5. Существенные условия договора аренды.

6. Права арендатора и обязанности арендодателя.

7. Последствия нарушения арендодателем своих обязанностей.

8. Права арендодателя и обязанности арендатора.

9.Последствия нарушения арендатором своих обязанностей.

10. Распоряжение арендатором принадлежащим ему правом аренды (субаренда, перенаём, залог арендных прав, внесение права пользования арендованным имуществом в уставный капитал третьего лица).

11. Договор проката. Характеристика субъектного состава. Отличие от общих положений в содержании прав и обязанностей сторон.

12. Договор аренды транспортного средства. Инвариантности этой разновидности договора аренды. Отличие от общих положений в содержании прав и обязанностей сторон.

Задания к семинару

1. Составьте схему «Существенные условия договора аренды и его разновидностей».

2.. Обоснуйте необходимость специального регулирования отдельных разновидностей аренды.

3. Назовите основные права и обязанности сторон договора аренды.

4. Кто может выступать арендодателем? Как этот вопрос решается применительно к публичным имуществам?

5. Кому принадлежат продукция, плоды и доходы, извлеченные в процессе пользования арендуемым имуществом?

6.Для каких разновидностей договора аренды установлены пре­дельные сроки аренды ?

7.Каковы правовые последствия заключения договора аренды на неопределенный срок?

8. За какие недостатки вещи, переданной по договору аренды, отвечает арендодатель? Способы защиты арендатора при обнаружении недостатков переданной веши.

9. Что такое капитальный и текущий ремонт? (при ответе на этот вопрос рекомендуется обратиться к актам судебного толкования).

Каким образом распределяются обязанности сторон по осуществле­нию текущего и капитального ремонта?

10. Назовите способы защиты арендатора в следующих ситуациях:

- арендодатель не предоставил арендатору оговоренное имущество;

- арендодатель предоставил арендатору оговоренное имущество с просрочкой;

- арендодатель имущество передал, но не передал все принадлежности имущества и (или) относящиеся к нему документы;

- имущество передано с недостатками;

- арендодатель не выполняет обязанности по содержанию имущества;

- арендодатель создает препятствия арендатору в пользовании имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

11. Назовите способы защиты арендодателя в следующих ситуациях:

- арендатор нарушает обязанности по внесению арендной платы;

- арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

- арендатор существенно ухудшает имущество;

- арендатор не выполняет обязанности по содержанию арендованного имущества;

- арендатор не возвращает имущество по истечении срока действия договора раенды.

12. Расскажите о правилах досрочного расторжения договора аренды по требованию одной из сторон.

13. Какова правовая судьба улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором в период его использования ? В каком случае арендодатель обязан возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества?

14. Распоряжение арендатором принадлежащим ему правом аренды (субаренда, перенайм, залог арендных прав, внесение права аренды в уставный капитал хозяйственного общества).

15. В чем отличие субаренды от перенайма?

16. Правовое положение субарендатора. Защита интересов добросовестного субарендатора при досрочном прекращении договора аренды.

17. Кто является обязанным лицом перед арендодателем в ситуации внесения арендатором прав пользования арендованным имуществом в уставный капитал третьего лица ?

18. Содержание преимущественных прав арендатора, условия и порядок осуществления преимущественного права.

19. Перемена лица в арендном правоотношении на основании закона. В каких случаях изменение субъектного состава договора аренды влечет прекращение договора?

20. Выявите основания прекращения договора аренды.

21. По каким критериям договор проката отграничивается от иных разновидностей договора аренды?

22. Кто может выступать арендодателем и арендатором в договоре проката?

23. Как в договоре проката распределяются обязанности по осу­ществлению капитального и текущего ремонта?

24. Выявите особенности правового регулирования аренды транспортного средства по содержанию прав и обязанностей сторон.

25. Какие источники правового регулирования аренды транспортного средства, кроме положений главы 34 ГК РФ, Вы можете назвать ?

26. Что такое тайм-чартер и бербоут-чартер ?

27. Назовите основные отличия договора аренды транспортно­го средства с экипажем от договора аренды транспортного средства без экипажа.

Тест-контрольные вопросы

1. Определите, какие из нижеуказанных относятся к существен­ным условиям договора аренды (по общим положениям)

а) объект аренды;

б) размер арендной платы;

в) срок аренды;

г) порядок внесения арендной платы;

д) сроки уплаты арендной платы.

2. Что может быть объектом аренды ?

а) любое имущество;

б) только вещи;

г) только индивидуально-определенные вещи:

д) только недвижимые вещи.

3. Каковы последствия нарушения предельных сроков аренды?

а) договор аренды будет считаться заключенным на установленный законом предельный срок.

б) договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок.

в) последствием нарушения предельного срока является недействительность договора.

4. Каков минимальный срок пересмотра размера арендной платы?

а) один год;

б) шесть месяцев;

в) разрешение этого вопроса оставлено законодателем на усмотрение сторон договора аренды.

