§ 8. Переход прав на земельный участок,

На котором расположены здания, строения,

Сооружения

Законодатель стремится подчинить недвижимость, расположенную на земельном участке, и сам земельный участок единому правовому режиму. Это выражается в установлении императивными нормами ЗК РФ обязанности произвести при отчуждении земельного участка и отчуждение находящихся на нем здания, строения, сооружения, если они принадлежат одному лицу. Также отчуждение зданий, строений, сооружений, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, должно проводиться вместе с земельным участком, за исключением случаев, установленных ЗК РФ (ч. 4 ст. 35). Здесь речь идет о принадлежности'на праве собственности одному лицу как земельного участка, так и расположенных на нем объектов недвижимости. Как можно заметить, реализация в земельном законодательстве такого принципа, как единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, значительным образом ограничивает принадлежащее лицу право собственности на земельный участок и расположенное на нем недвижимое имущество.

Когда право собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, переходит к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях, что и прежний их собственник (ч. 1 ст. 35 ЗК РФ). Это означает, что если земельный участок принадлежит продавцу недвижимости на праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования (в том числе аренды), то покупателю переходит соответствующее право¹.

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

¹ Следует заметить, что это правило действует не безоюворочно, например, кюриди-ческому лицу — покупателю не может перейти пожизненное наследуемое владение на земельный участок, принадлежащее гражданину — продавцу недвижимости.

777

Цели реализации в законодательстве положения: «собственни/ ку здания, строения, сооружения должен принадлежать на праве собственности и земельный участок, на котором находится объект недвижимости», служит норма ч. 3 ст. 35 ЗК РФ. Согласно указанной норме собственник здания, строения, сооружения, находящегося на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном ст. 250 ГК РФ. Когда здание, строение, сооружение расположены на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственники этих объектов недвижимости имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, если иное не установлено федеральными законами.

Исключительное право — это право, принадлежащее только собственнику здания, строения, сооружения, расположенного на данном участке (право собственника объекта недвижимости исключает право третьих лиц на земельный участок под объектом недвижимости). Причем, это исключительное право приватизации принадлежит собственнику зданий, строений, сооружений независимо от способа приобретения прав на недвижимость.

Необходимо признать, что когда в соответствии с ЗК РФ на собственника возложена обязанность по отчуждению земельного участка, при отчуждении расположенных на нем зданий, строений, сооружений (и наоборот), площадь земельного участка должна быть ограничена частью земельного участка, занятой соответствующим объектом недвижимости и необходимой для его использования. Оставшуюся часть земельного участка (т. е. не занятую объектом недвижимости), если ее площадь соответствует установленным предельным размерам и земельный участок является делимым, собственник вправе сохранить за собой. Только такой подход сможет учесть права собственника земельного участка и не допускает ущемления его законных интересов. Конечно же, по своему усмотрению, собственник земельного участка может произвести отчуждение и всего принадлежащего ему земельного участка, включая и ту его часть, на которой не располагаются здания, строения, сооружения.