- •Глава 3.
- •3.1. Гражданское законодательство и муниципальное право
- •3.1.1. Источники гражданского права
- •3.1.2. Гражданское законодательство
- •3.1.3. Законодательство о хозяйственной деятельности
- •3.1.4. Система нормативных актов гражданского права
- •3.1.5. Приобретение прав на вновь созданные объекты недвижимости
- •3.1.6. Приобретение и регистрация прав на введенные в эксплуатацию объекты
- •3.1.7. Предоставление земельного участка для строительства
- •3.1.8. Разрешение на строительство
- •3.1.9. Строительство застройщиком с целью приобретения права собственности
- •3.1.10. Документы для регистрации права застройщика
- •3.1.11. Инвестиции и совместное строительство объектов недвижимости
- •3.1.12. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов и иных объектов
- •3.1.13. Жилищные накопительные кооперативы
- •3.1.14. Особенности приобретения и регистрации прав на объекты, возведенные на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства
- •3.1.15. Приобретение и регистрация прав на незавершенные строительством объекты
- •3.1.16. Правовая экспертиза объектов жилищного строительства
- •3.1.17. Муниципальное право Российской Федерации
- •3.2. Система заявительных и разрешительных процедур, связанных с проектом и эксплуатацией недвижимости
- •3.2.1. Получение прав на частные объекты недвижимости
- •3.2.2. Порядок выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости
- •3.23. Обеспечение строительства проектно-сметной документацией а. Состав проектно-сметной документации на строительство и порядок ее разработки
- •3.2.4.0 Порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве
- •3.3. Юридическое сопровождение инвестиционного проекта
- •3.3.1. Собственность и право собственности, «триада» правомочий
- •3. Проблема "доверительной" и "расщепленной собственности"
- •3.3.2. Исключительные права (интеллектуальная собственность) а. Понятие интеллектуальной деятельности и ее результата
- •3.3.3. Доверительное управление имуществом а. Доверительное управление как институт обязательственного права
- •3.3.4. Аренда
- •3.3.5. Договор купли-продажи
- •3.3.6. Финансовая аренда (лизинг)
- •3.3.7. Коммерческая концессия (франчайзинг)
- •3. Обращение взыскания на заложенное имущество
- •3.4. Защита прав, связанных с недвижимостью
- •3.4.1. Защита права собственности и иных вещных прав а. Понятие защиты вещных прав
- •3.4.2. Вещно-правовые иски а. Виндикационный иск
- •3.4.3. Защита права собственности по договорам простого товарищества и долевого участия в строительстве
- •3.4.6. Проблемы, связанные с государственной регистрацией вещных прав на недвижимые вещи (недвижимость)
- •3.4.7. Недвижимость и юридические дефекты
- •3.4.8. Независимая экспертиза - эффективный инструмент разрешения конфликтов между участниками строительства
- •3.5. Правовой мониторинг
- •3.5.1. Правовое обеспечение рынка недвижимости
- •3.5.2. Право и саморегулирование
- •3.5.3. Правовой мониторинг в сфере оборота земельных участков
- •3.5.3. Правовой мониторинг в сфере оборота земельных участков
- •3.6. Условный пример
- •Вопросы для самоконтроля
3.1.3. Законодательство о хозяйственной деятельности
Нормы гражданского права нередко содержатся также в актах комплексного характера, посвященных регламентации хозяйственной, в том числе предпринимательской деятельности и носящих в целом публично-правовой характер (например, в актах финансового, земельного и даже административного законодательства).
Вообще, правовое регулирование хозяйственной (экономической) деятельности в той или иной форме осуществляется многими различными отраслями публичного и частного права, взаимодействующими между собой.
Соответственно этому межотраслевыми по своей юридической природе становятся и многие акты законодательства, регламентирующего эту сферу.
3.1.4. Система нормативных актов гражданского права
Гражданско-правовые нормативные акты, традиционно охватываемые понятием гражданского законодательства, составляют определенную систему, построенную по иерархическому принципу. Содержание этой системы предопределено нормами Конституции, которая имеет высшую юридическую силу в отношении любых законов и других нормативных актов (и возглавляет всю систему действующего законодательства).
Прежде всего, необходимо отметить, что в состав этой системы могут входить лишь акты федеральных государственных органов, поскольку в соответствии с п. "о" ст. 71 Конституции РФ гражданское законодательство составляет предмет исключительной федеральной компетенции.
