Практическая работа №8 Методы согласования результатов оценки рыночной стоимости земельного участка

Цель работы - приобрети навыки согласования результатов оценки стоимости земельных участков полученными различными подходами и выведения итоговой стоимости.

Контрольные вопросы:

1. Факторы, обуславливающие различия в результатах оценки земельных участков различными подходами;

2. Назовите методы согласования результатов оценки?

3. Дайте характеристику методами согласования результатов оценки?

Практическая работа №9 Оценка земель сельскохозяйственного назначения

Цель работы - приобрети навыки расчета стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Пример решения задач:

Задача № 1

Объект оценки — сенокосы площадью 100 га.

Урожайность сенокосов — 45 ц/га.

Коэффициент пересчета сена сенокосов в кормовые едини­цы—в 1 ц сена содержится 0,45 ц кормовых единиц.

Рыночная цена овса — 270 руб. за 1 ц.

Затраты на заготовку сена и улучшение сенокосов (по техно­логическим картам) — 3250 руб./га.

Прибыль — 20% от величины затрат.

Коэффициент капитализации — 0,183.

Решение

Переводим урожайность сенокосов в кормовые единицы в расчете на 1 га: 45 ц/га х 0,45 к.ед. = 20,25 ц.к.е.

Рассчитываем валовой доход исходя из положения, что 1 ц.к.е. = 1 ц овса: 20,25 ц.к.е. х 270 руб. = 5467,5 руб./га.

Находим земельную ренту, получаемую с 1 га: 5467,5 - (3250 х 1,2) = 1567,5 руб.

Определяем рыночную стоимость 1 га сенокосов: 1567,5 : 0,183 = 8565,57 руб.

Определяем рыночную стоимость объекта оценки: 8565,57 х 100 = 856 557 руб.

Задача № 2

Оценивается пастбище в Брянской области размером 100 га. Средняя продолжительность пастбищного периода в Брянской области 175 дн. в году.

Средняя продуктивность коровы — 8,0 л молока в день. Закупочная цена на молоко — 10 руб. за 1 л. Норма выпаса — 1,5 коровы на 1 га (устанавливается по нор­мативам для каждого экономического района). Затраты на содержание коров в течение пастбищного перио­да по технологической карте — 12 200 руб./га. Прибыль: 20% от затрат. Коэффициент капитализации — 21,0%.

Решение

Средняя продуктивность коров за пастбищный период: 8,0 л х 175 дн. = 1400 л. Валовой доход с 1 га. пастбищ: 10 руб./л х 1400 л х 1,5 кор./га = 21 000 руб. Земельная рента, получаемая с 1 га пастбищ исходя из про­изводства молока: 21 000 - (12 200 х 1,2) = 21 000 - 14 640 = 6360 руб./га. Рыночная стоимость 1 га пастбища: 6360 : 0,21 = 30 285,71 руб./га.

Рыночная стоимость объекта оценки составляет: 100 х 30285,71 = 3 028 571,43 руб.

ТЕСТЫ

Тест 1. Дополнительный доход, возникающий в результате интенсификации производства на лучших по плодородию землях, называется:

а) абсолютной рентой;

б) дифференциальной рентой I по плодородию;

в) дифференциальной рентой II;

г) дифференциальной рентой I по местоположению;

д) монопольной рентой.

Тест 2. Какие из нижеперечисленных факторов не оказывают существенного воздействия на оценочную стоимость земельного участка сельскохо­зяйственного назначения:

а) местоположение;

б) плодородие почвы;

в) величина доходов населения;

г) величина земельного налога;

д) все факторы существенно влияют на оценочную стоимость?

Тест 3. Какой из нижеперечисленных методов наиболее широко использует­ся для оценки сельскохозяйственных земель в настоящее время:

а) метод сравнения продаж;

б) метод капитализации земельной ренты;

в) метод остатка для земли;

г) метод распределения;

д) все ответы верны?

Тест 4. Каким методом рассчитывается коэффициент капитализации при оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий:

а) по модели оценки капитальных активов;

б) по модели средневзвешенной стоимости капитала;

в) методом кумулятивного построения;

г) используется коэффициент из методики кадастровой оценки;

д) все ответы верны?

Практические задачи

Задача № 1

Имеются три одинаковых по площади и местоположению сельскохозяйственных участка. Затраты на производство 1 ц сельскохозяйственной культуры составили: на первом участке — 14 ден. ед.; на втором — 18 ден.' ед.; на третьем — 22 ден. ед.

Цена производства одного центнера сельскохозяйственной культуры включает затраты и 20% дохода от величины затрат.

Урожайность сельскохозяйственной культуры составила: на первом уча­стке — 35 ц/га; на втором — 28 ц/га; на третьем — 20 ц/га.

Цена продажи на рынке одного центнера сельскохозяйственной культу­ры равна 25 ден. ед.

Определите, на каких участках образуется рента и какова ее величина при ставке капитализации в 23%?

Задача № 2

Рассчитайте стоимость сельскохозяйственных участков зем­ли исходя из данных, приведенных ниже. Рентабельность составляет 15% от индивидуальных затрат, а коэффициент капитализации равен 24%.

Показатель	участок
	1-й	2-й	3-й	4-й
Урожайность, ц/га	15	20	25	28
Цена продажи, руб./ц.	500	500	500	500
Индивидуальные затраты, руб./ц.	255	240	210	180

Задача № 3

Два фермерских хозяйства имеют по 20 га посевов зерновых. Их земли одинаковы по плодородию, но расположены на разном расстоянии от места сбыта продукции. Первое хозяйство в 10 км, второе — в 25 км. Пере­возка 1 т зерна на расстояние в 1 км обходится в 18 руб.

Какая форма ренты образуется в данном случае?

Определите ее величину, если известно, что урожайность в этих фермерских хозяйствах одинакова — 25 ц/га. I