§ 3. Арендная плата

Арендная плата взимается за земельные участки, переданные в аренду. Согласно ч. 3 ст. 65 3К РФ арендная плата является существенным условием договора аренды земельного участка, т. е. договор аренды земельного участка без этого условия не будет считаться заключенным.

Если договором аренды земельного участка, находящегося в частной собственности, не определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы, считается, что установлены порядок,

199

условия и сроки, обычно применяемые при аренде земельного участка, аналогичного по качеству, назначению, местоположению и другим характеристикам. Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления. Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ.

Размер арендной платы за частные земли определяется по соглашению сторон. При определении размера арендной платы за государственные и муниципальные земли применяются ставки, устанавливаемые компетентными органами (базовые размеры арендной платы). Традиционно ставки арендной платы устанавливаются за единицу площади арендованного земельного участка, размер ставки арендной платы зависит от зоны градостроительной ценности (в поселениях), категории землепользователя, вида использования земли.

При переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования размер арендной платы на год устанавливается уполномоченными органами в зависимости от вида земельного участка в пределах: трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте; двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Законодатель и в некоторых иных случаях регулирует процесс установления размера арендной платы, например, с целью стимулирования жилищного строительства и ограничения возможного произвола при определении размера арендной платы за земельные участки со стороны органов государственной власти, органов местного самоуправления. Так, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном для жилищного строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства), по истечении трех лет с даты предоставления земельного участка не введен в эксплуатацию построенный объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок взимается в размере не менее двук-

200

ратной ставки земельного налога за соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством. Размер арендной платы за земельный участок, в отношении которого принято решение о развитии территории, предоставленный в аренду лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, определяется в размере земельного налога за соответствующий земельный участок.

Максимальный размер арендной платы за земельные участки, предоставленные резиденту особой экономической зоны на основании соглашения об осуществлении (ведении) промышлен-но-производственной, технико-внедренческой, туристе ко-рекреационной деятельности или деятельности в портовой особой экономической зоне, определяется постановлением Правительства РФ о создании особых экономических зон.

Возможно изменение размера арендной платы по соглашению сторон (но не чаще одного раза в год), если договор аренды не содержит условия, не допускающего пересмотра арендной платы. Довольно часто на практике арендная плата за государственные и муниципальные земли рассчитывается путем применения повышающего коэффициента к ставке земельного налога или конкретного процента от нормативной цены земельного участка в зависимости от назначения. Такие методики расчета не позволяют в полной мере учитывать коммерческую привлекательность земельного участка и финансовое состояние организаций различных отраслей народного хозяйства.

В некоторых регионах ставки арендной платы для иностранных юридических лиц установлены в большем размере, чем соответствующие ставки для российских предпринимателей. Такое положение соответствует федеральному законодательству (если, конечно, нет дискриминации одних иностранных лиц по отношению к иностранцам из третьих стран)¹.

Арендная плата может быть в денежной, натуральной или комбинированной форме. Арендная плата может взиматься отдельно за арендуемый земельный участок или в составе общей арендной платы за все арендуемое имущество.

Территориальные органы Федерального агентства по управлению государственным имуществом ведут списки арендаторов, которым были переданы земельные участки в границах земель,

¹ См.: Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с защитой иностранных инвесторов (п. 4) // Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 18 января 2001 г. № 58.

207

находящихся в ведении соответствующего сельского, поселкового, городского или районного органа местного самоуправления.

Споры, возникающие по вопросам арендной платы за земельные участки, рассматриваются в судебном порядке.