§ 5. Договоры мены, дарения, ренты земельного участка

По договору мены земельного участка каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой (ст. 567 ГК РФ). К договору мены применяются правила о договоре купли-продажи, если это не противоречит специальным правилам о договоре мены (гл. 31 ГК РФ) и существу обязательства, возникающего из договора мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Безвозмездным является договор дарения земельного участка, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) земельный участок в собственность. Как видно из приведенного определения, договор дарения может быть консенсуальным (когда даритель обязуется передать земельный участок) или реальным (когда даритель передает земельный участок и договор считается заключенным с момента такой передачи). Договор дарения подлежит государственной регистрации.

Поскольку договор дарения является безвозмездной сделкой, то при наличии какого-либо встречного предоставления договор не признается дарением и к нему применяются правила о притворной сделке (ч. 2 ст. 170 ГК РФ).

Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара (земельного участка) отказаться, такой отказ должен быть совершен в письменной форме. При отказе одаряемого даритель вправе требовать от него возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять дар.

В случаях, установленных ГК РФ (ст. 578), возможна отмена дарения (что связано с совершением одаряемым определенных неправомерных действий).

Договор ренты земельного участка является новым видом сделок, который был впервые предусмотрен в части второй ГК РФ (1996). По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

167

Договор ренты земельного участка подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Договор ренты является реальным договором, т. е. вступает в силу с момента передачи плательщику ренты земельного участка.

Передача земельного участка в собственность плательщику ренты возможна либо за определенную плату (в этом случае к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит специальным нормам о ренте и существу договора ренты), либо бесплатно (в этом случае применяются правила о договоре дарения постольку, поскольку иное не установлено специальными нормами о ренте и существом договора ренты).

К существенным условиям договора ренты относится его предмет, который должен быть четко определен в договоре (см. положения о предмете договора купли-продажи); а также условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств или застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) этих обязательств, если договор ренты предусматривает передачу под выплату ренты денежной суммы или иной движимой вещи (ч. 2 ст. 587 ГК РФ).

Рента обременяет земельный участок, переданный под ее оплату, поэтому в случае отчуждения такого участка плательщиком ренты его обязательства (в частности, по периодической выплате ренты) по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

С целью дополнительной защиты прав получателя ренты нормы ГК РФ устанавливают, что получатель ренты при передаче под выплату ренты земельного участка в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество, т. е. получатель ренты, в частности, имеет преимущественное перед другими кредиторами право на удовлетворение своих требований из стоимости переданного плательщику ренты земельного участка.

При заключении договора пожизненного содержания с иждивением (получатель ренты передает принадлежащий ему земельный участок в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица) плательщик ренты вправе производить отчуждение земельного участка, переданного в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.

168