- •Глава 3.
- •3.1. Гражданское законодательство и муниципальное право
- •3.1.1. Источники гражданского права
- •3.1.2. Гражданское законодательство
- •3.1.3. Законодательство о хозяйственной деятельности
- •3.1.4. Система нормативных актов гражданского права
- •3.1.5. Приобретение прав на вновь созданные объекты недвижимости
- •3.1.6. Приобретение и регистрация прав на введенные в эксплуатацию объекты
- •3.1.7. Предоставление земельного участка для строительства
- •3.1.8. Разрешение на строительство
- •3.1.9. Строительство застройщиком с целью приобретения права собственности
- •3.1.10. Документы для регистрации права застройщика
- •3.1.11. Инвестиции и совместное строительство объектов недвижимости
- •3.1.12. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов и иных объектов
- •3.1.13. Жилищные накопительные кооперативы
- •3.1.14. Особенности приобретения и регистрации прав на объекты, возведенные на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства
- •3.1.15. Приобретение и регистрация прав на незавершенные строительством объекты
- •3.1.16. Правовая экспертиза объектов жилищного строительства
- •3.1.17. Муниципальное право Российской Федерации
- •3.2. Система заявительных и разрешительных процедур, связанных с проектом и эксплуатацией недвижимости
- •3.2.1. Получение прав на частные объекты недвижимости
- •3.2.2. Порядок выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости
- •3.23. Обеспечение строительства проектно-сметной документацией а. Состав проектно-сметной документации на строительство и порядок ее разработки
- •3.2.4.0 Порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве
- •3.3. Юридическое сопровождение инвестиционного проекта
- •3.3.1. Собственность и право собственности, «триада» правомочий
- •3. Проблема "доверительной" и "расщепленной собственности"
- •3.3.2. Исключительные права (интеллектуальная собственность) а. Понятие интеллектуальной деятельности и ее результата
- •3.3.3. Доверительное управление имуществом а. Доверительное управление как институт обязательственного права
- •3.3.4. Аренда
- •3.3.5. Договор купли-продажи
- •3.3.6. Финансовая аренда (лизинг)
- •3.3.7. Коммерческая концессия (франчайзинг)
- •3. Обращение взыскания на заложенное имущество
- •3.4. Защита прав, связанных с недвижимостью
- •3.4.1. Защита права собственности и иных вещных прав а. Понятие защиты вещных прав
- •3.4.2. Вещно-правовые иски а. Виндикационный иск
- •3.4.3. Защита права собственности по договорам простого товарищества и долевого участия в строительстве
- •3.4.6. Проблемы, связанные с государственной регистрацией вещных прав на недвижимые вещи (недвижимость)
- •3.4.7. Недвижимость и юридические дефекты
- •3.4.8. Независимая экспертиза - эффективный инструмент разрешения конфликтов между участниками строительства
- •3.5. Правовой мониторинг
- •3.5.1. Правовое обеспечение рынка недвижимости
- •3.5.2. Право и саморегулирование
- •3.5.3. Правовой мониторинг в сфере оборота земельных участков
- •3.5.3. Правовой мониторинг в сфере оборота земельных участков
- •3.6. Условный пример
- •Вопросы для самоконтроля
3.4.3. Защита права собственности по договорам простого товарищества и долевого участия в строительстве
Результаты анализа действующего рынка свидетельствуют о значительном количестве арбитражных споров по теме данного раздела.
Конструкция содержания права собственности согласно статье 209 ГК РФ включает в себя три правомочия, которые имеет собственник: право владения, пользования и распоряжения (подробнее см. выше).
Действия, препятствующие собственнику осуществлять свои правомочия, пресекаются способами, установленными законом.
В судебно-арбитражной практике встречались следующие иски, имеющие вещно- правовой характер:
1) о признании права собственности;
2) об истребовании имущества из чужого незаконного владения;
3) об устранении нарушений, не связанных с лишением владения.
В силу статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона или иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, ривается право на землю из-за отказа предоставления ее либо изъятия, с чем не согласно лицо, имеющее право или претендующее на нее. В других - нарушением земельных прав гражданину, организации причинены убытки, а поэтому возникает спор и о земле, и о возмещении имущественного вреда. Иногда лицо не претендует на землю, например, согласно с ее изъятием, но считает, что у него нарушены имущественные интересы. Возникает спор об имущественной компенсации.
