1.2. Базовые понятия и технология оценки.

Базовые понятия стоимости объекта недвижимости

Целью оценки является определение рыночной стоимости объектов недвижимости.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, за которую предполагается продажа объекта на дату оценки в результате коммерческой сделки в условиях рыночной конкуренции между добровольным продавцом и добровольным покупателем после всестороннего маркетинга.

При оценке недвижимости затратным методом и при анализе бухгалтерской отчетности используется понятие восстановительной стоимости.

Полная восстановительная стоимость определяется затратами, исчисленными в ценах на дату оценки, на строительство оцениваемого объекта с применением аналогичных архитектурно-планировочных и конструктивных решений, строительных материалов с тем же качеством работ и эксплуатационных характеристик.

Физический износ соответствует потере стоимости, вызванной воздействием окружающей среды в течение времени эксплуатации объекта недвижимости.

Остаточная восстановительная стоимость соответствует затратам на воспроизводство объекта недвижимости с учетом износа на дату оценки. Определяется путем уменьшения полной восстановительной стоимости объекта недвижимости на величину износа.

Полная первоначальная стоимость (полная балансовая стоимость) соответствует стоимости объекта недвижимости на момент ввода в действие (постановка на баланс)

Остаточная первоначальная стоимость (остаточная балансовая стоимость) определяется путем уменьшения полной первоначальной стоимости на величину накопленной амортизации объекта недвижимости.

Технология оценки объекта недвижимости

Оценка объектов недвижимости состоит из следующих этапов.

1. Согласование целей и задач оценки объектов недвижимости.

2. Заключение договора на оценку.

3. Визуальный осмотр оцениваемых объектов недвижимости, фиксирование данных по физическому износу объектов.

4. Сбор и анализ данных (технической, бухгалтерской, правовой и другой докумен­тации).

5. Анализ рынка недвижимости в сегменте оцениваемых объектов.

6. Подготовка и обсуждение отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости.

7. Представление и обсуждение результатов оценки с Заказчиком.

При оценке недвижимости применяются 3 основных метода: затратный, доходный и прямого анализа продаж. Применение и сравнение результатов, полученных с помощью различных методов, дает возможность получить наиболее достоверный результат оценки стоимости объекта недвижимости.

1.3. Описание оцениваемых объектов недвижимости.

Описание среды местоположения объекта недвижимости.

Оцениваемые объекты недвижимости расположены по адресу - Оренбургская область, с. Абдулино, ул.Центральная, 5.

Имеется подъездная дорога с асфальтобетонным покрытием. Движение по дороге осуществляется всесезонно. На расстоянии 450 метров от здания склада протекает река Раменка. Экологическую обстановку в окрестности объекта можно охарактеризовать как благоприятную.

Описание земельного участка, занимаемого объектом недвижимости.

Земельный участок, на котором расположен склад, находится на северо-западной стороне с. Абдулино.

Участок имеет форму квадрата и расположен на ровной местности.

В процессе осмотра объектов недвижимости и изучения документации чрезвычайных вредных воздействий внешней среды, неблагоприятно влияющих на здания и сооружения, выявлено не было.

Рассматриваемая территория находится в ведении администрации Абдулинского района.

Ставки земельного налога для данной зоны принимаются в соответствии с Законом Оренбургской области "О плате за землю в Оренбургской области", принятым решением Оренбургской областной думы от 1 февраля L997 года и районной администрации - Абдулинского района.

Площадь земельного участка 0,75 га.

Описание здания склада концентрированных кормов

Здание склада концентрированных кормов

Строительный объем - 1100 м³.

Общая площадь - 350 м².

Дата ввода-1980 г.

Полная балансовая стоимость - 460 млн.руб.

Остаточная балансовая стоимость - 303.6 млн.руб.

Характеристики элементов конструкции

Фундаменты - сборные, железобетонные.

Стены и перегородки - кирпичные.

Перекрытия и покрытия - железобетонные.

Кровля - рулонная.

Пол - асфальтобетонный.

Этажность - I-этажный.