Никакие акты, содержащие нормы гражданского права, не вправе принимать ни органы субъектов Федерации, ни иные государственные органы или органы местного самоуправления.
Если такие акты были приняты до момента введения в действие части первой нового Гражданского кодекса (1 января 1995 г.), они сохраняют силу лишь в части, не противоречащей ему.
А. Гражданский кодекс
Этим положением он обязан не только общему характеру содержащихся в нем правил, но и требованию о том, чтобы все иные гражданские
законы, а также законы, содержащие нормы гражданского права, хотя бы и принятые после введения в действие Гражданского кодекса, соответствовали его предписаниям (п. 2 ст. 3).
Б. Иные федеральные законы (гражданское законодательство)
Предмет гражданского права составляют столь многообразные и сложные отношения, что все они с необходимой мерой детализации не могут быть урегулированы даже таким крупным, объемным законом, как Гражданский кодекс. Для этого необходимы многие другие законы, развивающие и конкретизирующие его правила и институты.
Следует иметь в виду, что до принятия специальных новых законов на российской территории продолжают действовать ранее принятые нормативные акты, имеющие силу законов в соответствии с действовавшим в момент их принятия законодательством. Прежде всего, к ним относятся соответствующие акты, принятые высшими органами государственной (законодательной) власти Российской Федерации в период с 12 июня 1990 г. до 1 января 1995 г. В основном это законы и иные нормативные акты бывшего Верховного Совета РСФСР, а затем - Российской Федерации, а также нормативные акты некоторых других высших государственных др-ганов.
В. Иные правовые акты
Входящие в эту группу нормативные акты имеют подзаконный характер. Тем не менее, при наличии прямого указания в ГК (или в ином федеральном законе) соответствующее отношение может быть урегулировано ими иначе, чем это предусмотрено в правилах Кодекса или другого закона.
Наибольшей юридической силой среди подзаконных нормативных актов обладают президентские указы. В сфере, прямо не урегулированной нормами закона, правила указов у нас, по сути, имеют такое же значение, что и закон (разумеется, если они не содержат прямых противоречий ему).
Правительственные постановления, содержащие нормы гражданского права, должны не только соответствовать ГК, другим федеральным законам и президентским указам, но и могут теперь приниматься лишь "на основании и во исполнение" перечисленных актов более высокой силы (п. 4 ст. 3 ГК). При несоблюдении этого ограничения они не подлежат применению (п. 5 ст. 3 ГК). Речь при этом идет лишь о тех правительственных постановлениях, которые имеют гражданско-правовое значение.
В сфере хозяйственной деятельности федеральное правительство принимает большое количество нормативных актов, главным образом комп-лексного характера, содержащих нормы гражданского права. Ряд правительственных постановлений принят по вопросам, которые согласно ГК могут регулироваться только законами. В этом случае они, как и президентские указы, сохраняют силу до принятия соответствующего закона и в части, не противоречащей Кодексу.
Г. Нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти
Нормативные акты федеральных министерств и ведомств в сфере гражданского права формально обладают наименьшей юридической силой. Более того, само их принятие здесь обусловлено наличием прямого указания на такую возможность в акте более высокого уровня - законе, либо президентском указе, или правительственном постановлении (п. 7 ст. 3 ГК), одновременно определяющем и пределы ведомственного нормотворчества. Это связано с постоянными, не прекращающимися попытками многих министерств и ведомств исказить в принимаемых ими правилах содержание закона в угоду ведомственным интересам.
Поэтому все ведомственные нормативные акты, касающиеся прав, свобод и обязанностей граждан, а также все аналогичные акты межведомственного характера подлежат обязательной государственной регистрации в Министерстве юстиции РФ (в ходе которой осуществляется контроль за законностью их содержания). Не подлежат государственной регистрации лишь нормативные акты Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг (аналогичная возможность была ей предоставлена и ранее в качестве Федеральной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку). В результате подавляющее большинство актов данного ведомства имеет прямые противоречия с Гражданским кодексом или другими законами.
В сфере гражданского права сохраняют силу некоторые нормативные акты министерств и ведомств бывшего Союза ССР (в частности, Госбанка СССР, транспортных министерств и др.). Их действие ограничено теми же пределами и условиями, что и действие иных общесоюзных актов: отсутствие регламентации в российских нормативных актах и соответствие действующему законодательству и иным правовым актам (в том числе общесоюзным актам более высокого уровня, сохраняющим юридическую силу).