С учетом предмета все споры, вытекающие из земельных отношений, условно можно разделить на следующие группы: земельные, земельно-имущественные и имущественные. Кроме того, судам и арбитражным судам вменено рассмотрение жалоб на постановления органов госземконт-роля о наложении административных штрафов на граждан, должностных лиц и организации за нарушение земельного законодательства.
Земельные участки относятся к недвижимому имуществу (ст. 130ГК РФ), а потому споры по поводу земли подлежат разрешению по общим правилам защиты гражданских прав. Защита земельных прав собственников и иных титульных владельцев и пользователей может осуществляться и иными способами, не названными в Земельном кодексе, но предусмотренными в Гражданском кодексе. Например, посредством самозащиты (установка ограждений, сигнальных устройств и т.п.), виндикационного и негаторного исков, взыскания неустойки (например, в договоре аренды), прекращения или изменения земельного правоотношения.
Земельные споры. Они возникают по поводу земли в связи с отказом предоставления земельного участка, его изъятием, ограничением прав на землю, нарушением границ землепользования, самовольным занятием и в других случаях, когда нарушено субъективное право лица. Спор может возникнуть и в связи с тем, что лицо заблуждалось в отношении своего действительного права.
Сторонами в земельном споре являются:
- исполнительный орган государственной власти либо орган местного самоуправления, с одной стороны, и физическое либо юридическое лицо - с другой, при отказе в предоставлении земельного участка, изъятии, ограничении или прекращении прав административно - правовым актом властного органа;
- граждане и юридические лица по спорам между собой - в связи с нарушением границ землепользования, самовольным занятием земли, созданием помех в осуществлении правомочий по владению, пользованию и распоряжению земельным участком.
Споры о признании прав на землю рассматриваются судами в порядке искового производства как споры о праве гражданском. В качестве ответ-чика выступает администрация государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, обладающего правом распоряжения землей в соответствии со ст. ст. 10 и 11 ЗК РФ, во втором случае
- лицо, нарушившее земельные права потерпевшей стороны.
Из анализа норм ЗК можно сделать вывод, что в судах подлежат рассмотрению, в частности, следующие иски и споры о праве на землю:
- в связи с отказом в предоставлении земельного участка в собственность гражданам и юридическим лицам из государственного и муниципального земельного фонда (ст. ст. 15, 36);
- в связи с отказом в переоформлении постоянного (бессрочного) пользования землей на право собственности или в аренду (п. 5 ст. 20 ЗК РФ, п. 2. ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25 октября 2001 года);
- в связи с отказом в переоформлении пожизненного наследуемого владения земельным участком в собственность (п. 3 ст. 21);
- в связи с изъятием или отказом в предоставлении служебного земельного надела (ст. 24);
- спор о земельном участке при переходе права собственности на недвижимость (ст. 35);
- спор о земельном участке при продаже его с торгов (аукциона, конкурса) и признании права на землю (ст. 38);
- иск о признании права на землю при разрушении здания, строения, сооружения при условии начала восстановления их в течение трех лет (ст. 39);
- споры о признании прав на земельные участки при принудительном прекращении прав на землю по основаниям, предусмотренным ст. ст. 44
- 48, 51, 54 ЗК РФ, ст. ст. 284 - 286 ГК РФ;
- спор по иску исполнительного органа государственной власти либо органа местного самоуправления о принудительном изъятии (выкупе) земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. ст. 49, 55 ЗК РФ, ст. ст. 279 - 283 ГК РФ);
- иск о возмещении убытков собственникам земли, землевладельцам и землепользователям при изъятии земельных участков и ограничении прав (ст. 57).
Судебному рассмотрению подлежат также споры, возникающие из договоров по поводу земли, - купли - продажи, мены, аренды, ипотеки, дарения, сервитута и др. Следует иметь в виду, что помимо Земельного кодекса и ГК РФ названные виды земельного оборота регулируются Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". При аренде земельного участка стороны должны в договоре предусмотреть условия, которые в науке гражданского права и практике отнесены к существенным. Отсутствие их влечет за собой недействительность договора либо признание его незаключенным (ст. ст. 165, 432, 607 ГК РФ).
К существенным условиям в договоре аренды земли относятся предмет и форма договора. Предметом в договоре аренды земли является конкретный земельный участок, обозначенный в кадастровой карте (плане), а на местности выделенный межевыми знаками. Если на земельном участке имеются замкнутые водоемы и древесно - кустарниковая растительность, то они также входят в предмет аренды вместе с ним (ст. ст. 40, 41 ЗК, ст. 40ВКРФ,ст.20ЛКРФ).
