Глава 2. Расчет эффективности ип на примере трц «Маскарад».

Целью практической части дипломной работы является проведение оценки эффективности предлагаемого инвестиционного проекта по существующей методике, а также обоснование экономической целесообразности реализации данного проекта.

Для оценки эффективности инвестиционного проекта необходимо:

1. Провести оценку коммерческой эффективности проекта на основании прогнозных данных;

2. Оценить эффективность проекта на этапе реализации, опираясь на реальные показатели деятельности компании;

3. Сделать аргументированные выводы, исходя из полученных результатов, и дать рекомендации по управлению реализацией проекта.

Расчет и последующий анализ эффективности инвестиционного проекта в данной дипломной работе был проведен на примере реализации проекта по покупке торгово-развлекательного центра «Маскарад» акционерным обществом «Rent Center» в 2010 году.

Акционерное общество «Rent Center», в дальнейшем именуемое «общество», является открытым акционерным обществом. Общество является юридическим лицом, действует на основании устава и законодательства Российской Федерации. Фирменное полное наименование общества – открытое акционерное общество «Rent Center», сокращенное – ОАО «RC». Место нахождения общества и почтовый адрес: Россия, Московская область, г. Красногорск, ул. Гоголя дом 21.

В основе инвестиционного проекта находится концепция приобретения компанией ОАО «RC» торгово-развлекательного центра, модернизация для создания на его базе полномасштабного современного многофункционального торгово-развлекательного центра, предоставление жителям города ХХХХХХХ и близлежащих районов Москвы доступа к развлекательному центру и продуктовому супермаркету современного формата и с доступными ценами.

Компания ОАО «Rent Center» является единственным инвестором и владельцем данного проекта.

Для проведения наиболее полного исследования эффективности инвестиционного проекта были использованы данные бизнес плана, на основе которого проведена инвестиционная оценка экономических показателей при принятии проекта к реализации. Так же использованы данные годовой бухгалтерской отчетности компании за 2010 и 2011 года.

1. Расчет и анализ показателей эффективности проекта на этапе его принятия к реализации

Основные характеристики многофункционального торгового центра приведены в таблице 2.1.

Таблица 2.1.Характеристики ТРЦ «Маскарад»

Показатель	Значение	Площадь, кв. м
Общая площадь торгового центра		29 665
Число этажей	3
Число наземных этажей	2	19 465
Число подземных этажей	1	10 200
Арендуемая площадь торгового центра		16 442
Вместимость подземной автостоянки	203 м/м	-
Вместимость наземной автостоянки	220 м/м	-

Потребность в капитальных вложениях (инвестициях) по приобретению и модернизации многофункционального торгово-развлекательного центра "Маскарад" (дол. США).

Таблица 2.2.Потребность в капитальных вложениях

Наименование статей расходов	Дол. США
Капитальные вложения по проекту всего,	25 350 000,00
в том числе:
Приобретение в собственность здание торгового центра	20 500 000,00
предпроектные расходы	50 000,00
расходы на стадии проектирования	450 000,00
расходы на урегулирование земельно-имущественных отношений	1 100 000,00
строительно-монтажные работы	2 000 000,00
прочие расходы в период инвестирования, модернизации	1 250 000,00

Проанализировав таблицу 2.2. можно сделать вывод, что для приобретения и полной проектной модернизации многофункционального торгово-развлекательного центра требуется 25 350 000,00 дол. США.

Таблица 2.3. Исходные данные инвестиционного проекта

№п/п	Наименование показателя	Значение
1	Капитальные вложения	25 350 000 дол. США
2	Шаг расчетов	Квартал (3 месяца)
3	Заданный период окупаемости	4 года
3	Выход на проектную мощность	2года
4	Планируемый период реализации проекта	5 лет
5	Ставка налога на прибыль	20%
6	Норма доходности на капитал
7	Ликвидационная стоимость
8	Источники финансирования:	-
	Учредители (собственный капитал)	18 350 000 дол. США
	Коммерческие банки (кредит)	7 000 000 дол. США

Из таблицы 2.4 определим условия использования заемных средств для реализации проекта.

