Литература

Аксененок Г. А. Земельные правоотношения в СССР. М.: Юр. лит., 1958.

Ерофеев Б. В. Земельное право России: Учебник. 9-е изд., перераб. М., 2006.

Земельное право России: Учебник/ Ю. Г. Жариков, В. Х. Улюкаев, В. Э. Чуркин. М., 2003.

Крассов О. И. Юридическое понятие «земельный участок» // Экологическое право. 2004. № 3.

Модин Н. Муниципальные образования как участники земельных отношений // Российская юстиция. 2002. № 11.

Сыродоев Н. А. Земля как объект гражданского оборота // Государство и право. 2003. № 8.

64

Глава 4

ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ

Экономическое отношение собственности — отношение между людьми по поводу конкретных материальных благ. Материальное благо (имущество) присваивается конкретным лицом, которое относится к нему как к своему, а все остальные лица не должны препятствовать ему использовать это имущество в своих интересах.

Право собственности как субъективное право — установленная законом мера возможного поведения собственника, обеспеченная правом требования к другим лицам. Право собственности является наиболее полным имущественным правом, содержание которого составляют три правомочия (владения, пользования и распоряжения). Наиболее важная черта права собственности — право собственника распоряжаться имуществом, удовлетворяя свои экономические интересы.

Право собственности в объективном смысле — совокупность правовых норм, закрепляющих принадлежность материальных благ лицам, охраняющих отношения собственности, определяющих способы и пределы осуществления права собственности как субъективного права, основания его возникновения, изменения и прекращения.

Согласно ст. 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной и муниципальной и иных формах собственности. Формы собственности различаются по субъектам, которым принадлежит земельный участок. Все субъекты права собственности обладают одинаковыми правомочиями и способами защиты права.

65

§ 1. Государственная собственность на землю

Достаточно длительное время в нашей стране земля, недра, воды, леса и иные природные ресурсы рассматривались как объекты исключительной государственной собственности. Такое положение обусловливало и неотчуждаемость природных ресурсов: их безусловное изъятие из гражданского оборота.

Коренные преобразования в политической, социальной, экономической сферах трансформировали и правоотношения собственности на землю. С 1990 г. наметился отход законодателя от монополии государства на землю.

Действующее законодательство устанавливает, что государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований (ч. 2 ст. 214 ГК РФ, ч. 1 ст. 16 ЗК РФ). Таким образом, установлена своего рода презумпция принадлежности земельных участков государству, если они не закреплены за указанными субъектами.

Государственная собственность делится на два вида: собственность РФ в целом (федеральная) и собственность субъектов РФ (региональная). Традиционно в земельно-правовой литературе обращалось внимание на такую особенность субъекта государственной собственности: государственные образования являются не только субъектом права собственности на землю, но и носителями права территориального верховенства как элемента принадлежащего им суверенитета. В отличие от права собственности право территориального верховенства, как пространственный предел политической государственной власти РФ или ее субъектов, распространяется на территории РФ или субъектов РФ, независимо от того, в чьей собственности находится конкретный земельный участок на этой территории. Например, Российская Федерация реализует право территориального верховенства при установлении основ федеральной политики в области регулирования земельных отношений; установления ограничений прав собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей, арендаторов земельных участков, а также ограничения оборотоспособ-ности земельных участков; изъятие для нужд Российской Федерации земельных участков и т. п. В то же время как собственник федеральных земель РФ наделена такими же правомочиями, как и другие собственники.

66

Управление и распоряжение земельными участками, находящимися в федеральной собственности или собственности субъектов РФ, осуществляются соответственно Российской Федерацией и субъектами РФ. От имени этих субъектов правомочия собственника осуществляют государственные органы в соответствии с их компетенцией. Например, в отношении федеральных земельных участков полномочия собственника реализует Правительство РФ, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом. Правительство РФ может делегировать свои полномочия федеральным органам исполнительной власти и государственным органам исполнительной власти субъектов РФ. Однако до разграничения государственной собственности на землю, находящейся в государственной и муниципальной собственности, распоряжение указанными землями осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов. В поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов РФ, законами соответствующих субъектов РФ может быть установлено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов РФ. Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в субъектах РФ — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге осуществляется органами исполнительной власти указанных субъектов РФ, если их законами не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований городов федерального значения. Иные правила могут быть предусмотрены законодательством РФ об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности. Например, предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, для размещения автомобильных дорог федерального значения осуществляется федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере дорожного хозяйства.

