2. Обоснование отказа от использования доходного подхода к оценке

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки Оценщик пришел к выводу, что использование доходного подхода является некорректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этого подхода при расчёте величины стоимости объекта оценки. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения.

Против использования доходного подхода как некорректного в данной ситуации у Оценщика также имелось несколько аргументов. Несмотря на существующий в Московском регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «чёрным». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования, Оценщик посчитал невозможным. Поэтому доходный подход был исключен из расчётов

2. Определение стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

А. выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

Б. скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

В.согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

В рамках сравнительного подхода к оценке наиболее часто применяются метод парных продаж, метод относительного сравнительного анализа продаж, метод балльной оценки (метод нормировки), метод анализа иерархий, метод корреляционно-регрессионного анализа.

В данном Отчете мы использовали метод сравнения продаж, как наиболее объективный, что связано с высокой развитостью рынка офисного сегмента недвижимости в регионе.

• Вносятся поправки в цены продаж сопоставимых объектов.

• Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов, и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации по продаже аналогичных объектов. Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости имущества аналогичной полезности. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации. Он подразумевает изучение рынка, выбор листингов (предложения на продажу) по объектам, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом, и внесение соответствующих корректировок для приведения объектов сопоставимых по характеристикам, к оцениваемому объекту.

Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):

• Права собственности на недвижимость. Корректировка на права собственности есть не что иное, как разница между рыночной и договорной арендной платой, поскольку и полное пра­во собственности определяется при рыночной арендной плате и доступ­ном текущем финансировании.

• Условия финансирования. При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования) не­обходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответству­ющая поправка к цене данной сделки.

• Условия и время продажи. Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и нало­гообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а так­же условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рас­сматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном слу­чае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь.

• Местоположение. Необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта.

• Физические характеристики. Физические характеристики объекта недвижимости - размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и дру­гие характеристики, на которые также вносятся поправки.

Классификация вводимых поправок основана на учете разных спосо­бов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом. Можно выделить следующие виды корректировок:

• Процентные относительные;

• Процентные абсолютные;

• Стоимостные относительные;

• Стоимостные абсолютные.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объек­та-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий сте­пень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объек­та. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижаю­щий коэффициент.

Стоимостные поправки:

• Денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 кв. м), изменяют цену проданного объекта аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется отрицательная поправка.

• Денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.