4.3. Кадастровая и рыночная стоимость земли

В целях экономической оценки земли и учета ее стоимости в составе природных ресурсов, установления обоснованной платы за землю создается и ведется государственный земельный кадастр. В связи с этим была введена кадастровая оценка земли, которая проводится в целях внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения на этой основе эффективности использования земли. Финансирование работ по установлению государственной кадастровой оценки осуществляется за счет средств от взимания земельного налога и арендной платы (бюджет федеральный и субъектов). Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 года "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель" утверждены Правила ее проведения. Во внимание принимаются сервитуты и иные ограничения и обременение прав. Кадастровая оценка основывается на классификации земель по целевому назначению и функциональному использованию. В городах и сельских поселениях кадастровая оценка осуществляется на основании статистического анализа, рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости. В процессе кадастровой оценки проводится оценочное зонирование территорий.

Оценочная зона - часть земли, однородной по целевому назначению, использованию, кадастровой стоимости. В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.

Когда установлена рыночная стоимость земельного участка, его кадастровая стоимость устанавливается в процентном соотношении от рыночной.

В целях оценки земли проводится установление рыночной стоимости земельного участка. Основные источники получения информации о рыночных ценах на землю:

- договоры купли-продажи, заключенные по результатам конкурсов, аукционов;

- договорные цены на земельный участок, выкупаемые гражданами в собственность;

- данные о предложения по продаже земельных участков по информации риелторов и других источниках, в которых содержатся сообщения о намерении продать земельный участок.

При использовании этих данных следует учитывать, что результаты указанных сделок ниже цены предложения на 20 - 50 процентов по данным государственной статистики. В рыночную стоимость не входит цена расположенных на земельных участках объектов недвижимости. Согласно статье 3 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года, под рыночной стоимостью объекта понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагают всей необходимой информацией и на величину цены сделки не отражаются чрезвычайные обстоятельства.

4.3. Нормативная цена земли

Нормативная цена земли - это показатель, характеризующий стоимость земельного участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Нормативная цена вводится для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земельных участков в собственность по наследству, дарению и получении банковского кредита под залог земельного участка. Порядок определения нормативной цены земли устанавливается правительством. Она применяется в случаях, предусмотренных законодательством, и ежегодно определяется органами государственной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям. Органы местного самоуправления по мере развития рынка земли могут своими решениями уточнять количество оценочных зон и границы и повышать или понижать нормативную цену земли, но не более чем на 25 процентов.