ФЗ от 18 декабря 2006 г. № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс и отдельные законодательные акты Российской Федерации» было установлено исключение из общего правила об определении компетентного органа по распоряжению земельными участками в зависимости от их формы собственности. Российская Федерация передает органам государственной власти

67

субъектов РФ полномочия по управлению и распоряжению федеральными земельными участками, применительно к которым приняты решения о включении в границы населенных пунктов для жилищного строительства, строительства объектов социальной инфраструктуры или комплексного освоения в целях жилищного строительства. При этом такие решения должны быть приняты в период с 1 мая 2007 г. по 1 ноября 2008 г. в отношении не предоставленных в пользование или во владение гражданам или юридическим лицам либо предоставленных федеральным государственным унитарным предприятиям, федеральным государственным учреждениям земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения. Орган государственной власти субъекта РФ осуществляет переданные полномочия по управлению и распоряжению указанными земельными участками в соответствии с требованиями, установленными в ст. 3.2 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В соответствии с положениями Земельного кодекса в федеральной собственности и собственности субъектов РФ находятся соответственно земельные участки:

• признанные федеральной собственностью или собственнос тью субъектов РФ федеральными законами;

• приобретенные Российской Федерацией и субъектами РФ по основаниям, предусмотренным гражданским законода тельством;

• право собственности РФ и субъектов РФ на которые воз никло при разграничении государственной собственности на землю.

Сегодня действует ряд федеральных законов, нормы которых определяют принадлежность земель РФ к субъектам РФ (или устанавливают принципы разграничения государственной собственности). Так, Законом РФ от 15 апреля 1993 г. № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации»¹ установлено, что объектом федеральной собственности являются земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения, находящиеся на территории города Москвы, в которых размещены высшие органы законодательной, исполнительной и судебной власти РФ, Генеральная прокуратура РФ, Центральный банк РФ, Пенсионный фонд РФ. В соответствии с ФЗ от 27 февраля 2003 г. № 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодо-

¹ ВВС РФ. 1993. № 19. Ст. 683; СЗ РФ. 1995. № 30. Ст. 2863. 68

рожного транспорта»¹ земельные участки, на которых размещены железнодорожные станции и железнодорожные вокзалы, являются федеральной собственностью (ч. 3 ст. 4).

Поскольку до недавнего времени в большинстве субъектов РФ разграничение земель между субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями не производилось, то многие земли должны относиться к категории неразграниченных государственных земельных участков. Исключение составляют земельные участки, которые закреплены на праве собственности за гражданами и юридическими лицами, Российской Федерацией, субъектами РФ и муниципальными образованиями.

До 1 июля 2006 г. правовую основу разграничения государственной собственности на землю составляли нормы ФЗ от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю»², вступившие в силу с 21 января 2002 г. При этом названный Федеральный закон применялся в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге с учетом особенностей, установленных другими федеральными законами.

Законом был установлен общий порядок разграничения федеральных земель, земель субъектов РФ и муниципальных земель, который включал несколько стадий. Во-первых, специально уполномоченный федеральный орган исполнительной власти по имущественным отношениям совместно с другими федеральными органами исполнительной власти подготавливали перечни земельных участков, на которые соответственно у РФ, субъектов РФ и муниципальных образований возникало право собственности³. В эти перечни включались земельные участки в соответствии с основаниями, указанными в ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю». Подготовленные перечни земельных участков в течение двух месяцев согласовывались органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления. Если в указанный срок орган государственной власти субъектов РФ или орган местного самоуправления не принимал решение о согласовании перечней земельных участков либо не

¹ СЗ РФ. 2003. № 9. Ст. 805.

² СЗРФ. 2001. № 30. Ст. 3060.

³ Процедура подготовки и согласования перечней земельныхучастков была установле на в Правилах подготовки и согласования перечней земельных участков, на которые у Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований возникает право собственности, утвержденных постановлением Правительства РФ от 4 марта 2002 г. № 140//СЗ РФ. 2002. № 10. Ст. 1001; 2002. № 41. Ст. 3983.

69

предоставлял в соответствии с установленными требованиями отказ в согласовании (перечень оспариваемых земельных участков), направленные для рассмотрения перечни земельных участков считались согласованными.

Во-вторых, подготовленные и согласованные перечни земельных участков, на которые соответственно возникало право собственности у Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований, утверждались Правительством РФ.

В-третьих, сведения о земельных участках, включенных в перечни земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований возникало право собственности, вносились в документы государственного земельного кадастра в соответствии с законодательством РФ.