5. Вправе ли арендатор потребовать досрочного расторжения договора аренды при обнаружении в арендуемом имуществе недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им?

а) не вправе;

б) вправе;

в) не вправе, если арендодатель во время заключения договора знал об этих недостатках и оговорил их при заключении договора аренды.

6. За сколько месяцев должна сторона, заключившая на неопределенный срок договор аренды движимого имущества, предупредить другую сторону о своем отказе от договора?

а) за один месяц;

б) за три месяца;

в) за шесть месяцев.

7. Вправе ли арендодатель потребовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке в случае, когда арендатор существенно ухудшает имущество?

а) не вправе;

б) вправе;

в) вправе – при условии предупреждения арендатора в месячный срок.

г) вправе – при условии направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок.

8. Подлежит ли возмещению, по общему правилу, стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя?

а) подлежит;

б) подлежит, если стоимость улучшений превышает стоимость самого арендованного имущества;

в) не подлежит.

9. Чьей обязанностью является капитальный ремонт имущества, сданного в аренду по договору проката?

а) арендатора;

б) арендодателя;

в) арендодателя, если иное не предусмотрено законом или договором.

10. Какую эксплуатацию осуществляет своими силами арендатор по договору аренды транспортного средства без экипажа?

а) коммерческую;

б) техническую;

в) коммерческую и техническую.

Задачи

Задача 1. АО «Луч» заключило с ООО «Стройсервис» договор аренды складских помещений. Склад находился на территории производственной базы АО «Луч». По истечении трех месяцев АО «Луч» заявило о повышении арендной платы. ООО «Стройсервис» отказалось платить арендную плату в повышенном размере. В ответ на это директор ОАО «Луч» отдал распоряжение охране не пускать на территорию производственной базы персонал и транспортные средства ООО «Стройсервис».

Каким образом ООО «Стройсервис» может защитить свои права? Какого рода иск может быть предъявлен им к ОАО «Луч»?

Задача 2. Работник АО «Луч» Петров, управляя грузовой автомашиной, сбил пешехода Иванова, причинив ему материальный вред на сумму 1 тыс. рублей. В ходе судебного разбирательства по иску Иванова к Петрову выяснилось, что автомашина на праве собственности принадлежит Петрову, однако была сдана им в аренду АО «Луч», работником которого (в должности водителя) является Петров. Авария, в результате которой был сбит Иванов, произошла во время перевозки на этой автомашине груза АО «Луч» по его заданию, о чем свидетельствовал путевой лист. Иванов, узнав об этом, заявил ходатайство о замене ответчика и привлечении в дело АО «Луч». АО «Луч», возражая против иска, заявило, что Петров предоставил автомашину в аренду и сам ей управлял, следовательно, договор аренды, заключенный между ним и Петровым можно квалифицировать как аренда транспортного средства с экипажем. Поэтому перед Ивановым в силу ст. 640 ГК отвечать должен Петров.

Обоснованны ли возражения АО «Луча»? Как решить дело?

Задача 3. Муниципальное учреждение сдало в аренду АО «Восход» часть своих помещений для размещения его сроком на три года. В свою очередь АО с согласия арендодателя сдало часть этих помещений своей дочерней компании – ООО «Закат» на тот же срок. По истечении первого года аренды договор между учреждением и АО был расторгнут по соглашению сторон. Арендодатель потребовал также освободить занимаемые помещения и от ООО «Закат». Последнее в свою очередь потребовало заключения с ним договора аренды на оставшийся срок, мотивируя это тем, что договор субаренды был заключен с согласия арендодателя.

Обязан ли арендодатель заключать договор аренды с ООО «Закат»? Можно ли отказать в иске, учитывая, что арендодателем является муниципальное учреждение?

Задача 4. ОАО «Луч» арендовало помещения у ООО «Агроснаб». После окончания срока аренды ООО «Агроснаб» отказало АО «Луч» в заключении нового договора. АО «Луч», ссылаясь на свое преимущественное право на заключение нового договора аренды и, указывая на то, что оно было исправным арендатором, предъявило в арбитражный суд исковое заявление с требованием о понуждении ООО «Агроснаб» к заключению нового договора аренды. Как разрешить спор?

Задача 5. Гражданин Н. арендовал у гражданина Б. легковой автомобиль Через некоторое время Б. узнал, что Н. зарегистрировался в качестве индивидуального предпринимателя, и использует арендованный автомобиль для перевозки пассажиров за плату. Не согласившись со столь интенсивной эксплуатацией автомобиля, Б. потребовал установления платы за пользование автомобилем в размере 50% получаемого Н. дохода от перевозки пассажиров либо расторжения договора. Н. считал, что требование арендодателя необоснованно, поскольку в заключенном ими договоре нет ни слова о том, для каких целей должен использоваться автомобиль. Не придя к согласию, стороны обратились в юридическую консультацию, адвокат, который поддержал позицию Н., заявив, что целевое назначение при использовании автомобиля соблюдается.

Дайте правовую оценку доводам сторон и определите способы защиты.