Д. Официальное опубликование и вступление нормативного акта в силу
Нормативные акты, содержащие нормы гражданского права, подлежат обязательному официальному опубликованию. Такое опубликование важно и для определения момента вступления соответствующего акта в силу, и для ознакомления с содержанием его правил всеми участниками правоотношений. Кроме того, официальное опубликование содержит и официальный (общеобязательный, общепринятый) текст такого акта, которым и надлежит руководствоваться.
Нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти подлежат не только официальному опубликованию, но во многих случаях и особой государственной регистрации. Затем в срок не позднее 10 дней после дня регистрации они должны быть опубликованы в газете "Российские вести" (либо также в "Бюллетене нормативных актов федеральных органов исполнительной власти"). Официальному опубликованию не подлежат только те ведомственные акты или их отдельные положения, которые содержат сведения, составляющие государственную тайну или имеющие конфиденциальный характер. Лишь после такого опубликования они вступают в силу.
Акты, не прошедшие государственную регистрацию либо зарегистрированные, но не опубликованные в указанном порядке, не влекут правовых последствий как не вступившие в силу. На них также нельзя ссылаться при разрешении гражданско-правовых споров. Таким образом, в гражданских правоотношениях должна быть исключена возможность применения неопубликованных или противоречащих закону ведомственных нормативных актов.
Е. Действие гражданского законодательства во времени
Гражданско-правовые нормативные акты, будучи федеральными, вступают в силу одновременно на всей российской территории. При этом по общему правилу они не имеют обратной силы и применяются лишь к тем отношениям, которые возникли после введения акта в действие (п. 1 ст. 4 ГК).
Ж. Действие гражданского законодательства в пространстве и по кругу лиц
Как уже отмечалось, федеральный характер гражданского законодательства предопределяет его действие на всей российской территории. Ограничение территориального действия правил, регулирующих имущественный оборот, может вводиться лишь федеральным законом и только в случаях, когда это необходимо для обеспечения безопасности, защиты жизни и здоровья людей, охраны природы и культурных ценностей (абз. 2 п. 3 ст. 1 ГК). 3. Применение гражданского законодательства по аналогии
Широта и сложность регулируемых гражданским правом отношений могут вызвать к жизни ситуации, прямо не урегулированные гражданско-правовыми нормами. Такой пробел, не восполняемый ни условиями заключенного договора, ни обычаями делового оборота, устраняется с помощью аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК).
Аналогия закона выражается в том, что к соответствующим отношениям применяются нормы гражданского законодательства, регулирующего сходные отношения. Она допустима при наличии определенных условий.
Следует подчеркнуть, что правила об аналогии закона и аналогии права используются в гражданском праве только при применении законодательства в строгом смысле слова, т.е. федеральных законов. Они не могут распространяться на действие подзаконных нормативных актов, а имеющиеся в них пробелы не могут восполняться подобным образом.
И. Толкование гражданско-правовых норм
При применении конкретной нормы гражданского права необходимо четко уяснить ее смысл и содержание. Этому служат различные приемы (способы) толкования ее текста, помогающие устранить возникшие неясности в его понимании. К их числу относятся грамматическое, логическое, систематическое и историческое толкование. Данные способы толкования являются общими для норм любой отраслевой принадлежности, а потому подробно изучаются в курсе теории государства и права. При применении норм гражданского права к ним приходится прибегать наиболее часто в силу обширности и сложности содержания самого гражданского законодательства.
Толкование гражданско-правовых норм может быть обязательным в случаях, когда его дает государственный орган, который либо сам принял соответствующий акт, либо имеет компетенцию по разъяснению содержания такого акта или актов (легальное толкование). Так, пленумы высших судебных органов вправе давать разъяснения по вопросам судебной практики, содержащие обязательное для судов толкование действующего законодательства. Поскольку легальное толкование обязательно, оно, по сути, создает новую норму права, причем действующую с обратной силой. Толкование закона, которое любой суд дает по конкретному делу, является обязательным лишь Для данной ситуации и не имеет общеобязательного характера (ибо прецедент в отечественном правопорядке не является источником права).
Толкование законодательства, которое содержится в учебной и научной литературе, в том числе в специальных комментариях к законам, является научным (доктринальным) и не имеет обязательной силы. Однако его авторитетность, основанная на проведенном научном анализе и знаниях авторов, может оказывать известное влияние на правотворческую и правоприменительную практику.