Практическая работа № 4 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объектов недвижимости

Цель работы - обосновать варианты различного использования объектов недвижимости, земельных участков, изучить применение принципов оценки недвижимости

Темы для обсуждения

1. Сущность и исторические основы развития оценки земли в России и за рубежом.

2. Федеральный закон об оценочной деятельности в РФ.

3. Стандарты оценки связанные с оценкой земельных участков

4. Виды стоимости земельных участков и факторы, влияющие на их цену.

5. Принципы оценки основанные на представлениях собственника

6. Принципы оценки связанные с эксплуатацией собственности

7. Принципы оценки, обусловленные действием рыночной среды, принципы,

8. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка

9. Критерии наиболее эффективного использования земельного участка

10. Методы определения наиболее эффективного использования земельного участка

Задания

1. На свободном экономическом участке земли можно возвести четыре типа зданий: торговый центр, бизнес-центр, гостиница, кинотеатр. В результате анализа рынка недвижимости получена следующая информация (таблица 1). Определите наилучший и наиболее эффективный вариант использования земельного участка.

Таблица 1.

Показатель	Торговый центр	Бизнес-центр	Гостиница	Кинотеатр
Стоимость строительства, тыс.руб.	50 000	47 000	40 000	35 000
Чистый операционный доход, тыс.руб.	4 000	3 500	3 300	2 900
Коэффициент капитализации для зданий, %	14	15	17	13
Коэффициент капитализации для земли, %	11	11	11	11

2. На основе дохода, относящиеся к земле, определить наилучшее наиболее эффективное использование земельного участка, на котором можно возвести три варианта многоквартирного жилого дома (таблица 2). Анализ рынка показывает, что расходы по эксплуатации таких зданий составляют 60% от доходов. Норма доходности инвестиций для застройщика должна быть не менее 22%.

Таблица 2

Показатель	1	2	3
Стоимость строительства в расчете на 1м3, руб.	15 000	14300	13600
Количество квартир в доме Однокомнатных Двухкомнатных Трехкомнатная Четырехкомнатная Пятикомнатных	10 30 60 - -	20 50 20 - -	- - - 25 20
Общая площадь квартир, м2 Однокомнатных Двухкомнатных Трехкомнатных Четырехкомнатных Пятикомнатных	36 52 80 - -	40 60 90 - -	- - - 120 140
Прогнозируемая месячная арендная плата за квартиру, тыс. руб. Однокомнатных Двухкомнатных Трехкомнатных Четырехкомнатных Пятикомнатных	4500 6800 7200 - -	5500 7000 8500 - -	- - - 10 000 11600

3. В таблице 3 приведены данные, описывающие три варианта использования свободного участка земли.

Таблица 3

Показатель	Строительство жилого здания	Строительство офисного центра	Строительство торгового центра
Площадь зданий, м2	8000	9000	5000
Стоимость строительства зданий, руб./м2	12 000	11 000	10 500
Чистый операционный доход от всего объекта, тыс.руб.	16 000	19 000	21 000
Коэффициент капитализации для зданий	0,11	0,11	0,12
Коэффициент капитализации для земли	0,8	0,8	0,8

Определить: стоимость земли, вариант наилучшего и наиболее эффективного использования, общую стоимость выбранного варианта

4. Оценщик анализирует три варианта застройки земельного участка размером 12 соток. Стоимость одной сотки составляет 20 000руб. Первый вариант предусматривает строительство индивидуального жилого дома общей площадью 200 м2. Стоимость строительства такого дома в расчете на 1м2 общей площади составляет 12 000руб. По второму варианту возможно строительство индивидуального жилого дома общей площадью 250м2. Стоимость строительства такого дома в расчете на 1м2 общей площади составляет 10 600руб. Третий вариант предусматривает строительство индивидуального жилого дома общей площадью 300м2. Стоимость строительства составляет в расчете на 1 м2 общей площади 9 700руб.

Оценщику известна рыночная стоимость указанных типов домов. Так, дом построенный по первому варианту можно продать за 2 400 000руб., по второму варианту – за 2 800 000руб., по третьему варианту за 3 100 000руб.

Определите вариант наилучшего наиболее эффективного использования данного земельного участка.

Контрольные вопросы

1. Обоснуйте, какие факторы, влияющие на их цену?

2. Какие принципы оценки, основанные на представлениях собственника?

3. Какие принципы оценки связанные с эксплуатацией собственности?

4. Принципы оценки, обусловленные действием рыночной среды, принципы?

5. В чем сущность анализа наилучшего и наиболее эффективного использования?

6. Назовите критерии наиболее эффективного использования земельного участка

7. Назовите методы определения наиболее эффективного использования земельного участка