5. Оцінювання об’єктів нерухомості

Іноді доводиться оцінювати окремі статті та об’єкти активів підприємства. Потреба оцінювати індивідуально визначене майно постає в разі продажу під час санації чи ліквідації частини майна боржника, під час приватизації чи застави окремих об’єктів активів та в ряді інших випадків. З метою оптимізації процесу оцінки майна підприємства окремі об’єкти активів доцільно об’єднати в однорідні групи:

1. об’єкти нерухомості;

2. нематеріальні активи;

3. рухомі об’єкти основних засобів;

4. рухомі об’єкти оборотних активів.

Оцінюючи вартість об’єктів нерухомості, виконують таку роботу.

1. Визначають вартість земельної ділянки (права користування земельною ділянкою).

2. Збирають та аналізують усю доступну інформацію, необхідну для визначення як відновної вартості нерухомості з урахуванням поліпшень, так і різниці між поточною і відновною вартістю майна.

3. Визначають перелік зовнішніх ринкових чинників, які впливають на вартість об’єкта.

4. Збирають достовірні та підтверджені дані про факти продажу відповідних аналогічних об’єктів.

5. Збір інформації, необхідної для визначення грошового потоку, ставки дисконту, капіталізації.

6. Визначають вартість об’єкта всіма загальновизнаними методами оцінювання.

7. Інтерпретація (узгодження) результатів.

Нерухомість оцінюють такими загальновизнаними методами:

• ринкової вартості (метод аналогів та метод затрат);

• балансової вартості;

• капіталізованої вартості.

Щодо специфічних видів нерухомості неодмінно застосовують спеціальні методи оцінювання та спеціальні технічні прийоми, здебільшого — метод ринкової вартості, зокрема такі його різновиди, як метод аналогів та метод витрат.

Розглянемо основні модифікації цих методів, що застосовуються для оцінювання будівель (споруд).

• Оцінювання за вартістю одиничного показника будівельного аналога.

Витрати на спорудження одиничного показника (квадратного метра загальної площі або кубічного метра будівельного об’єму) вибраного аналога збільшуються залежно від кількості таких одиничних показників оцінюваної будівлі (споруди).

• Оцінювання за вартістю конструктивних елементів будівлі. Витрати на спорудження одиничного показника кожної частини будівлі (з урахуванням витрат на матеріали, робочу силу і прибутку підрядчика) множаться на кількість одиничних показників відповідної частини і додаються.

• Метод кількісного аналізу.

Додаються всі прямі і непрямі витрати на зведення нової будівлі (споруди).

Застосовуючи метод аналогів (порівняння продажу), оцінювач має додержувати таких вимог:

• зібрати й інтерпретувати всю наявну інформацію про продаж та інші угоди щодо оцінюваної нерухомості принаймні за останні 5 років;

• брати для порівняння лише такі об’єкти, продаж яких відбувався лише протягом трьох останніх років (інакше потрібно обґрунтовувати коригування вихідних даних);

• особисто переконатися, що об’єкти, узяті за аналоги, справді мають характеристики, достатньо близькі до оцінюваного об’єкта.

У разі оцінювання вмонтованих приміщень методом витрат значення одиничного показника, узяте для будівлі в цілому, має коригуватися з урахуванням фактичної частки будівельних конструкцій і технічного устаткування у відновній вартості будівлі. Щоб оцінити вбудовані приміщення методом витрат, базову вартість одиничних показників слід розглядати окремо для вмонтованої і вбудованої частин приміщень.

Основні технічні параметри оцінюваного майна потрібно визначати на підставі даних бюро технічної інвентаризації, обстеження в натурі, вимірювання тощо, неодмінно подаючи відповідну інформацію у звіті про оцінювання вартості майна. У ньому зазначається також рік зведення будівлі (споруди). В окремих випадках експерт або спеціалізована організація за даними обстежень і вимірювань у натурі складає будівельно-технічний або технічний паспорт устаткування.

Нерухомість можна оцінювати також методом капіталізованої вартості доходів від експлуатації будівель та споруд. Одним із найпростіших способів отримання доходів від об’єктів нерухомості є передача їх в оренду. Щоб визначити чистий операційний дохід від здачі нерухомості в оренду, потрібно від валового доходу відняти експлуатаційні витрати. Вартість нерухомості за цим методом обчислюють у кілька етапів.

1. Згідно зі ставками орендної плати за аналогічні приміщення визначають потенційний валовий дохід від здачі об’єкта нерухомості в оренду.

2. Знаходять потенційний чистий операційний дохід, який можна отримати від здачі будівлі в оренду.

3. Розраховують теперішню вартість об’єкта нерухомості.

На практиці вартість об’єктів нерухомості оцінюють кількома методами й визначають середній показник результатів оцінювання за різними методами.

На підставі виконаного експертного оцінювання будівель (спо­руд) заповнюють сертифікат об’єкта експертного оцінювання.