Как вытекает из ст. 22 ЗК и ст. 615 ГК, к существенным условиям не относится срок аренды. Если в договоре не указан срок, то аренда считается заключенной на неопределенный срок. Поскольку в ст. 22 ЗК не определен срок аренды, то возникает вопрос, может ли в суде рассматриваться спор о понуждении арендодателя заключить договор на срок, требуемый заявителем, например на 50, 100 лет. Очевидно, нет. Такой ответ вытекает из принципа свободы договора, закрепленного в п. 1 ст. 421 ГК. В этом случае договор считается незаключенным.
Может ли суд рассматривать спор по поводу местоположения земельного участка при выделении в натуре за счет земельной доли? Может. Признание права на землю предполагается не в абстрактной форме, а как права на конкретный земельный участок.
Споры о праве на земельный участок могут возникнуть в связи с наследованием земельного участка, в частности: о его разделе либо о преимущественном праве наследования, а также в связи с отказом в закреплении по наследству закрытых водоемов и лесной растительности, находящихся на земельном участке (ст. ст. 1181,1182 ГК РФ).
Итак, к земельным относятся споры по поводу земли, вызванные принятием административно - правовых актов органами исполнительной власти и местного самоуправления в сфере осуществления властных функций по распоряжению землей, прекращающих или ограничивающих субъективные права собственности, владения и пользования землей либо отказывающих в приобретении таких прав, а также споры юридических лиц и граждан между собой в связи с нарушением их земельных прав. Предметом спора является действительное или предполагаемое право на землю конкретного лица.
Судебная практика по земельным спорам свидетельствует, что властными органами нередко нарушаются сроки рассмотрения заявлений о предоставлении земельных участков из государственных и муниципальных земель. В новом Земельном кодексе они установлены в ст. 34: один месяц - для изготовления землеустроительной документации и двухнедельный срок - для принятия решения по существу (о предоставлении или об отказе).
Земельно-имущественные споры (ст. 76 ЗК). Нарушение земельных прав нередко связано с причинением субъекту земельных отношений имущественного вреда. В этих случаях возникает земельно-имущественное правонарушение, вызывающее спор, в котором соединены требования по поводу земли (признание права) и о возмещении убытков.
В практике встречаются чисто имущественные споры, вытекающие из земельных отношений, в которых фактически не оспаривается право на землю. Например, спор о размере убытков и их возмещении при изъятии земель для государственных и общественных нужд (ст. ст. 49, 57 ЗК). Правомерность изъятия не оспаривается, но убытки не возмещаются либо прежний собственник, землевладелец не согласен с определением размера убытков. Такие споры рассматриваются в судебном порядке.
Без оспаривания права на землю могут возникать имущественные споры и в других случаях: по поводу возмещения затрат при переходе собственности, владения и пользования между прежним и новым землевладельцами; о возмещении убытков в связи с повреждением насаждений, потравой посевов; о взыскании убытков, причиненных в результате снижения урожайности от вредного воздействия деятельностью предприятий, загрязняющих окружающую среду вредными выбросами.
Помимо споров искового производства в судах подлежат рассмотрению также жалобы на постановления о наложении административных штрафов за земельные правонарушения, предусмотренные статьями 8.6, 8.7, 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
А. Признание права собственности на земельные участки
В федеральных судах общей юрисдикции в последнее время все чаще встречаются заявленные гражданами иски о признании за ними права собственности на земельные участки. Ответчиками в этих спорах обычно привлекаются Администрация муниципалитета, соответствующий Комитет по управлению имуществом, Комитет по земельным ресурсам и землеустройству. Регистрационная палата (орган) выступает в качестве третьего лица.
Основаниями для заявления истцами своих требований о признании права собственности на земельные участки в настоящее время служат следующие:
1. Давностное владение земельным участком (ст. 234 ГК РФ).
2. Приобретение жилого дома, расположенного на земельном участке, находящемся в фактическом пользовании истцов, в результате сделок до 06.03.1990 (п. 4 ст. 3 ФЗ РФ "О введении в действие Земельного кодекса РФ").
3. Наличие у истцов права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 20 ЗК РФ).
Поскольку ответчики определяют добросовестность владения тем, что в момент приобретения приобретатель не должен был и не мог знать действительного собственника имущества, можно сделать вывод, что на самом деле происходит логическая подмена понятия "добросовестный владелец" на определенное в п. 1 ст. 302 ГК РФ понятие "добросовестный приобретатель".
