Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости

Базируется на сборе записей и сравнении данных по продаже сравнимых объектов недвижимости.

С = Цпр +Пср

Стоимость = цена продажи + усредненная поправка

Этапы:

1. Выявление давних продаж. Условия сопоставимости: 1) рыночная зона, в которой объект продажи и оценке; 2) схожесть по возрасту и величине; 3) экономические и финансовые условия продаж

2. Проверка информации о сделках (покупателем или продавцом или уполномоченным объектом)

3. Внесение поправок (время, месторасположение, характеристики: использование, размер, соц факторы). Если сопоставимый объект имеет преимущество перед оцениваемым, то вводится по правка со знаком "-". Если сравнимый объект уступает по каким-то параметрам оценивания, то вводится поправка со знаком "+".

Методы определения и способы внесения величины поправок

Метод парных продаж

Цена продажи идентичных объектов, $

Объект продажи	Пара 1	Пара 2	Пара 3	Пара 4	Пара 5
Дом с баней	85 000	94 000	88 000	91 000	91 000
Дом без бани	69 000	78 500	72 500	75 000	74 500
Разница	16 000	15 500	15 250	16 000	16 500

Ср арифм разницы = 15850. Это число мы прибавляем или вычитаем.

Показатели и параметры	Показатели сравнимости проданного объекта	Поправка на независимой основе	Поправка на кумулятивной основе
Цена продажи	160 000
Дата продажи	4 месяца назад На 5% лучше, чем у оц.об. На 10% лучше, чем у оц.об. На 2% хуже, чем у оц.об.	+ 4% - 5% - 10% + 2%	1,04 0,95 0,90 1,02
Общ поправка		- 9%	0,906984 = 1,04*0,95*0,90*1,02
Скорр стоим		145600 = 160000 - 9%	145117 или 145200

Дано:

объекты

Элементы сравнения	Оцениваемый	1	2	3
Цена пр	?	68 000	55 000	51 000
Дата пр	10.2005	10.2005	09.2005	09.2005
Месторасположение	м Пражская	-	-	-
Расстояние до м	5 мин	5 мин	15 мин	15 мин
Общ площадь	77 м2	78 м2	77 м2	76 м2
Тип дома	Пан	Кирп	Пан	Пан
Балконы	2	2	2	1

Решение:

объекты

Корректировка	1	2	3
Исх цена	68 000	55 000	51 000
На дату	0 (та же дата) 68 000	55000+2750 = 55000 + 5% (5%в месяц наобум) 57750	51000 + 2550 = 51000 + 5% 53550
Мена местополож	0 68 000	0 57750	0 53550
На расст до м	0	+2310 = + 4% (4% за 10 мин набум) 60060	+2140 = +4% 55690
На площадь	-850 67150	0 60060	+850 56540
На тип дома	-6715 (10%) 60435	0 60060	0 56540
На балконы	0 60435	0 60060	0 56540

Ср цена. 60012

Валовый рентный мультипликатор = отношение цены продажи к потенциальному или действительному валовому доходу.

ВРМ = Ц / Д

Ограничения на применение ВРМ

1. Рынок регулярных продаж и покупок объектов На основе приносимых и валовых доходов

2. Не чувствителен к разнице в рисках и норме возврата капитала

3. Не чувствителен к возможным различиям в чистых операционных доходах

Общий коэффициент капитализации = чистый операционный доход / цену продажи

ОКК = ЧОД / Ц

1. Отбираем алогичный объект со сходным ЧОД

2. ЧОД / Цена средняя продажи = ОКК

3. Цена своего объекта = ЧОД / ОКК

15.