- •Глава 1. Типология объектов недвижимости, их экспертиза и описание (минимум)
- •Основные положения
- •1.2. Базовые понятия и технология оценки.
- •1.3. Описание оцениваемых объектов недвижимости.
- •1.4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.
- •Глава II Расчет стоимости объектов недвижимости. (минимум)
- •2.1. Затратный метод
- •Расчет полной восстановительной стоимости склада концентрированных кормов с участком земли
- •2.2. Доходный подход.
- •2.3. Метод прямого сравнительного анализа продаж
Расчет полной восстановительной стоимости склада концентрированных кормов с участком земли
№ п\п |
Наименование объекта |
Единица измерения |
Общее количество единиц измерения |
Стоимость единицы измерения в ценах 1969 г., руб. |
Полная восстановительная стоимость в ценах 1969 г. |
Индекс перехода к ценам 1984 г. |
Индекс перехода к ценам 1998г. с НДС |
Полная восстановительная стоимость в ценах на 01. 01. 1998г. |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
1 |
Здание склада |
м3 |
1100 |
26,88 |
29568 |
1,20 |
16509,6 |
488156000 |
2 |
Участок земли |
га |
0,75 |
350000000 |
(тариф единовременного сбора) |
262500000 |
||
Примечания:
а)26.88 = 24.0xl.12 по сборнику УПВС № 2 с учетом поправки для климатического района,
б) 29568 = 26.88 x 1100;
в) 1.2 = 1.18x1.02 (отраслевой и территориальные индексы перехода к ценам 1969 г. по сельскому хозяйству для Оренбургской области);
г)16509.6=1.2x11465x1.2 (для Оренбургской области);
д) 488156000=29568x16509.6.
При определении процентов физического износа были использованы Правила оценки физического износа зданий - ВСН 5-86 (р), Госгражданстрой, 1988 г. Обобщенные признаки физического износа представлены в приложении.
Примечания:
а) в расчетном задании студент проставляет % износа элементов конструкции здания произвольно;
б) физический износ земельного участка не начисляется
Результат расчетов по определению физического износа представлен в таблице 2.
Табл.2.
Определение физического износа склада концентрированных кормов.
№ п/п |
Конструктивные элементы здания |
Удельный вес в общей стоимости, % |
Стоимость, руб. |
Процент износа |
Сумма износа |
Остаточная стоимость |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
1 |
Фундаменты |
19 |
92749640 |
15 |
13912446 |
78837194 |
2 |
Стены и перегородки |
26 |
126920560 |
12 |
15230467 |
111690093 |
3 |
Перекрытия и покрытия |
11 |
53697160 |
10 |
5369716 |
48327444 |
4 |
Кровля |
5 |
24407800 |
20 |
4881560 |
19526240 |
5 |
Проемы |
11 |
53697160 |
2 |
1073943 |
52623217 |
6 |
Полы |
9 |
43934040 |
15 |
6590106 |
37343934 |
7 |
Электроосвещение |
2 |
976310 |
10 |
976312 |
8786808 |
8 |
Прочие работы |
17 |
82986520 |
20 |
16597304 |
66389216 |
итого |
100 |
488156000 |
|
64631854 |
423524146 |
|
Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости по затратному методу составляет 423524146 + 262500000 = 686 024 000 рублей