Для приобретения права собственности на вещь по давности фактического владения ею в соответствии с правилами ст. 234 ГК прежде всего необходимо владеть добросовестно. Следовательно, фактический владелец не должен быть, например, похитителем или иным лицом, умышленно завладевшим чужим имуществом помимо воли его собственника" .
Оборотоспособность объектов гражданских прав предполагает возможность их свободного отчуждения или перехода от одного лица к другому (ст. 129 ГК РФ), т.е. наличие у лица правораспорядительных полномочий, и является качеством вещи применительно к обязательственным правоотношениям.
Возможность распоряжения имуществом, т.е. определения его судьбы, включая возможность его свободного отчуждения, в силу ст. 209 ГК РФ принадлежит собственнику. Таким образом, Оборотоспособность имущества действительно непосредственно связана с правом собственности на это имущество.
В целом, данный гражданско-правовой и гражданско-процессуальный вопрос, например, разрешен совместным Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (п. 19). Разъяснено, что при применении абз. 2 п. 1 ст. 234 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для обращения в суд с заявлением о признании права собственности в силу приобретательской давности. Воз-можность обращения в суд с заявлением о признании права собственности в таких случаях вытекает из ст. ст. 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательской давности, вправе обратиться в суд с заявлением о признании за ним права собственности. Данное дело должно быть рассмотрено судом по существу.
Согласно п. 2 ст. 11 ГК РФ "защита гражданских прав в административном порядке осуществляется лишь в случаях, предусмотренных законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в суд".
Согласно ч. 1 ст. 46 Конституции РФ каждому гарантируется в полном объеме судебная защита его прав и свобод. Из данной нормы в ее взаимосвязи со ст. 17 Конституции РФ следует, что право на судебную защиту относится к основным неотчуждаемым правам и свободам человека в России и служит, в свою очередь, необходимой гарантией осуществления всех других прав и свобод, обеспечиваемых согласно ст. 18 Конституции РФ правосудием, признание, соблюдение и защита которых согласно ст. 2 Конституции РФ - обязанность государства.
Б. О запрете выкупа земельных участков
Российское земельное право недавно пополнилось новым важным документом - Постановлением Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".
Можно выделить четыре основные темы, по которым даны разъяснения:
- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
- отчуждение земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, в том числе в процессе приватизации, и переход права на земельный участок;
- аренда земельного участка;
- принудительное изъятие земельного участка.
В ст. 20 ЗК РФ и п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 137-ФЗ (далее - Вводный закон), которыми устанавливался различный порядок переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности на земельный участок для граждан (бесплатно) и для юридических лиц (по цене, кратной ставке земельного налога), вообще не была упомянута категория граждан, имеющих статус индивидуальных предпринимателей.
Пленум ВАС РФ фактически приравнял эту категорию к юридическим лицам и тем самым... лишил граждан - индивидуальных предпринимателей законного права однократного бесплатного приобретения своего земельного участка в собственность (п. 3 Постановления).
Однако заметим, что почти все противоречия между главой 17 ПС РФ и ЗК РФ Пленум ВАС РФ разрешил в пользу ЗК РФ. Например, норму ст. 270 ГК РФ о праве пользователя земельным участком передавать его в аренду рекомендуется не применять, так как пользователь лишен прав арендодателя согласно п. 4 ст. 20 ЗК РФ (п. 24 Постановления).
В п. 2 ст. 3 Вводного закона установлено, что юридические лица обязаны до 01.01.2006 переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком по своему желанию: арендовать земельный участок либо выкупить его в собственность. На практике же известно, что при таком переоформлении полномочные органы крайне неохотно соглашались на продажу земельного участка в собственность по фиксированной законом цене, любыми способами пытаясь навязать заключение договора аренды. Такие споры, разумеется, должны были решаться в судебном порядке.
По данному вопросу Пленум ВАС РФ указал, что при рассмотрении подобных дел суд должен учитывать все доводы органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи земельного участка, в том числе вследствие резервирования данного земельного участка для государственных или муниципальных нужд, использования его для других целей и т.д. (п. 4 Постановления). А поскольку можно полагать, что своими доводами "о невозможности продажи" городской голова городского судью убедит легко, то скорее всего после такого разъяснения юридическим лицам "по собственному желанию" придется срочно писать исключительно договоры аренды...
Не вполне разъяснен вопрос о переходе права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок в случае приобретения в собственность здания, сооружения, расположенного на таком земельном участке.
