- •Российская академия правосудия
- •Жилищное право
- •Содержание
- •Введение
- •Предмет и система курса жилищного права
- •Учебная цель и задачи курса
- •Требования к уровню освоения содержания курса
- •Объем дисциплины и виды учебной работы
- •Тематический план (разделы дисциплины, темы занятий, количество часов)
- •Программа курса Тема 1. Понятие жилищного права
- •Тема 2. Источники жилищного права
- •Тема 3. Жилищное правоотношение
- •Тема 4. Жилые помещения. Жилищные фонды
- •Тема 5. Государственная и муниципальная жилищная политика
- •Тема 6. Правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования
- •Тема 7. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
- •Тема 8. Общее имущество собственников в многоквартирном доме
- •Тема 9. Правовые основы приватизации жилищного фонда
- •Тема 10. Договор найма жилого помещения
- •Тема 11. Предоставление жилых помещений в домах жилищного фонда социального использования
- •Тема 12. Социальный наем жилого помещения
- •Тема 13. Предоставление жилых помещений специализированного жилищного фонда
- •Тема 14. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
- •Тема 15. Управление многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья
- •Тема 16. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
- •Тема 17. Ответственность за нарушение жилищного законодательства. Защита жилищных прав
- •Тематический план семинарских занятий
- •Планы семинарских занятий
- •Тема 1. Понятие жилищного права. Источники жилищного права. Семинар 1 (2 часа)
- •Литература 1 Нормативные правовые акты
- •Официальные акты высших судебных органов:
- •Судебная практика
- •Основная
- •Дополнительная
- •Семинар 2 (2 часа)
- •Тема 2. Жилые помещения. Жилищные фонды
- •Литература Нормативные правовые акты
- •Официальные акты высших судебных органов
- •Судебная практика
- •Основная
- •Дополнительная
- •Семинар 3 (2 часа)
- •Тема 3. Правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования
- •Литература Нормативные правовые акты
- •Официальные акты высших судебных органов
- •Судебная практика
- •Основная
- •Дополнительная
- •Семинар 4 (2 часа)
- •Тема 4. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
- •Литература Нормативные правовые акты
- •Официальные акты высших судебных органов
- •Судебная практика
- •Основная
- •Дополнительная
- •Семинар 5 (2 часа)
- •Тема 5. Общее имущество собственников в многоквартирном доме
- •Литература Нормативные правовые акты
- •Официальные акты высших судебных органов
- •Судебная практика
- •Основная
- •Дополнительная
- •Семинар 6 (2 часа)
- •Тема 6. Социальный наем жилого помещения
- •Литература Нормативные правовые акты
- •Официальные акты высших судебных органов
- •Судебная практика
- •Основная
- •Дополнительная
- •Семинар 7 (2 часа)
- •Тема 7. Управление многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья
- •Литература Нормативные правовые акты
- •Официальные акты высших судебных органов
- •Судебная практика
- •Основная
- •Дополнительная
- •Семинар 8 (2 часа)
- •Тема 8. Ответственность за нарушение жилищного законодательства. Защита жилищных прав
- •Литература Нормативные правовые акты
- •Официальные акты высших судебных органов
- •Судебная практика
- •Основная
- •Дополнительная
- •Планы практических занятий
- •Тема 1. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения Задание № 1.
- •Задание № 2.
- •Тема 2. Социальный наем жилого помещения Задание № 1.
- •Задание № 2.
- •Тема 3. Ответственность за нарушение жилищного законодательства. Защита жилищных прав Задание № 1.
- •Задание № 2.
- •Методические рекомендации по изучению дисциплины
- •Методические рекомендации по организации самостоятельной работы студентов
- •Примерная тематика рефератов
- •Примеры тестовых заданий для проведения рубежного контроля
- •Литература2 Нормативные правовые акты
- •Официальные акты высших судебных органов
- •Судебная практика
- •Основная
- •Дополнительная Тема 1. Понятие жилищного права
- •Тема 2. Источники жилищного права
- •Тема 3. Жилищное правоотношение
- •Тема 4. Жилые помещения. Жилищные фонды
- •Тема 5. Государственная и муниципальная жилищная политика
- •Тема 6. Правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования
- •Тема 8. Общее имущество собственников в многоквартирном доме
- •Тема 9. Правовые основы приватизации жилищного фонда
- •Тема 10. Предоставление жилых помещений в домах жилищного фонда социального использования
- •Тема 12. Предоставление жилых помещений специализированного жилищного фонда
- •Тема 13. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
- •Тема 14. Управление многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья
- •Тема 15. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
- •Тема 16. Ответственность за нарушение жилищного законодательства. Защита жилищных прав.
- •Вопросы для подготовки к зачету
- •Жилищное право
Задание № 2.
1. Составьте исковое заявление о выселении поднанимателей (временных жильцов).
2. Составьте исковое заявление о принудительном обмене жилого помещения.
