- •Правовое регулирование сделок с земельными участками
- •О.В. Касьянова
- •Список сокращений и аббревиатур
- •Глава 1. Общие положения о сделках
- •1.1. Понятие и виды сделок
- •1.2. Условия действительности сделок
- •1.3. Виды недействительных сделок и их последствия
- •1.4. Общие и специальные правила земельно-правовых сделок
- •Глава 2. Особенности правового регулирования сделок с земельными участками
- •2.1. Правовое регулирование купли-продажи
- •2.2. Правовое регулирование мены земельного участка
- •2.3. Правовое регулирование дарения земельного участка
- •2.4. Правовое регулирование ренты
- •2.5. Правовое регулирование
- •2.6. Правовое регулирование залога (ипотеки)
- •2.7. Правовое регулирование наследования земельного участка
- •2.8. Особенности правового регулирования оборота земель
- •2.9. Правовое регулирование аренды земельного участка
- •Глава 3. Государственная регистрация прав на земельные участки
- •Глава 4. Правовое регулирование платы за землю
- •4.1. Общая характеристика и формы платы за землю
- •4.2. Земельный налог
- •4.3. Кадастровая и рыночная стоимость земли
- •4.3. Нормативная цена земли
- •Глава 5. Образцы типовых договоров с пояснениями и комментариями
Подготовлен для системы КонсультантПлюс
Правовое регулирование сделок с земельными участками
Материал подготовлен с использованием правовых актов
по состоянию на 1 января 2006 года
О.В. Касьянова
Касьянова Олеся Владимировна, старший преподаватель кафедры трудового, земельного и экологического права Поволжской академии государственной службы г. Саратова.
Настоящее издание представляет собой практическое пособие, в котором автор подробно разъясняет тонкости применения норм земельного законодательства в РФ и отвечает на многочисленные вопросы по поводу земельных отношений, прав и обязанностей участников сделок, а также объясняет особенности совершения отдельных видов сделок с земельными участками, правила государственной регистрации и налогообложения.
В приложениях приводятся образцы договоров между участниками земельных отношений и типовые договоры различных видов сделок, предметом которых являются земельные участки, с поясняющими комментариями и примечаниями.
При подготовке настоящего издания использованы акты законодательства и нормативно-правовые акты по состоянию на 1 января 2006 г.
Список сокращений и аббревиатур
Конституция - Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12.12.1993
ГК РФ - Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от 30.11.1994 N 51-ФЗ; часть вторая от 26.01.1996 N 14-ФЗ; часть третья от 26.11.2001 N 146-ФЗ
ГПК РФ - Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-ФЗ
ЖК РФ - Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ
ЗК РФ - Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ
КоАП РФ - Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 N 195-ФЗ
НК РФ - Налоговый кодекс Российской Федерации: часть первая от 31.07.1998 N 146-ФЗ; часть вторая от 05.08.2000 N 117-ФЗ
УК РФ - Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 N 63-ФЗ
МРОТ - минимальный размер оплаты труда
абз. - абзац(-ы)
г. р. - год рождения
гл. - глава(-ы)
л. д. - лист дела
п., п. п. - пункт(-ы)
подп. - подпункт(-ы)
рп - рабочий поселок
с. - село
ст., ст. ст. - статья(-и)
ч., ч. ч. - часть(-и)
Глава 1. Общие положения о сделках
1.1. Понятие и виды сделок
Сделка является наиболее распространенным основанием возникновения гражданских правоотношений. В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Принято выделять четыре признака, присущие сделкам:
1) сделка - это юридический факт;
2) сделка - это правомерное действие;
3) сделка - это волевой акт лица, совершающего действия;
4) сделка характеризуется особой направленностью, т.е. действия направлены на возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей.
Действующее законодательство проводит определенную классификацию сделок, подразделяя их на определенные виды, что имеет определенное теоретическое и практическое значение. В основу классификации положены различные критерии:
а) в зависимости от числа сторон, для совершающих сделки, их можно подразделить на односторонние, двусторонние и многосторонние (ст. 154 ГК РФ).
Односторонней признается сделка, для совершения которой достаточно воли, исходящей от одной стороны (завещание, отказ от наследства и т.д.).
Двусторонней сделкой признается сделка, для совершения которой необходима согласованная воля двух сторон, участвующих в сделке сторон (купля-продажа, имущественный заем и т.д.).
Многосторонняя сделка - это сделка, в которой участвует согласованная воля более двух участников.
Двух- и многосторонние сделки называются договорами;
б) по отношению возникающих из сделки прав и обязанностей сторон различают возмездные и безвозмездные сделки.
Возмездная сделка порождает правоотношение, в силу которого каждая из сторон вправе требовать от другой стороны определенного имущественного предоставления (купля-продажа, мена и т.д.).
Безвозмездная сделка - это правоотношение, по которому имущественное предоставление лежит лишь на стороне, которой никакого встречного удовлетворения не причитается (дарение, безвозмездное пользование имуществом и др.);
в) с учетом момента, к которому приравнивается совершение сделки, различают консенсуальные и реальные сделки.
Консенсуальная сделка считается совершенной с момента достижения соглашения между сторонами, участвующими в сделке (купля-продажа, аренда и др.).
Реальной называется сделка, для совершения которой, наряду с достижением соглашения между сторонами, требуется также передача имущества (заем, хранение между гражданами);
г) по значению цели, для которой совершается сделка, они подразделяются на каузальные и абстрактные. Цель в сделке - это намерения лица достигнуть конкретного правового результата. Такие сделки, в которых очевидна цель ее совершения, именуются каузальными. К их числу относятся почти все сделки, заключаемые участниками гражданского оборота (при совершении купли-продажи стороны имеют цель передать возмездно имущество в собственность от продавца к покупателю), по договору имущественного найма основанием является переход имущества на время пользования от наймодателя к нанимателю.
В абстрактной сделке основание не указывается, цель ее совершения не ясна. Примером абстрактной сделки является вексель;
д) обычные и условные сделки.
В обычных сделках наступление прав и обязанностей происходит в момент совершения сделки либо через известный промежуток времени.
В условных сделках это зависит от наступления каких-либо обстоятельств (условий). Само условие характеризуется неопределенностью его наступления, и сторонам в сделке не должно быть известно, наступит или нет в будущем обстоятельство, включенное в сделку в качестве условия.
Различают условные сделки под отлагательным или отменительным условиями.
Совершенная под отлагательным условием считается сделка, в которой возникновение прав и обязанностей поставлены в зависимость от наступления или ненаступления каких-либо обстоятельств. Например, Н. обязуется продать К. земельный участок, если он купит машину.
Сделка под отменительным условием предполагает прекращение прав и обязанностей с наступлением или ненаступлением какого-либо обстоятельства. Например, А. заключил с Б. договор жилищного найма с условием, что он прекратится как только приедут родственники наймодателя (ст. 157 ГК).