Формулировку п. 12 Постановления можно истолковать так, что к покупателю здания, сооружения этот вид права переходит даже в том случае, когда он не относится к числу лиц, указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, но при этом покупателю "до 01.01.2006 надлежит по своему выбору переоформить названное право (значит, оно должно быть сначала оформлено, то есть зарегистрировано!) на право аренды земельного участка либо приобрести его в собственность". не была упомянута категория граждан, имеющих статус индивидуальных предпринимателей.
Пленум ВАС РФ фактически приравнял эту категорию к юридическим лицам и тем самым... лишил граждан - индивидуальных предпринимателей законного права однократного бесплатного приобретения своего земельного участка в собственность (п. 3 Постановления).
Однако заметим, что почти все противоречия между главой 17 ПС РФ и ЗК РФ Пленум ВАС РФ разрешил в пользу ЗК РФ. Например, норму ст. 270 ГК РФ о праве пользователя земельным участком передавать его в аренду рекомендуется не применять, так как пользователь лишен прав арендодателя согласно п. 4 ст. 20 ЗК РФ (п. 24 Постановления).
В п. 2 ст. 3 Вводного закона установлено, что юридические лица обязаны до 01.01.2006 переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком по своему желанию: арендовать земельный участок либо выкупить его в собственность. На практике же известно, что при таком переоформлении полномочные органы крайне неохотно соглашались на продажу земельного участка в собственность по фиксированной законом цене, любыми способами пытаясь навязать заключение договора аренды. Такие споры, разумеется, должны были решаться в судебном порядке.
По данному вопросу Пленум ВАС РФ указал, что при рассмотрении подобных дел суд должен учитывать все доводы органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи земельного участка, в том числе вследствие резервирования данного земельного участка для государственных или муниципальных нужд, использования его для других целей и т.д. (п. 4 Постановления). А поскольку можно полагать, что своими доводами "о невозможности продажи" городской голова городского судью убедит легко, то скорее всего после такого разъяснения юридическим лицам "по собственному желанию" придется срочно писать исключительно договоры аренды...
Не вполне разъяснен вопрос о переходе права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок в случае приобретения в собственность здания, сооружения, расположенного на таком земельном участке.
Формулировку п. 12 Постановления можно истолковать так, что к покупателю здания, сооружения этот вид права переходит даже в том случае, когда он не относится к числу лиц, указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, но при этом покупателю "до 01.01.2006 надлежит по своему выбору переоформить названное право (значит, оно должно быть сначала оформлено, то есть зарегистрировано!) на право аренды земельного участка либо приобрести его в собственность". пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом".
На первый взгляд все просто: каждая из сторон возвращает или компенсирует все полученное по сделке, будь то денежные средства, имущество или услуга. Однако, если рассматривать данный вопрос через призму нашей действительности, когда последствия недействительности сделок применяются через большой промежуток времени после их совершения в условиях роста потребительских цен и с точки зрения "виновности" или "невиновности" сторон в заключении недействительных сделок, то возникает много "подводных камней", на которые можно натолкнуться при разрешении данной проблемы.
1. Для выяснения всех последствий недействительности сделки следует руководствоваться не только статьей 167 Гражданского кодекса РФ, но и главой 60 "Обязательства вследствие неосновательного обогащения". Согласно ст. 1103 ГК РФ правила данной главы подлежат применению также к требованиям по возврату исполненного по недействительной сделке, если иное не установлено Гражданским кодексом РФ, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих правоотношений. Данная норма права определяет, что сторона, передавшая деньги, имеет право требовать проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами, однако требовать убытки в той сумме, на которую обесценились деньги в связи с ростом цен, закон ей права не дает. Данные правила Гражданского кодекса РФ могут ставить в неравноправное положение одну из сторон.
Смысл состоит в защите и восстановлении нарушенного права каждой из сторон незаконной сделки. Например, по сделке купли-продажи дома это право продавца на получение определенной суммы денег, а у покупателя - право на получение определенного дома. С этой точки зрения бессмысленно требовать применения последствий недействительности незаконных сделок (включая гражданско-правовую ответственность в виде возмещения убытков и уплаты процентов за неправомерное пользование денежными средствами), уже исполненных обеими сторонами: продавец возвращает покупателю деньги, чтобы тот мог купить такой же дом, который покупатель в свою очередь возвращает продавцу, чтобы тот мог его продать и получить те же самые деньги, которые отдал покупателю. То есть двусторонняя реституция и гражданско-правовая ответственность не должны применяться, так как данные сделки не могут быть незаконными. Незаконными же они не могут быть потому, что, когда каждая из сторон получила то, что хочет, никакого нарушения прав не происходит. пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом".