Таблица 2.4. Параметры модели кредитования

Вид займа	Валюта	Сумма заемных средств, долл. США	Срок кредитования	Процентная ставка	Условия заимствования
Кредитная линия с ежемесячным получением средств равными долями в течение 3 кварталов модернизации объекта	Доллары США	7 000 000,00	18 месяца	12 % годовых	Проценты выплачиваются в конце каждого квартала (без отсрочки платежей); сумма основного долга выплачивается равными частями в течение 18 месяцев после ввода объекта в эксплуатацию (9 месяцев с момента приобретения)

Таким образом, период возврата заемных средств составит 33 месяц с момента начала реализации инвестиционного проекта.

Таблица 2.5. Ставки налогов, использованные в расчетах

Наименование налога	База	Процентная ставка
Налог на прибыль	Прибыль	20 %
НДС	Оборот от реализации	18%
Налог на имущество	Среднегодовая стоимость имущества предприятия	2 %

Таблица 2.6. План денежных поступлений и выплат по проекту ТРЦ «Маскарад»

№ п/п	Наименование показателей	0 кв.	1 кв.	2 кв.	3 кв.	4 кв.	…	…	18 кв.	19 кв.	20 кв.
ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ПО ПРОИЗВОДСТВУ И РЕАЛИЗАЦИИ УСЛУГ ПО ПРОЕКТУ
1.	Поступления от производства и реализации услуг по проекту	0	0	0	0	503000	…	…	6235000	6235000	6235000
2	Операционные расходы (сумма показателей п. п. 2.1-2.4), в том числе:					47198,116	…	…	279440,1	326478,1	382453,2
2.1.	Эксплуатационные затраты					39318,916	…	…	129442,4	148098,5	170299,3
	электроэнергия					13048,844	…	…	26564,06	26564,06	26564,06
…	…	…	…	…	…	…	…	…	…	…	…
…	…	…	…	…	…	…	…	…	…	…	…
8	Игото расходов					138690,13	…	…	539431,3	635867,5	750626,7
9	Сальдо потока от деятельности по производству и сбыту продукции (разность показателей пунктов 1 и 2)	0	0	0		364309,87	…	…	5695569	5599132	5484373
ИНВЕСТИЦИОННАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ
4.	Приток средств, всего	0					…	…	0	0	0
	в том числе:	0	0	0	0	0	…	…	0	0	0
5.	Отток средств, всего	18350000					…	…	0	0	0
6.	Сальдо потока от инвестиционной деятельности (разность показателей пунктов 4 и 5)	-18350000	0	0	0	0	…	…	0	0	0
ФИНАНСОВАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ
9.	Приток средств, всего	3000000	2000000	2000000					0	0	0
	в том числе:
9.1	Кредит коммерческого банка (по каждому кредиту отдельно)	3000000	2000000	2000000					0	0	0

9.2.	Займы других организаций (по каждому отдельно)	0	0	0	0	0	…	…	0	0	0
10.	Отток средств, всего	0	0	0	1393061	1393061	…	…	0	0	0
	в том числе:						…	…
10.1	Уплата процентов за предоставленные средства (по каждому кредиту отдельно)	0	0	0	226394,35	226394,35	…	…	0	0	0
10.2	Погашение основного долга по заемным средствам	0	0	0	1166666,7	1166666,7	…	…	0	0	0
11.	Сальдо потока по финансовой деятельности (разность показателей пунктов 9 и 10)	3000000	2000000	2000000	-1393061	-1393061	…	…	0	0	0
12.	Общее сальдо денежного потока по всем видам деятельности (сумма показателей пунктов 6,9 и 11)	-15350000	2000000	2000000	-1393061	-1028751	…	…	5695569	5599132	5484373
13.	Сальдо потока (пункт 12) нарастающим итогом)	-15350000	-13350000	-11350000	-12743061	-13771812	…	…	27815354	33414486	38898860

Примечание: Данная таблица приведена в этом примере не полностью в связи с большим размером, полноценный вариант в приложении

Сделаем выводы по приведенным выше таблицам данных.

