2.2. Доходный подход.

Основной целью приобретения объектов недвижимости потенциальным покупателем является получение будущих доходов от недвижимости. Оцениваемый склад концентри­рованных кормов в соответствии со своим наилучшим и наиболее эффективным исполь­зованием будет приносить покупателю следующие основные виды доходов:

• доходы за счет регулярной арендной платы;

• доходы от будущей перепродажи объектов недвижимости.

Из группы методов оценки приносящей доход недвижимости для рассматриваемых объектов наиболее подходящими по своему назначению являются метод прямой капита­лизации доходов и метод дисконтирования денежных потоков.

Однако первый из указанных методов, по мнению оценщика, не применим в настоящее время для оцениваемого объекта. Эго связано с тем, что отсутствуют продажи аналогич­ных объектов (складов концентрированных кормов) на рынке недвижимости, поэтому невозможно рассчитать ставку капитализации доходов.

Для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости использован второй из указанных методов - метод дисконтирования денежных потоков. Под дис­контированием понимается процедура приведения будущего денежного выражения доходов к их стоимости на дату оценки по указанной ставке дисконтирования

Применена следующая процедура оценки объекта недвижимости по методу дисконтирования денежных потоков:

1. Собрать информацию об условиях, сроках и доходности эксплуатации и продажи оцениваемого объекта недвижимости (арендная плата, коэффициент загрузки, норма амортизации, ставки налогов на имущество, землю и прибыль, ставки дисконтирования по годам сдачи объекта в аренду, холдинговый период, цену продажи объект в конце холдингового периода и расходы на продажу, ставка реверсии).

2. Оценить потенциальный валовой доход по годам аренды.

3. Оценить эффективный валовой доход по годам аренды.

4. Оценить операционные расходы по годам аренды.

5. Оценить чистый операционный доход по годам аренды.

6. Оценить расходы на реконструкцию по годам аренды.

7. Оценить амортизационные отчисления по годам аренды.

8. Оценил остаточную стоимость по годам аренды.

9. Оценить налог на имущество по годам аренды.

10. Оценить поземельный налог годам аренды.

11. Оценить налогооблагаемую прибыль по годам аренды.

12. Оценить налог на прибыль по годам аренды.

13. Оценить чистую прибыль по годам аренды.

14. Оценить ставки дисконтирования по годам аренды.

15. Оценить текущую прибыль на дату оценки по годам аренды.

16. Оценить будущую стоимость продажи объекта недвижимости.

17. Оценить ставку реверсии.

18. Оценить текущую стоимость реверсии.

19. Оценить текущую стоимость объекта недвижимости.

Для оцениваемого объекта недвижимости (склада концентрированных кормов с земельным участком) собрана (указана в задании) следующая информация:

1. Арендная плата за пользование помещением составит 0,5 дол. за 1 м² в день и будет возрастать на 6% за год.

2. Коэффициент загрузки составит в первые 2 года 85%, в последующие 90%.

3. Операционные расходы составят 28 долл. в день и будут возрастать на 4% в год.

4. Реконструкция здания займет 3 месяца и обойдется в 29 дол. за 1 м² площади помещения.

5. Амортизационные отчисления составят 2% в год.

6. Налог на имущество принят 2,5 %.

7. Земельный налог в первый год составит 650 руб. за 1 м² и будет возрастать на 4% в год.

8. Налог на прибыль 35% в год.

9. Ставка дисконтирования составляет:

1-2 год – 19%

3-4 год – 18%

5-6 год – 16%

8. год – 15%

9-10 год – 14%

10. Тариф единовременного сбора за право пользования градостроительными ресурсами 350 млн. руб. за 1 га.

11. Холдинговый период 10 лет, в конце которого объект будет продан за сумму эквивалентную 20 000 долл., включая расходы на продажу 6 000 долл., ставка реверсии 10 %.

Последовательность расчета рыночной стоимости склада концентрированных кормов с земельным участком по методу дисконтирования денежных потоков представлена в таблице 3.

Табл. 3.

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости (в долл.)

№ п\п	Год	Потенциальный валовый доход	Эффективный валовый доход	Операционные расходы	Чистый операционный доход	Расходы на реконструкцию	Амортизационные отчисления	Остаточная стоимость	Налог на имущество	Земельный налог	Налогооблагаемая прибыль	Налог на прибыль	Чистая прибыль	Ставка дисконта	Текущая стоимость
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16
1	0	47250	40163	10080	30363	10150	1533	50600	1012	813	18388	6436	11952	20	11952
2	1	65835	55960	10192	45768	0	1533	49067	982	846	43941	13379	30562	20	25468
3	2	69785	62807	10600	52207	0	1533	47534	951	880	50376	17632	32744	19	23123
4	3	73972	66575	11024	55551	0	1533	46001	920	915	53716	18801	34915	18	21250
5	4	78411	70569	11465	59105	0	1533	44468	889	952	57264	20042	37222	16	20557
6	5	83115	74804	11923	62880	0	1533	42935	859	990	61031	21361	39670	16	18887
7	6	88102	79292	12400	66892	0	1533	41402	820	1030	65034	22762	42272	14	19259
8	7	93388	84049	12892	71153	0	1533	39869	797	1071	69285	24250	45035	14	17998
9	8	98991	89092	13412	75680	0	1533	38336	766	1114	73800	25830	47970	12	19374
10	9	104931	94438	13948	80489	0	1533	36863	736	1159	78594	27508	51086	12	18422
ИТОГО															196290

Сумма продажи объекта, долл.	20 000
Расходы на продажу, долл.	6 000
Стоимость продажи объекта, долл.	14 000
Текущая стоимость реверсии, долл.	5 398
Текущая стоимость недвижимости, долл.	201 688
Текущая стоимость недвижимости, руб.	1 210 128 000

Примечание:

а) при переводе рублевых сумм в долларовые был принят курс на дату оценки 6000 рублей за 1 доллар.