Тема 3. Ответственность за нарушение жилищного законодательства. Защита жилищных прав Задание № 1.
1. Составьте исковое заявление об обращении взыскания на недвижимое имущество (квартиру), заложенное должником по договору об ипотеке в целях обеспечения исполнения им своих обязательств перед кредитором по кредитному договору.
2. Составьте исковое заявление о расторжении договора долевого участия в строительстве в связи с неисполнением застройщиком обязанности по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок.
3. Составьте исковое заявление о расторжении договора долевого участия в строительстве в связи с существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства.
Задание № 2.
1. Составьте исковое заявление об отказе в переустройстве и перепланировке жилого помещения.
2. Составьте исковое заявление о признании недействительным отказа в приватизации занимаемого жилого помещения.
Примерные образцы формулировок мотивировочной и резолютивной частей решения по иску об изменении договора социального найма жилого помещения (ст. 82 ЖК РФ).
Вариант № 1 (при отказе НАЙМОДАТЕЛЯ изменить договор)
Доводы ответчика о том, что изменение договора социального найма жилого помещения, позволяющего заключать отдельные договоры найма, не предусмотрено ст. 82 ЖК РФ, суд не может положить в основу отказа в иске в связи со следующим.
1. Права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием (ст.18 Конституции РФ). Основные права и свободы человека неотчуждаемы и принадлежат каждому от рождения (ст. 17 Конституции РФ), к ним относится и право на жилище (ст.40 Конституции РФ).
В Российской Федерации не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина (ст. 55 п. 2 Конституции РФ).
Суд считает, что отмена действовавшего более 20 лет положения, предоставлявшего пользователям жилых помещений возможность регулировать спорные отношения посредством изменения договора найма (раздела лицевых счетов), умалила свободу граждан в реализации права пользования жилищем по договору социального найма. Конституция Российской Федерации запрещает поворот к худшему; применяемая на всей территории России, она имеет высшую юридическую силу, прямое действие, и предписывает принимать законы и иные правовые акты, не противоречащие Конституции Российской Федерации (п. 1 ст. 15).
2. При этом Гражданским кодексом Российской Федерации допускается возможность изменения договора в судебном порядке по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором (ст. 450 п. 1,2).
В силу ст. 451 ГК РФ изменить договор возможно, когда существенно изменились обстоятельства, из которых исходили стороны при его заключении (п. 1). При этом изменение договора допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4).
Резко конфликтные отношения истцов в связи с распадом семьи, возвратом бывшего супруга нанимателя из мест лишения свободы отразились на выполнении обязательств по оплате и содержанию спорного жилища. В данной ситуации эти обстоятельства суд признает существенными, ибо длительные неплатежи могут лечь в основу расторжения договора с выселением проживающих в порядке ст. 83 п.4, п.1), 84 п.2, 90 ЖК РФ, что повлечет за собой более серьезные последствия для обеих сторон, чем изменение договора.
В данном споре установлено, что наниматель, члены его семьи и бывший член семьи в течение длительного времени фактически пользуются жилищем раздельно, их разногласия по вопросам проживания, оплаты и содержания жилья порождают споры, сложились резко конфликтные отношения, никто не имеет других помещений, а также реальной возможности приобрести либо осуществить право пользования иным жилищем в ближайшее время.
Когда закон обязывает юридические лица или граждан вступить в конкретные правоотношения, право требовать заключения соответствующих договоров подлежит защите судом.
3. Согласно ст. 7 ЖК РФ допускается применение жилищного законодательства по аналогии; при этом права и обязанности участников жилищных отношений могут быть определены исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости (пункты 1,2).
В силу п. 2 ст. 1 Жилищного кодекса Российской Федерации при осуществлении жилищных прав и исполнении вытекающих из жилищных отношений обязанностей гражданам запрещено нарушать права, свободы и законные интересы других граждан. Поскольку в требовании истцов изменить договор социального найма занимаемого помещения нет нарушения прав, свобод и законных интересов ответчика, суд считает отказ последнего несостоятельным. При этом принимается во внимание, что истцами соблюден установленный внесудебный порядок изменения договора, предусмотренный ст. 452 п. 2 ГК РФ, по результатам которого был получен отказ.
С учетом цели предоставления жилого помещения по договору социального найма - бессрочное пользование, длящегося характера жилищных отношений, отсутствия у всех проживающих иного жилого помещения, а также реальной возможности в настоящее время приобрести или осуществить право пользования другим жилищем, суд приходит к выводу, что совокупность обстоятельств данного спора - тот исключительный случай, когда изменение договора допускается по решению суда.
Учитывая, что спорное жилище у истцов единственное, их семья распалась, пользование отдельными комнатами они согласны оплачивать раздельно, в ЖК РФ нет прямого запрета на изменение договора социального найма по требованию дееспособных пользователей о заключении с ними отдельных договоров найма, при наличии согласия остальных проживающих, суд считает отказ ответчика в изменении договора найма истцам противоречащим вышеуказанным нормам.