Общая стоимость необходимых инвестиционных затрат (капитальных вложений) (табл. 2.2) составляет 25 350 000,00 дол. США, при этом имеющихся в распоряжении предприятия средств, которые включают собственный капитал в размере 18 350 000 дол. США недостаточно (табл. 2.3). Отсюда вытекает необходимость заемного финансирования – банковский кредит в размере 7 000 000,00 дол. США. Кредитная схема финансирования представлена в (таблице 2.4) . Срок реализации проекта составляет 5 лет или 20кварталов. В процессе реализации проекта предполагается приток денежных средств за счет его операционной деятельности. В таблице (2.6) суммируются денежные потоки по всем видам деятельности за жизненный период проекта для расчета эффективности инвестиционного проекта.

Расчет ставки дисконтирования кумулятивным методом

Ставка дисконта — это ожидаемая ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования на дату оценки. В теории инвестиционного анализа предполагается, что ставка дисконтирования включает в себя минимально гарантированный уровень доходности (не зависящий от вида инвестиционных вложений), темпы инфляции и коэффициент, учитывающий степень риска и другие специфические особенности конкретного инвестирования (риск данного вида инвестирования, риск неадекватного управления инвестициями, риск неликвидности данного инвестирования). Используемая ставка дисконта должна обязательно соответствовать выбранному виду денежного потока. Так как выбран денежный поток для собственного капитала, то ставка дисконта может быть рассчитана либо кумулятивным способом, либо по модели оценки капитальных активов. В силу того, что объект оценки представляет собой имущественный комплекс, а не предприятие, модель оценки капитальных активов не может быть использована для определения ставки дисконта и в данном отчете ставка дисконта рассчитана кумулятивным способом.

Рассчитаем безрисковую ставку дохода.

В качестве возможных безрисковых ставок в пределах РФ принято рассматривать следующие инструменты:

Депозиты Сбербанка РФ и других надежных российских банков;

Западные финансовые инструменты (государственные облигации развитых стран, LIBOR);

Ставки по межбанковским кредитам РФ (MIBID, MIBOR, MIACR);

Ставка рефинансирования ЦБ РФ;

Государственные облигации РФ.

Рассмотрим подробнее каждый из перечисленных инструментов.

Для анализа была взята годовая ставка по депозитам в Сбербанке РФ, которая составила 5,4% годовых в долларах США или 1,35% квартальных на 01.04.2009г. Трехмесячная ставка LIBOR по долларам США на 01.04.2009 – 1,1769%. Берем среднюю 1,26%.

Премия за отраслевой риск взята на уровне 2% годовых или 0,5% квартальных, так как объект оценки можно позиционировать как средний бизнес областного масштаба.

Инфляционная составляющая. В прогнозе на 2009-2012 годы Минэкономразвития установило показатели инфляции в РФ на уровне 12 – 12,5% в 2009 году или 3,25% квартальных.

На основе выше приведенных данных кумулятивным методом получаем ставку дисконтирования для рассматриваемого проекта:

(d +1) = (1 + 0,0126)*(1 + 0,0049)*(1 + 0,0325)

d = 5,06% квартальных

Далее будет произведена оценка эффективности инвестиционного проекта с помощью расчета основных показателей, используемых при традиционных методах оценки эффективности.

Таблица 2.7. Таблица потоков денежных средств по проекту

Шаг расчета (кв.)	Общее сальдо денежных потоков по всем видам деятельности проекта	Сальдо денежных потоков нарастающим итогом	Дисконтированные денежные потоки по проекту	Дисконтированное сальдо денежного потока, нарастающим итогом
0	-15 350 000,00	-15 350 000,00	-15350000	-15350000
1	2 000 000,00	-13 350 000,00	1903674,091	-13446325,91
2	2 000 000,00	-11 350 000,00	1811987,522	-11634338,39
3	-1 393 061,05	-12 743 061,05	-1201317,929	-12835656,32
4	-1 028 751,17	-13 771 812,22	-844424,3689	-13680080,68
5	-197 489,20	-13 969 301,42	-154296,6039	-13834377,29
6	-64 365,25	-14 033 666,67	-47865,99455	-13882243,28
7	146 829,91	-13 886 836,76	103932,8282	-13778310,46
8	711 148,39	-13 175 688,38	479138,4882	-13299171,97
9	2 184 454,44	-10 991 233,93	1400897,704	-11898274,26
10	3 394 166,04	-7 597 067,89	2071853,863	-9826420,4
11	3 406 914,10	-4 190 153,79	1979474,096	-7846946,304
12	3 406 914,10	-783 239,69	1884136,775	-5962809,529
13	3 351 394,52	2 568 154,83	1764165,81	-4198643,719
14	4 591 680,92	7 159 835,75	2300637,267	-1898006,453
15	4 591 680,92	11 751 516,67	2189831,779	291825,3258
16	4 591 660,92	16 343 177,59	2084353,931	2376179,257
17	5 776 607,58	22 119 785,17	2495957,153	4872136,41
18	5 695 568,72	27 815 353,89	2342415,643	7214552,053
19	5 599 132,48	33 414 486,36	2191846,873	9406398,927
20	5 484 373,35	38 898 859,71	2043520,893	11449919,82
NPV по проекту			11 449 919,82

