§ 2. Основания возникновения, изменения и прекращения земельных правоотношений

Основаниями возникновения, изменения и прекращения земельных правоотношений служат юридические факты — обстоятельства, с которыми нормы права связывают определенные юридические последствия. Наступление юридических фактов вызывает возникновение, изменение или прекращение правоотношения. Соответственно юридические факты могут быть правоустанавливающими, правоизменяющими и правопрекращающими. Такая классификация юридических фактов является достаточно условной, поскольку один юридический факт может одновременно порождать, например, возникновение и прекращение земельного правоотношения. Все юридические факты делятся на события и действия (правомерные и неправомерные). События происходят помимо воли людей и не имеют столь широкого распространения в земельном праве, как действия. В отличие от событий действия совершаются осознанно и по воле субъекта.

Иногда для возникновения, изменения, прекращения земельных правоотношений требуется совокупность нескольких юридических фактов — юридический состав.

Наиболее часто основаниями возникновения земельных правоотношений служат административные правовые акты, сделки и судебные решения.

Административные правовые акты являются «традиционным» основанием возникновения земельных правоотношений. В советский период, даже если право землепользования оформлялось в договорном порядке, сам договор являлся лишь вторичным основанием права пользования конкретным земельным участком, так как договор заключался на основании административно-правового акта о наделении землей, исходящего от компетентного органа по поводу соответствующей категории земли. В современном законодательстве административный правовой акт — решение государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления — также рассматривается в качестве основания возникновения прав на землю, например, при предоставлении гражданину бесплатно в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Административный правовой акт служит основанием возникновения и правоотношений в сфере управления земельными ресурса-

59

ми, например, отношений по осуществлению землеустроительных работ на земельном участке.

С 1993 г. в России широкое применение получило такое основание возникновения земельных правоотношений, как сделки. Наибольшее значение имеют договоры, на основании которых происходит возникновение права собственности на земельный участок.

В ходе проведения современной земельной реформы наиболее распространенным основанием приобретения права частной собственности на земельные участки стала приватизация земли, осуществляемая на основании договоров купли-продажи или административного правового акта о предоставлении земельного участка в собственность.

Судебные решения также могут служить основаниями возникновения земельных правоотношений. Так, при добровольном отказе от права собственности на земельный участок этот участок принимает статус бесхозяйной недвижимой вещи, которая подлежит учету органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. По истечении года со дня постановки на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. Если суд вынесет решение о признании права муниципальной собственности, то соответствующее судебное решение будет основанием возникновения права собственности на земельный участок муниципального образования.

Изменения земельных правоотношений чаще всего связаны с переменами в качестве земельных участков. Например, изменение объема и содержания прав и обязанностей лица, использующего земельный участок, может произойти в результате радиоактивного и химического загрязнения. При наличии у собственника, землевладельца или землепользователя таких земель он должен проводить дезактивацию земель, принимать меры по приведению их в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; на таких землях запрещается производство и реализация сельскохозяйственной продукции. Изменяются земельные правоотношения и при установлении в соответствии с законодательством охранных зон (например, на землях специального назначения), когда не производится изъятие участка у собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов, но в их границах вводится особый режим использования, ограничивающий или

60

запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон.

Изменение земельных правоотношений возможно и при осуществлении процедуры переоформления существующих прав на земельные участки.

Основания прекращения земельных правоотношений могут иметь как добровольный (например, совершение различного рода сделок с земельными участками, влекущих прекращение права собственности), так и принудительный характер (например, судебное решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд). Чаще всего для одного лица тот или иной юридический факт является основанием прекращения земельного правоотношения, а для другого — основанием возникновения.