Оценив в совокупности собранные по делу доказательства, с учетом указанной правовой позиции, суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения иска. На основании изложенного, руководствуясь ст. 198 ГПК РФ, суд решил:
1. Изменить договор социального найма жилого помещения № 227, заключенный 15 июня 1985 года на основании решения Исполкома Бабушкинского района г. Москвы № 18/1144 от 22 мая 1985 года, между Жилищно-эксплуатационной конторой Бабушкинского района г. Москвы и Ивановым Петром Ивановичем на жилое помещение размером 50,0 кв.м. общей площадью в виде двухкомнатной квартиры по адресу Москва, улица Радужная, дом 7, корпус 1, квартира 13, согласно которому:
• обязать Государственное унитарное предприятие «Дирекция единого заказчика «Бабушкинский» заключить с Ивановым Петром Ивановичем договор социального найма жилого помещения на комнату размером 21,0 кв.м. жилой площадью по адресу Москва, улица Верхоянская, дом 18, кв. 4, включив в качестве члена семьи нанимателя его жену Иванову Валентину Семеновну;
• обязать Государственное унитарное предприятие «Дирекция единого заказчика «Бабушкинский» заключить с Ивановым Владимиром Петровичем договор социального найма жилого помещения на комнату размером 10,0 кв.м. жилой площадью по адресу Москва, улица Верхоянская, дом 18, кв. 4;
2. Вспомогательные помещения по адресу Москва, улица Верхоянская, дом 18, кв. 4 размером 19,0 кв.м. общей площадью оставить в совместном пользовании проживающих лиц.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд путем подачи кассационной жалобы в Бабушкинский районный суд г. Москвы в течение 10 дней.
Вариант № 2 (при отказе НАНИМАТЕЛЯ изменить договор)
Доводы ответчика о том, что изменение договора социального найма жилого помещения, позволяющего заключать отдельные договоры найма, не предусмотрено ст. 82 ЖК РФ, суд расценивает как ошибочные, и в этой связи руководствуется следующим толкованием закона.
В Российской Федерации не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина. Права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья. прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (ст. 55 п. 2, 3 Конституции РФ). Аналогичная норма содержится в п.З ст.1 ЖК РФ. Поэтому ограничение ответчиком прав истца на изменение договора социального найма суд рассматривает как нарушение Конституции РФ, прямо предусматривающей права и свободы человека непосредственно действующими, определяющими смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечивающихся правосудием (ст. 18 Конституции РФ).
Осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (ч. 3 ст. 17 Конституции РФ). Подобная норма имеется в п. 2 ст. 1 ЖК РФ. Когда нет реальной возможности решить проблему по-другому, как установлено судом в данном споре, это означает, что обеспечение правосудием должно заключаться в защите жилищных прав всех пользователей спорного жилища, чтобы не допустить злоупотребления правом других лиц.
В силу ст. 11 ЖК РФ изменение жилищного правоотношения является одним из способов защиты жилищных прав. И поскольку в законе нет прямого запрета на изменение договора, напротив, разрешено большее - допускаются несколько вариантов изменения договора (ст. 82 ЖК РФ), то возможно и меньшее - изменение договора социального найма по требованию одного из членов семьи нанимателя.
Согласно ст. 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают не только из оснований, прямо предусмотренных ЖК РФ, но также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены нормативными правовыми актами, регулирующими жилищные отношения, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают их. В соответствии с этим жилищные права и обязанности могут возникнуть из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности (п. 3,6).
Учитывая, что спорное жилище у сторон единственное, и на данном этапе их жилищных правоотношений реальное разрешение конфликта иным путем невозможно, суд считает отказ ответчика в изменении договора социального найма неправомерным, противоречащим Конституции РФ.
Оценив в совокупности собранные по делу доказательства, с учетом указанной правовой позиции, суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения иска.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 198 ГПК РФ, суд решил:
1. Иск удовлетворить. Изменить договор социального найма жилого помещения в квартире по адресу Москва, улица Радужная, дом 7, корпус 1, квартира 13, выделив в пользование
• Иванова Петра Ивановича и его жены Ивановой Валентины Семеновны изолированную комнату размером 21,0 кв.м.;
• Иванова Владимира Петровича изолированную комнату размером 10,0 кв.м.
2. Вспомогательные помещения по адресу Москва, улица Радужная, дом 7, корпус 1, квартира 13, размером 19,0 кв.м. оставить в совместном пользовании проживающих лиц.
3. Обязать жилищный орган Префектуры Северо-Восточного административного округа г. Москвы заключить отдельные договоры социального найма жилого помещения с нанимателями Ивановым Петром Ивановичем и Ивановым Владимиром Петровичем на указанные жилые помещения.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд путем подачи кассационной жалобы в Бабушкинский районный суд г. Москвы в течение 10 дней.