Объект аренды

Объектом аренды признаются движимые и недвижимые вещи, в том числе: земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования (такие вещи называются непотребляемыми). Договор аренды должен чётко определить конкретное имущество, сдаваемое в аренду, то есть данные, позволяющие индивидуализировать объект аренды, должны быть непосредственно указаны в договоре. В зарубежном праве допускается аренда не только вещей, но и прав, представляющих имущественную ценность, а также ценных бумаг (в частности акций) и даже паев торговых товариществ.

Форма договора

Договор аренды в РФ должен быть заключён в письменной форме, если он заключён на срок более одного года и если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока договора. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (регистрация договора осуществляется в соответствующем территориальном органе Федеральной регистрационной службы).

Стороны договора

• Арендодатель (лессор) — физическое или юридическое лицо, которое предоставляет имущество арендатору за плату во временное пользование и владение. Сдавать в аренду имущество может только его собственник или лицо, уполномоченное на это собственником либо законом.

• Арендатор (лесси, посессор, рентер, тенант) — физическое или юридическое лицо, заключившее договор аренды и оплачивающее пользование и владение или пользование предоставленным имуществом арендодателю. К арендатору гражданское законодательство не предусматривает каких-либо требований и ограничений (за исключением гражданской дееспособности, как и к иным субъектам гражданско-правовых отношений).

Сроки договора

По законам РФ срок договора аренды устанавливается соглашением сторон и фиксируется в договоре. Если же срок в договоре не определён, то такой договор считается заключённым на неопределённый срок. Такой случай позволяет сторонам договора в любое время отказаться от его исполнения, но заранее предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

• Бессрочный: срок договора не определён соглашением сторон

• Долгосрочный: 5-49 лет

• Среднесрочный: 1-5 лет

• Краткосрочный: до 1 года

Виды аренды

В соответствии с законами РФ аренда может различаться по видам: собственно аренда, субаренда, наём, поднаём. Также в российском законодательстве отдельно оговариваются особенности аренды для различных видов движимого и недвижимого имущества: прокат движимого имущества, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг).

Аренда транспортных средств

Основная статья: Аренда транспортных средств

Один из видов арендных отношений, объектом которых выступают транспортные средства.

Лизинг

Основная статья: Лизинг

Лизинг, иначе финансовая аренда, представляет собой комплекс имущественных отношений, которые характеризуются тем, что арендодатель обязан приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определённого им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Экономическое содержание лизинговой сделки может отличаться от ее формализации в нормативных документах российского гражданского права.

ПОНЯТИЕ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ Земельная рента — это цена, уплачиваемая за использование земли и других природных ресурсов, количества которых (их запасы) строго ограничены. Именно уникальные условия предложения земли и других природных ресурсов, их фиксированное количество отличает рентные платежи от заработной платы, процента, прибыли. Если землевладелец сдает в аренду только землю как таковую, то арендная плата, т.е. сумма денег уплачиваемая арендатором землевладельцу, совпадает с земельной рентой. Если же землевладелец сдает в аренду землю, на которой имеются сооружения, хозяйственные постройки и т.п., то в арендную плату входят: 1) рента, т.е. плата за пользование землей как таковой, и 2) ссудный процент, уплачиваемый за временное пользование приложенным к этой земле капиталом. Следует так же заметить, что с точки зрения юридической земельная рента предполагает заключение договора аренды (имущественного найма) по которому в соответствии со статьей 606 ГК РФ арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Величина арендной платы (АП) за капитал-недвижимость может быть выражена формулой: АП. = А + % + R, где А - амортизация ранее вложенного в недвижимость капитала; % — процент на вложенный капитал; R - все виды рентных платежей; В настоящее время арендные отношения в сфере недвижимости чаще всего связаны с землей и жилым фондом. ОБРАЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ Два основных направления в современной экономической теории дают на этот вопрос разные ответы. Немарксистская наука придерживается концепции XVIII в., так называемой триединой формулы Ж.-Б. Сея. По сути, в ней просто констатируется факт: земля дает ренту. Однако общеизвестно, что одной из причин образования дохода от недвижимости является пространство. Объяснить данный факт «триединая формула» не в состоянии. Вместе с тем немарксистская наука содержит концепцию предельных величин в экономике, предельной полезности, предельных издержек, предельной производительности. Это важные предпосылки объяснения ренты. Экономическая наука в целом в сфере недвижимости выделяет дифференциальную, монопольную, абсолютную ренту. Немарксистская экономическая наука подвергает исследованию только две из них, дифференциальную и монопольную. Наиболее сложны рентные отношения в сельском хозяйстве, они чаще всего и являются примером для изучения. В сельском хозяйстве многоукладная социально-экономическая структура, множество форм собственности, субъектов землевладения и землепользования, а именно государство, собственники земли, арендаторы, сельскохозяйственные наемные рабочие. Вопросы сельского хозяйства касаются каждого члена общества - ведь последствия неурожая каждый испытает на себе немедленно. В настоящее время сущность ренты как дохода, не связанного с трудовой деятельностью, трактуют весьма широко, используя экономическую терминологию. Например, данное понятие применяют при анализе теневой экономики. Тогда, в частности, говорят не о взятках чиновников, а об «административной ренте ». Рассмотрим все формы ренты, связанной с недвижимостью, начиная с дифференциальной.