В-четвертых, право собственности Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований регистрировалось в соответствии с федеральным законодательством. В качестве оснований государственной регистрации права собственности РФ, субъектов РФ и муниципальных образований федеральный закон называл акты Правительства РФ (это акты ненормативного характера в форме распоряжений) и вступившие в законную силу судебные решения по спорам, связанным с разграничением государственной собственности на землю. Моментом возникновения права собственности являлась именно государственная регистрация права собственности на соответствующий земельный участок в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В основном разграничение государственной собственности на землю затронуло выделение федеральных земель. Изложенная процедура являлась весьма сложной и занимала значительное время. Например, подготовка одного перечня земельных участков при отсутствии спора и при наличии всех необходимых документов в среднем занимала 7—9 месяцев. По состоянию на начало 2006 г. между Российской Федерацией, ее субъектами, муниципальными образованиями было разграничено 0,3 % сельскохозяйственных земель, 2 % земель населенных пунктов, 46 % земель промышленности, 0,1 % земель водного фонда¹. Это привело к тому, что с 1 июля 2006 г. ФЗ от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» признан утратившим

70

Официальный сайт Роснедвижимости (http://www. kadastr. ru/news/official/132643).

силу¹. В то же время законодатель специально подчеркнул, что изданные Правительством РФ до 1 июля 2006 г. акты об утверждении перечней земельных участков, на которые соответственно у РФ, субъектов РФ и муниципальных образований возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю, являются основанием для государственной регистрации права собственности соответственно Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований на такие земельные участки.

В современных условиях разграничение государственной собственности на землю производится на основании положений Земельного кодекса РФ, ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и иных федеральных законов. Изданные Правительством РФ до 1 июля 2006 г. акты об утверждении перечней земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю, являются основанием для государственной регистрации права собственности соответственно Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований на такие земельные участки и после указанной даты.

В соответствии со ст. 3.1 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в целях разграничения государственной собственности на землю:

1) к федеральной собственности относятся:

• земельные участки, занятые зданиями, строениями, соору жениями, находящимися в собственности РФ;

• земельные участки, предоставленные органам государ ственной власти РФ, их территориальным органам, а также казенным предприятиям, государственным унитарным пред приятиям или некоммерческим организациям, созданным федеральными органами государственной власти;

• иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли;

2) к собственности субъектов РФ относятся:

• земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооруже ниями, находящимися в собственности субъектов РФ;

ФЗ от 17 апреля 2006 г. № 53-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса РФ», ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» // СЗ РФ. 2006. № 17. Ст. 1782.

71

ШГ7

• земельные участки, предоставленные органам государствен ной власти субъектов РФ, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммер ческим организациям, созданным органами государственной власти субъектов РФ;

• иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли.

3) к собственности поселений, городских округов, муниципаль ных районов относятся:

• земельные участки, занятые зданиями, строениями, соору жениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований;

• земельные участки, предоставленные органам местного само управления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, создан ным указанными органами местного самоуправления;

• иные предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ земельные участ ки и предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ земли.

4) к собственности субъектов РФ — городов федерального зна чения Москвы и Санкт-Петербурга относятся следующие земель ные участки, расположенные в границах этих субъектов РФ:

• земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооруже ниями, находящимися в собственности городов федерального значения и соответствующих внутригородских муниципаль ных образований городов федерального значения;

• земельные участки, предоставленные органам государствен ной власти городов федерального значения и внутригород ским муниципальным образованиям городов федерального значения;

• земельные участки, предоставленные казенным предприяти ям, унитарным предприятиям или некоммерческим организа циям, созданным органами государственной власти городов федерального значения или органами местного самоуправле ния внутригородских муниципальных образований городов федерального значения;

• иные предусмотренные федеральными законами и приняты ми в соответствии с ними законами субъектов РФ — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга земель ные участки и земли.

72

В тех случаях, когда земельные участки были признаны федеральной собственностью или собственностью субъектов РФ в силу прямого указания федеральных законов (ст. 17 ЗК РФ), разграничение государственной собственности не проводится.

Государственная регистрация права собственности РФ, субъектов РФ или муниципальных образований на земельные участки при разграничении государственной собственности на землю осуществляется на основании заявления исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления либо действующего по их поручению лица. Перечень документов, необходимых для государственной регистрации права собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования на земельные участки при разграничении государственной собственности на землю, был утвержден постановлением Правительства РФ от 30 июня 2006 г. № 404'.

Несмотря на то что в Российской Федерации признаются и равным образом защищаются все формы собственности на землю, нельзя не заметить некоторых особенностей, свойственных государственной или муниципальной собственности («публичной» собственности). Так, в отличие от частного собственника, у государства, муниципального образования нет обязанности использовать землю. Более того, в государственной и муниципальной собственности находятся земли запаса, которые могут быть использованы только после перевода их в другую категорию. Монополизировав некоторые виды деятельности, соответственно только государство может использовать земельные участки определенного назначения, например, предназначенные для объектов по хранению и утилизации оружия массового поражения. Существуют и специфичные основания возникновения, прекращения права собственности государственных и муниципальных образований (национализация, изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд, конфискация, реквизия, приватизация).