§ 6. Залог земельного участка (ипотека;

Залог земельного участка (ипотека) является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Впервые залог земельных участков был разрешен нормой п. 10 Указа Президента РФ от 27 декабря 1991 г. № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР»¹. Сейчас залог земельных участков регулируется ГК РФ и ФЗ от 16 июля 1998 г. № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»².

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. Права залогодержателя могут быть удостоверены закладной. Закладная является именной ценной бумагой, которая выдается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, не изъятые из оборота и не ограниченные в обороте. Федеральным законом не допускается ипотека земель, находящихся в государственной собственности, а также не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. Земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, могут быть предметом ипотеки, только если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

¹ ВВС РСФСР. 1992. № 1. Ст. 53.

² СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.

169

Залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить здания, сооружения на заложенном земельном участке, если это не противоречит договору об ипотеке и разрешенному использованию этого участка. При этом ипотека распространяется и на возведенные здания, сооружения, если в договоре об ипотеке не предусмотрены иные положения. Если же залогодержателю была выдана закладная, то возведение залогодателем объектов недвижимости на земельном участке допускается при условии, что такое право прямо предусмотрено в закладной.

Отчуждение заложенного земельного участка третьему лицу может быть произведено залогодателем только с согласия залогодержателя, если иное не установлено договором. Когда была выдана закладная, отчуждение земельного участка допускается, если такое право залогодателя было предусмотрено в закладной. В любом случае залогодатель вправе завещать заложенное имущество.

Обращение взыскания на заложенный земельный участок при неисполнении или ненадлежащем исполнении обеспеченного ипотекой обязательства производится в судебном порядке путем проведения торгов по продаже заложенного участка. Не допускается обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции. Такой датой считается 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором об ипотеке не предусмотрено иного. Суд, принимая решение об обращении взыскания на земельный участок, вправе по заявлению залогодателя и при наличии уважительных причин отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда:

• предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения;

• залогодателем является гражданин и залог не связан с осу ществлением этим гражданином предпринимательской деятельности.

Суд может отказать в обращении взыскания на заложенный земельный участок, если допущенное нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного участка. Если же залогодатель допускает системати-

170

ческое нарушение сроков внесения платежей (т. е. при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев) по обеспеченному залогом обязательству, исполняемого периодическими платежами (например, договор поставки), суд не вправе отказывать в обращении взыскания на заложенное имущество, даже если каждая просрочка была незначительной.

Публичные торги по продаже заложенного земельного участка проводятся по месту его нахождения. Если торги объявлены несостоявшимися (когда на торги явилось менее двух покупателей; на торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества; лицо, выигравшее торги, не внесло покупную цену в установленный срок), залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенный земельный участок по его начальной продажной цене и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества.

Особенности проведения торгов по продаже заложенного земельного участка установлены в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (см. гл. 10, ст. 62.1).

В вопросе о порядке обращения взыскания на земельный участок можно обнаружить существующее противоречие в нормах гражданского кодекса и положениях ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно ст. 51 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда залогодержатель и залогодатель заключили после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки нотариально удостоверенное соглашение об удовлетворении требований залогодержателя без обращения в суд. Заключение такого соглашения не допускается, только если:

• для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;

• предметом ипотеки является предприятие как имуществен ный комплекс;

• предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения;

• предметом ипотеки является имущество, имеющее значитель ную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

171

• предметом ипотеки являются земельные участки, находящие ся в муниципальной собственности, и земельные участки, го сударственная собственность на которые не разграничена;

• предметом ипотеки является имущество, находящееся в об щей собственности, и кто-либо из собственников не дает со гласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удостоверение требований залогодержателя во внесудебном порядке.

В то же время ГК РФ содержит ст. 278, в соответствии с которой обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда. Как видно, в гражданском кодексе содержится императивное правило, распространяющееся на все отношения по обращению взыскания на земельные участки, независимо от их целевого назначения. Налицо явная несогласованность приведенных норм. На практике данное противоречие разрешается в пользу норм закона об ипотеке (см. п. 26 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).