ФОРМЫ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ Дифференциальная рента Причиной образования дифференциальной ренты является естественная монополия на объект хозяйства, иными словами, невозможно создать равные условия хозяйствования из-за естественных различий в плодородии, в транспортных издержках. Конкуренция не устраняет этих различий, так как перелив капитала не влияет на плодородие и местоположение. Результат - разная производительность труда при одних и тех же издержках, затратах труда и капитала. Сравните урожайность на севере и юге страны, добычу угля в шахте и в Открытом разрезе, эффект от фонтанирующей и не фонтанирующей нефтяной скважины. Факторами, условиями образования дифференциальной ренты современных условиях становятся различия: • в климате и плодородии почв; • в богатстве месторождений полезных ископаемых; • в местоположении рынков сбыта; • в размерах налогов, дорожных сборов, таможенных пошлин; • в затратах на средства связи. Разнообразные условия производства и реализации предопределяют дифференциацию издержек производства, издержек обращения, прибылей. Дело в том, что естественная монополия вынуждает общество признавать, т. е. предъявлять спрос на продукцию, созданную не только с минимальными и средними, но и максимальными затратами. Общественные цены реализации складываются на основе предельных, максимальных затрат, отражающих худшие условия производства и реализации. Задача собственника естественной монополии - уловить, предвосхитить эту разницу между общественно допустимыми (максимальными, предельными) и индивидуальными (фактическими) затратами при установлении арендной платы. Количественно дифференциальная рента равна: ДР = П3-И3, где ДР - дифференциальная рента; П3 - предельные общественно допустимые затраты; И3 - индивидуальные фактические затраты. В случае равенства предельных и индивидуальных затрат (П3= И3,, дифференциальная рента не образуется (ДР = 0). Таким образом, предельные величины - это экономическая реальность в виде дифференциальной ренты. Дифференциальная рента может представлять собой разбухание: • издержек производства (ДР по плодородию); • издержек обращения (ДР по местоположению); • прибавочного продукта (ДР от месторождений полезных ископаемых). Образование дифференциальной ренты учитывается при планировке городов, при оценке городской недвижимости. Принято различать ренту, возникшую в связи с различием земель по плодородию и местоположению, (дифференциальная рента I) и ренту возникающая в результате дополнительных инвестиций, вызывающих рост производительности труда (дифференциальная рента II). Таким образом, дифференциальная рента I подразделяется на две разновидности: -рента по плодородию; -рента по местоположению (расположение земель вблизи процессов сбыта). Дифференциальная рента по плодородию(I). Различные участки земли значительно отличаются по производительности. Эта разница в продуктивности происходит главным образом различий в плодородии почвы и таких климатических ров, как осадки и температура. Именно этими факторами объясняется, почему почва в одних районах исключительно пригодна для производства, скажем, зерна, а в других менее пригодна или не пригодна совеем (пустынные земли). Эти ' различия в производительности отражаются и на спросе на ресурс. Конкурентное назначение цен фермерами приведет к установлению высокой ренты на очень продуктивные земли. Менее продуктивная земля даст намного меньшую ренту, а непродуктивная земля — совсем никакой ренты. Дифференциальная рента по местоположению(I). Местоположение может быть также важным фактором при объяснении разницы в земельной ренте. При прочих равных условиях арендаторы будут платить больше за единицу земли, которая стратегически выгодно расположена по отношению к материалам, труду и потребителям, чем за единицу земли, местоположение которой удалено от этих рынков. Свидетельство этому — чрезвычайно высокая земельная рента в крупных столичных центрах. Рента, возникающая в результате дополнительных инвестиций, вызывающих рост производительности труда, называется дифференциальной рентой II. Дифференциальная рента II возникает в условиях научно-технического прогресса. Новые капиталовложения в сельском хозяйстве и обрабатывающей промышленности неизбежно приводят к росту производительности труда и снижению издержек. Таким образом, общим результатом является увеличение размера ренты II. Конечно, внедрение новой техники не делается в одночасье и соответственно рост дифференциальной ренты II не является частым явлением. Но рента II не исключается из практической деятельности на земле. Различие между двумя формами дифференциальной ренты. Во-первых, дифференциальная рента I возникает на основе экстенсивного хозяйствования, тогда как дифференциальная рента II возникает только на основе интенсификации производства. Во-вторых, различие состоит в ее получателях. Дифференциальная рента I полностью присваивается землевладельцем, а рента II — частично арендатором.