На первый взгляд все просто: каждая из сторон возвращает или компенсирует все полученное по сделке, будь то денежные средства, имущество или услуга. Однако, если рассматривать данный вопрос через призму нашей действительности, когда последствия недействительности сделок применяются через большой промежуток времени после их совершения в условиях роста потребительских цен и с точки зрения "виновности" или "невиновности" сторон в заключении недействительных сделок, то возникает много "подводных камней", на которые можно натолкнуться при разрешении данной проблемы.
1. Для выяснения всех последствий недействительности сделки следует руководствоваться не только статьей 167 Гражданского кодекса РФ, но и главой 60 "Обязательства вследствие неосновательного обогащения". Согласно ст. 1103 ГК РФ правила данной главы подлежат применению также к требованиям по возврату исполненного по недействительной сделке, если иное не установлено Гражданским кодексом РФ, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих правоотношений. Данная норма права определяет, что сторона, передавшая деньги, имеет право требовать проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами, однако требовать убытки в той сумме, на которую обесценились деньги в связи с ростом цен, закон ей права не дает. Данные правила Гражданского кодекса РФ могут ставить в неравноправное положение одну из сторон.
Смысл состоит в защите и восстановлении нарушенного права каждой из сторон незаконной сделки. Например, по сделке купли-продажи дома это право продавца на получение определенной суммы денег, а у покупателя - право на получение определенного дома. С этой точки зрения бессмысленно требовать применения последствий недействительности незаконных сделок (включая гражданско-правовую ответственность в виде возмещения убытков и уплаты процентов за неправомерное пользование денежными средствами), уже исполненных обеими сторонами: продавец возвращает покупателю деньги, чтобы тот мог купить такой же дом, который покупатель в свою очередь возвращает продавцу, чтобы тот мог его продать и получить те же самые деньги, которые отдал покупателю. То есть двусторонняя реституция и гражданско-правовая ответственность не должны применяться, так как данные сделки не могут быть незаконными. Незаконными же они не могут быть потому, что, когда каждая из сторон получила то, что хочет, никакого нарушения прав не происходит. вывод, что при нарушении законодательства сделка может быть действительной. В данном случае докажем, что, если сделка прямо не нарушает законодательство, она будет недействительной.
Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям законодательства, то есть нарушающая нормы права, недействительна. Согласно ст. 12 ГК РФ "защита гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки". Из этого вытекает вывод, что, если происходит нарушение гражданских прав совершением какой-либо сделки, данная сделка в целях защиты нарушенных прав должна быть признана недействительной.
Из вышеизложенного следует, что для того, чтобы признать сделку недействительной, достаточно установить нарушения чьих-либо прав заключением данной сделки, вне зависимости от того, нарушает данная сделка нормы права или нет. К такому же выводу можно прийти и при сравнении с нормами публичного права (ст. 13 ГК РФ, ст. 2 Федерального закона "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан"), согласно которым ненормативный правовой акт или нормативно-правовой акт является недействительным, если он нарушает права и свободы гражданина.
5. В большинстве случаев, если сделка нарушает права третьих лиц, сделка будет действительной, и будут применяться иные последствия данного нарушения. На это указывает ст. 168 ГК РФ, согласно которой "сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения". Иные последствия нарушения установлены нормами права, регулирующими конкретные виды гражданско-правовых договоров. Например, в ст. 460 ГК РФ говорится, что "...продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар". Сделка по продаже товара несобственником (как добросовестным, так и недобросовестным) без согласия собственника нарушает данную норму права, но она является действительной, так как данная норма права определяет иные последствия нарушения данной сделкой законодательства, которые заключаются в праве добросовестного покупателя требовать уменьшения покупной цены или расторгнуть договор. Из права покупателя расторгнуть договор вытекает действительность данного договора, так как расторгнуть можно только действительный договор. Данное правило распространяется помимо купли-продажи на аренду (ст. 613 ГК РФ), безвозмездное пользование (ст. 694 ГК РФ), а также на другие сделки, если данное правило закреплено законом.
Подводя черту, следует сделать один важный вывод: с точки зрения гражданского и гражданско-процессуального законодательства сделка может являться недействительной только в том случае, если она нарушает чьи-либо права или интересы, будь то частные или общественные (государственные).