Стоимость восстановления или замещения

Стоимость восстановления – это сумма затрат в текущих ценах на дату оценки на строительство точной копии оцениваемого здания как нового с учетом всех его недостатков и избыточных элементов с использованием тех же строительных материалов, стандартов, дизайна, проекта, качества работ.

Стоимость замещения – это сумма затрат в текущих ценах на дату оценки на строительство нового здания, имеющая эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из современных материалов и конструкций в соответствии с современными стандартами и дизайном, планировкой, квалификации рабочей силы и т.д.

Что восстановительная стоимость выражается на издержки на воспроизводства копии объекта, а стоимость замещения на создается здание, отличающееся от оцениваемого объекта.

Структура сметной стоимости нового строительства

Сметная стоимость нового строительства –

Затраты на строительство это не только издержки застройщика , но нормальная прибыль инвестора.

Прибыль предпринимателя устанавливается рынком.

Ряд особенностей стоимости сметного строительства

Оценка -плата за риск, который предприниматель вкладывает в свое дело средство прилагает усилия.

1. Затраты и интересы создания сооружений

2. Стоимость при строительном проектировании учитывает в полном объеме издержки и не в полной мере затраты заказчика.

3. При пользовании оценщиком сметной документации. Использует объекты, не входящие в сметные документации.

4. Структура по времени их эксплуатации

Полные расходы непосредственно связаны с объектами строительства

Показатели по прямым затратам:

1. Стоимость строительных материалов изделий и инженерного оборудования

2. Фонд оплаты труда

3. Стоимость к эксплуатации строительных машин и механизмов

4. Стоимость временных зданий, сооружений, инженерных сетей, коммунальных услуг в период возведения объекта

5. Прибыль и накладные расходы подрядчика

6. Стоимость мероприятий по контролю заходным строительством

Эти пункты суммируются результаты и получаются сметы строительства.

Косвенные – необходимы для организации и сопровождения строительства.

1. Гонорары за проф услуги (платит архитекторам, юристам, оценщику)

2. Административные и накладные расходы застройщика

3. Дополнительная зарплата и пособие рабочим, возникающие по различным вариантам

4. Расходы на получение и разрешение строительства

5. Все виды различного рода страховых, налоговых и обязательных отчислений

6. Проценты по кредитам

7. Расходы по продаже (комиссионные, рекламы)

8. Текущие расходы (от совершения до реализации строительства)

Определяются путем использования процентов по отношению к прямым затратам. Происходит суммирование и включение в сметную стоимость и считаются общие затраты.

С юридической точки зрения структура возникает из норм законодательства и принятых утвержденных правительством норм. СНИП – нормы и правила.

Структура стоимости строительства и наполнения её целностными характеристиками, которые могут быть не учтены в итоговой сумме – это использование складывается из компонентов:

1. Строительно-монтажные работы – прежде всего учитывается затраты на плату труда (зарплата), стоимость материалов, эксплуатация строительных машин (прямые затраты). Прямые затраты и накладные расходы дадут нам минимальную стоимость объекта, т.е. затратами подрядчика (себестоимость); прибыль; общая сумма строительно-масштабных работ – цена; затраты на приобретение и монтаж для оборудования (система лифтов); косвенные затраты, застройщика связанные со строительством (затраты, связанные с молниеотводом, отражение объекта в зимнее время, временные здания и сооружения, архитекторов, дизайнеров и т.д.) в результате всего получается сметная стоимость объекта. суммирование даст восстановительную стоимость объекта.

Формирование сметных нормативов как база проведения затрат: оценщик выстраивает алгоритм получения величины, чтобы эта величина была максимально близка к действительной. В соответствии с действующими нормами различают 2 этапа определения стоимости строительства:

1. Технико-экономическое обоснование строительства ( ТЕО) – часть сметной документации, которая дает обобщенный взгляд на строительство с разных точек зрения. Обеспечение строительства всеми материалами и работниками. Составление рабочего проекта, документации – подводится специалистами, выполняющие тот или иной объем работы. Стоимость строительства определяется созданием смет. Повышение точности установления расходов связано с увеличением трудоемкости, увеличение временных затрат выполненных работ.

Повышение точности – увеличение трудоемкости

Сметные нормативы:

1. Элементные (все виды определения сметной нормы исходя из видов ресусров – сметные нормы затрагивающие материалы, затраты машин, сметные нормы и расценки эксплуатации машин)

2. Укрупненные (когда они ориентированы по категориям, которые позволяет их использовать в постройки зданий и сооружений; существуют перечни утвержденные распорядительными органами «укрепленные показатели стоимости строительства» - включает на единичные измерители оценки стоимости зданий, по нормам зданий и сооружений, осуществляется в отношении видов работ)

В практике оценщика используются региональные расценки, укрупненные расценки, которые ориентированы на расценки 1994 года.

По показателям строительства – точность в пределах 10-20%

По показателям стоимости виды работ – 10-30%

Степень точности или определения оценки обследуемого объекта зависит на сколько глубоко правильно использует оценщик параметры, которыми он пользует для оценки используемого объекта.

Стоимость объекта в сравнении с базисными параметрами –

Индексы к сметным прямым затратам –