2.Финансовая система общества, ее структура и функции.

Термин “финансы” происходит от лат. “financia”, что означает платеж. Впервые со значением “денежный платеж” он начал широко использоваться в 13–15 вв. в Италии, города которой (Флоренция, Венеция, Генуя) являлись в то время крупными центрами торговли, денежных расчетов и банковского дела. В дальнейшем термин “финансы” получил международное распространение и стал употребляться как понятие, связанное с системой денежных отношений, образованием денежных ресурсов, мобилизуемых государством для выполнения своих функций.

В условиях товарно–денежных отношений любая экономическая структура не может функционировать без нормально организованного потока денежных средств между государством и производственными структурами, государством и различными слоями населения, между регионами и отдельными государствами. Такие денежные потоки отражают процессы реальной жизни общества, устанавливая связи и отношения между гражданами и юридическими учреждениями (фирмами, акционерными обществами, агропроизводителями, институтами культуры и т. д.). Через финансовый механизм государство (правительство) реализует все свои функции по управлению, ограничению, контролю и аудиту за функционирующими производственными и финансовыми структурами. В ходе выполнения этих функций финансы используются в качестве индикатора роста национальной экономики, роста благосостояния, а также как инструмент устранения негативных моментов в экономическом росте. Они стимулируют снижение издержек производства и их конкурентоспособность на мировом рынке, формируют структуру производства, межотраслевые и территориальные пропорции.

Следовательно, финансы как экономическая категория представляет собой экономические отношения по поводу распределения и использования фондов денежных средств для обеспечения общественных потребностей.

Становление финансовых отношений происходит одновременно с развитием товарно-денежных отношений в целях обслуживания потребностей государства в организации экономической и культурной жизни, содержании аппарата управления, армии, здравоохранения, образования, пенсионного обеспечения и т. д.

Следует уяснить, что финансовые отношения – понятие более узкое, чем денежные отношения; они являются их составной частью. Если денежные отношения охватывают все экономические отношения, связанные с выполнением функций денег, то финансовые отношения связаны с движением фондов денежных средств производственного и непроизводственного назначения.

В финансовые отношения не входят денежные отношения, связанные с товарным и денежным обращением в розничной торговле; с оплатой транспортных, бытовых, коммунальных, зрелищных и прочих услуг, с движением денег при их дарении и наследовании.

Из всего многообразия денежных связей общества система финансовых отношений включает:

1)        денежные отношения, складывающиеся между предприятиями как хозяйствующими субъектами. Они заключаются во взаимных платежных обязательствах поставщиков и покупателей, системе штрафных санкций за их нарушение, материальном вознаграждении за выполнение особых требований заказчика и пр.;

2)        денежные отношения, складывающиеся между государством и предприятиями. Они охватывают систему платежей в госбюджет, отчисления в различные фонды и организации отраслевого и территориального уровней;

3)        денежные отношения между предприятиями и банковской системой, возникающие по поводу получения и погашения кредитов;

4)        денежные отношения, складывающиеся внутри предприятий: во–первых, между предприятием в целом и его структурными подразделениями; во–вторых, между предприятием и работником по поводу оплаты труда;

5)        денежные отношения между государственными органами различных уровней управления по поводу распределения дифференциальной ренты, финансирования природоохранных мероприятий и пр.;

6)        денежные отношения между государством и населением по поводу получения выплат и льгот из общественных фондов потребления и т.д.

