2. Оренда землі та ринок прав оренди.

Відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є:

а) об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);

б) строк дії договору оренди-орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків порядку внесення і перегляду та відповідальності за її несплату умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;

в) умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;

г) умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;

д) існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;

е) визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;

э) відповідальність сторін;

ж) умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Крім того, відповідно до пункту 15 Перехідних положень Земельного кодексу України до набрання чинності законами України про державний земельний кадастр та про ринок земель, але не раніше 1 січня 2012 року, не допускається:

а) купівля-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, крім вилучення (викупу) їх для суспільних потреб;

б) купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб.

Купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), визначених підпунктами «а» та «б» цього пункту, запроваджується за умови набрання чинності законами України про державний земельний кадастр та про ринок земель, але не раніше 1 січня 2012 року.

Угоди (у тому числі довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), визначених підпунктами «а» та «б» цього пункту, в частині їх купівлі-продажу та іншим способом відчуження, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на майбутнє є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення).

Що таке оренда землі? Оренда землі – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідне орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку.

Об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності. Земельна ділянка може передаватися в оренду разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них.

Хто може бути орендодавцем землі? Орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи.

Хто може бути орендарем землі? Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою.

Як передаються земельні ділянки в оренду та як укласти договір? Передача в оренду земельних ділянок здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Договір оренди землі укладається у письмовій формі та набирає чинності після його державної реєстрації, яка здійснюється на даний час територіальними органами Держкомзему. Типова форма договору оренди землі затверджена постановою Кабінетом Міністрів України від 3 березня 2004 р № 220.

Яким чином отримують право оренди землі? Орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України та Законом України «Про оренду землі».

Чи може переходити право на оренду земельної ділянки? Право на оренду земельної ділянки переходить після смерті фізичної особи-орендаря, якщо інше не передбачено договором оренди, до спадкоємців, а в разі їх відмови чи відсутності таких спадкоємців - до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем і виявили бажання стати орендарями в разі, якщо це не суперечить вимогам Земельного кодексу України.

На що варто звернути увагу при укладанні договору оренди землі? Істотними умовами договору оренди землі є:

а) об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);

б) строк дії договору оренди;

в) орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, років, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;

г) умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;

д) умови збереження стану об'єкта оренди;

е) умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;

є) умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;

ж) існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;

з) визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;

і) відповідальність сторін.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з цих умов, є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін тощо.

Які особливості встановлення орендної плати? Орендна плата за землю – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах.

Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, справляється виключно у грошовій формі.

Орендна плата за земельні частки (паї) встановлюється, як правило, у грошовій формі. За добровільним рішенням власника земельної частки (паю) орендна плата за земельні частки (паї) може встановлюватися у натуральній формі.

Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.

Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.

Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати в разі, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не з його вини.

Чи можуть змінюватись умови договору оренди землі? Зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Коли припиняється договір оренди землі? Договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи-орендаря тощо.

А за згодою сторін можна розірвати договір? Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Одночасно розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Як поновляється договір оренди землі? По закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

А якщо орендар продовжує використовувати земельну ділянку? Якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди через відсутність протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

У цьому випадку передбачене укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі. Слід зазначити, що істотні зміни, внесені до договору оренди землі підлягають обов’язковій державній реєстрації у порядку встановленому постановою КМУ від 09.09.2009№ 1021.