Затратный подход к оценке недвижимости

Стоимость объекта недвижимости определяется суммированием рыночной стоимости свободного земельного участка без улучшения и полных затрат застройщика на его благоустройства и строительства на нем улучшений объекта недвижимости. Учитывается к стоимости предпринимательская прибыль, прибыль инвестора-застройщика (прибавляется прибыль). При этом вычитается накопленные за время эксплуатации износы улучшения.

В основу затратного способа положен принцип замещения, согласно которому стоимость объекта недвижимости не должна превышать наименьшей цены , по которой должен быть приобретен другой объект эквивалентной полезности.

Рынок недвижимости обеспечивает доходность на уровне 20 – 25 % в год.

Информация по затратному подходу – базируется на произведенные затраты, на определенном и количественном денежном выражении.

Применение:

1. Для определения стоимости нового строительства

2. Для объектов оценки незавершенного строительства

3. Инвестиционных проектах

4. Применение наиболее эффективного использования на участке земли

5. На земельном участке при других методах

6. Для оценки недвижимости на пассивных рынках

7. Для оценки объектов уникального назначения

8. Объекты специального назначения (интернаты, больницы)

9. Объекты, имеющие эксплуатационные признаки – вычленение износа как структурную единицу

10. Для целей налогообложения

11. Использование объекта для залога в банке, при ипотеке

Степень применения затратного способа широк , а самое основной, что это один из трех подходов оценки недвижимости. Он применяется с другими подходами оценки, особо важно этот способ применятся на развивающихся рынках недвижимости.

Сравнительный и доходный подход – первые методы до затратного.

Объекты спец назначения – некоммерческие объекты.

Объекты, оценки которые не рекомендуется проводить этот способ – определение достоверности износа зданий, сооружений.

Направления, по которым использование затратного способа

Критичное состояние износа 65%.

Наиболее достоверной и конкретный результат этот способ дает с безусловным правом собственности. Предполагает с объектами, находящиеся в режиме абсолютного права собственности.

Этапы оценки недвижимости затратным подходом:

1. Сделать оценку рыночной стоимости земельного участка, как незастроенного с учетом варианта его наиболее эффективного использования

2. Провести оценки прямых и косвенных затрат на строительство зданий или объекта

3. Оценщик должен определить величину предпринимательской прибыли, который мог получить застройщик исходя из конъюнктуры рынка

4. Оценщик должен осуществлять расчет восстановительной стоимости улучшения как прямых и косвенных затрат по объекту оценки

5. Он должен провести оценку общего накопительного износа здания

6. Осуществление расчет рыночной стоимости объекта как разницу между восстановительной стоимости и общего накопленного износа

7. Расчет рыночной стоимости объекта как суммы земельного участка и его строений

8. Момент обязательной корректировки рыночной стоимости объекта:

Рыночная стоимость объекта затратным подходом является важным оценка затрат на строительство сооружений. Затраты на строительство являются базисом для строительства.