Дисконтированный срок окупаемости по формуле (1.11) получаем равным:

= 14,86 кв. или 44,6 месяца или 3,72 года.

Проанализируем полученные данные, для этого построим с помощью excel график движения денежных потоков по проекту (рис 4).

Рис. 4 Движение денежных потоков по проекту

На основании расчетной таблицы дисконтированных денежных потоков по проекту, можно сделать вывод об эффективности проекта, так как NPV проекта является положительным, что свидетельствует в пользу реализации проекта. Можно говорить об эффективности проекта в размере 11 449 919,82 дол. США при капитальных вложениях в 25 350 000 дол. США. Это говорит о масштабности проекта, учитывая вид хозяйственной деятельности компании. Однако решение о принятии или отклонении инвестиционного проекта опирается на инвестиционные параметры, цели, преследуемые инвестором. В нашем случае эти параметры соблюдаются, и даже превосходят плановые значения. Дисконтированный срок окупаемости проекта находится на уровне 14,86 квартала или 14кварталов и 78 дней, при заданном условии 16 кварталов, что является хорошим результатом. Из таблицы 2.7 видно, что в последние четыре квартала или 5й год реализации проекта дисконтированные денежные имеют только положительные значения и имеют тенденцию к росту. Это может говорить о том, что инвестору, возможно, стоит пересмотреть и увеличить срок реализации проекта, для получения большего эффекта от его реализации.

Капитальные вложения в проект оцениваются на уровне 25350000 дол. США,

Тогда опираясь на расчетную таблицу денежных потоков, рассчитаем простой и дисконтированный индекс прибыльности проекта по формулам (1.12) и (1.13) соответственно:

PI = 1,75 > 1

DPI = 1,08 > 1

Таким образом, получаем, что отдача на единицу вложенного капитала 1,75 дол. США в случае дисконтированного расчета этот показатель составляет 1,08, разница значений получается из-за дисконтирования во времени сумм капитальных вложений, но разница между показателями не велика, так как основная часть инвестиций 18 350 000 дол. США была сделана в первом квартале. При достаточно большой величине вложений, и достаточно коротком сроке окупаемости можно оценить значение DPI на хорошем уровне и считать рассматриваемый проект эффективным. К тому же, как мы заметили выше, денежные потоки имеют тенденцию к росту, соответственно, имеет смысл рассматривать проект в более долгосрочной перспективе для достижения более высокого уровня рентабельности проекта.

В таблице excel с помощью «поиска решений» произвели расчет внутреннего уровня рентабельности IRR инвестиционного проекта относительно рассчитанной ставки дисконтирования в размере 5,06% квартальных. Получаем внутренний уровень рентабельности проекта на уровне 9,59% квартальных, т.е. 9,59% > 5,06%, что свидетельствует об эффективности проекта и возможности принятия его к реализации. Однако значение IRR проекта находится близко к предполагаемой стоимости капитала, что говорит о не высоком уровне эффективности вложенных инвестиций, при возможных колебаниях ставки дисконтирования инвестиции могут оказаться не эффективными, т.е. с NPV равным или близким к нулю. Но стоит учесть, что данная ставка внутренней доходности рассчитывается для потоков, измеряемых в долларах США в квартальном периоде, т.е. при годовом соотношении неравенство будет выглядеть следующим образом 38,36% > 20,24% а это очень хороший результат. К тому же необходимо помнить, что показатель IRR обладает расчетными погрешностями, особенно при разнознаковых денежных потоках, которые наблюдаются в нашем проекте.