Таким образом, субъектами финансовых отношений выступают государство, предприятия, организации и работники предприятий, граждане. А объектом финансовых отношений являются финансовые ресурсы, которые включают чистый доход, амортизационные отчисления на реновацию, налоги и неналоговые платежи, финансовые резервы, часть средств общественных организаций и пр. Поэтому финансовые отношения выражают процесс распределения и перераспределения стоимости общественного продукта и на этой основе – формирование денежных средств у участников воспроизводственного процесса: предпринимателей, которые вкладывают капитал в производство и реализуют товары и услуги; трудоспособного населения, которое обладает собственностью на рабочую силу; государства, которое вкладывает природные ресурсы, регулирует экономические процессы.

Сущность и роль финансов проявляется в их функциях. Финансы призваны выполнять, прежде всего, две основные функции: распределительную и контрольную. Распределительная функция заключается в первичном и вторичном распределении (перераспределении) чистого дохода. Первичное распределение обеспечивает процесс расширенного воспроизводства, вторичное – образование и пополнение централизованных денежных фондов государства, необходимых для выполнения возложенных на него функций. В результате формируются и используются целевые денежные фонды государства, субъектов хозяйствования и доходов населения. Контрольная функция проявляется в осуществлении контроля за распределением и использованием финансовых ресурсов. Она реализуется посредством финансовой информации, выражающейся в различных финансовых показателях (прибыль, рентабельность, выручка, и пр.). Эти показатели позволяют контролировать соблюдение установленных норм и нормативов, эффективность экономических процессов как на микро–, так и на макроуровне.

Вместе с тем, иногда выделяют, кроме названных, воспроизводственную и стимулирующую функции финансов. Воспроизводственная функция состоит в том, что финансы играют важную роль в процессе производства товаров и услуг, кругооборота основных фондов, подготовки квалифицированной рабочей силы. Увеличение инвестиций создает предпосылки для накопления, расширения основных фондов. Рост социальных расходов, направляемых на образование, здравоохранение, социальное обеспечение, страхование, создает условия для подготовки и воспроизводства квалифицированной рабочей силы. Стимулирующая роль финансов способствует расширению и совершенствованию производства, полной занятости, развитию научно–технического сотрудничества, внедрению инноваций.

Эти функции финансы выполняют через финансовую систему, представляющую собой совокупность финансовых отношений и соответствующих им финансовых учреждений, организующих образование, распределение и использование денежных фондов.

Основными звеньями финансовой системы выступают:

бюджеты различных уровней власти; фонды социального, имущественного и личного страхования; валютные резервы государства; финансы предприятий, учреждений, организаций и населения.

Финансовая система состоит из централизованных (государственных) и децентрализованных финансов.

Централизованные финансы, аккумулируемые на государственном уровне, включают бюджеты различных уровней власти и внебюджетные фонды (пенсионный фонд, фонд социального страхования, государственный фонд занятости, федеральные и территориальные фонды обязательного медицинского страхования), а также кредит.

Децентрализованные финансы охватывают:

а) финансы предприятий, которые состоят из:

фонда накопления, образуемого за счет части прибыли, остающейся в распоряжении предприятия; амортизационных отчислений, направляемых на обновление и пополнение производственных фондов; фонда потребления; резервного фонда, необходимого для покрытия временно возникающих потребностей в денежных средствах;

б) финансы организаций и учреждений;

в) бюджеты семей.

Основными принципами построения финансовой системы государства являются принципы демократического централизма и фискального федерализма. Первый характерен для плановой экономики и состоит в сосредоточении в руках высшей государственной власти права на мобилизацию и использование преобладающей части финансовых средств национальной экономики. Принцип фискального федерализма означает распределение функций между отдельными звеньями финансовой системы. Правительство призвано обеспечивать общенациональные цели (оборону, космос, внешние государственные отношения). Источником их финансирования является государственный бюджет. Местные органы власти осуществляют финансирование деятельности школ, жилищного строительства, охрану общественного порядка и т.д.

Мероприятия государства по аккумуляции финансовых ресурсов, их распределению и использованию составляют финансовую политику. Она включает фискальную политику, т.е. деятельность государства в области регулирования государственных расходов и налогообложения, и бюджетную политику, направленную на регулирование бюджета. Финансовая политика осуществляется с помощью различных финансовых инструментов: субсидий, дотаций, трансфертов, налогов, таможенных пошлин.

Направление финансовой политики зависит от экономического состояния страны. Общей тенденцией сегодня является повышение роли правительства в регулировании национальной экономики через финансовую систему. Это связано с ростом расходов на поддержание уровня доходов, на программы по социальному обеспечению и т.д.

билет 20.

1. Государственный бюджет, его доходы и расходы. Бюджетный дефицит, его причины и способы покрытия.