1) Выполнением международных обязательств Российской Федерации;

2) Размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:

• объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

• объекты использования атомной энергии;

• объекты обороны и безопасности;

• объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;

• объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

• объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;

• линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

• объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;

• автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;

3) иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.

Для собственника изымае­мого земельного участка и/или объектов недвижимого имущества ГК предусматривает следующие гарантии:

        имущес­тво, расположенное на земель­ном участке при его изъятии, подлежит выкупу государством - это гарантирует право соб­ственника на предварительное равноценное возмещение;

        го­сударственный орган или орган местного самоуправления обя­зан доказать в суде невозмож­ность прекращения права соб­ственности на недвижимое имущество.

 В случае, если собственник не согласен на выкуп, или с ним не достигнуто соглашение о вы­купной цене или о других усло­виях выкупа, государственный орган или орган местного самоуправле­ния должен обращаться в суд. Если же с собственником достигнуто сог­лашение о выкупе, то он может происходить и в административном порядке.

 Порядок выкупа

 Порядок выкупа земельного участка, а так­же недвижимого имущества на нем для государственных и му­ниципальных нужд установлен в статьях 279 - 281 ГК РФ.

 После принятия решения об изъятии земельного участка собственник, не позднее чем за год до предполагаемого изъятия, должен быть уведомлен об этом в письменном виде. Участок не может быть изъят без воли соб­ственника в течение одного года с момента получения им такого уведомления. В этот период соб­ственнику предлагается достичь соглашения о выкупной цене земельного участка и недвижи­мости. В случае несогласия соб­ственника с предполагаемым изъятием он вправе обратиться в суд с требованием о призна­нии решения недействитель­ным в порядке, предусмотрен­ном гл. 24 АПК РФ (гл. 25 ГПК РФ), какие соответствующего закону и нарушающего его пра­ва и законные интересы. Следу­ет отметить, что по российской правоприменительной практике надлежащим письменным уведомлением считается такое уве­домление, за которое у адресата тем или иным способом отбира­ется расписка. Поэтому надле­жащее уведомление возможно либо на условиях вручения доку­ментов собственнику лично под роспись, либо на условиях нап­равления ему заказного письма с уведомлением о вручении. Иногда письменной формой уведомления считается его опубликование в местных, реги­ональных или центральных пе­риодических печатных издани­ях. Но применительно к данно­му закону такая форма письмен­ного уведомления не действует.

 Решение государственного органа об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд под­лежит государственной регис­трации в органе, осуществляю­щем регистрацию прав на зе­мельный участок. В соответ­ствии с федеральным законом «О государственной регистра­ции прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на земельные участки подлежат ре­гистрации в Едином государ­ственном реестре прав на нед­вижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Органом, осущес­твляющим регистрацию прав на земельные участки, является Федеральная регистрационная служба в лице ее территориаль­ных органов. Однако указанный закон не устанавливает правил регистрации подобных решений. Представляется, что реше­ние об изъятии земельного учас­тка для государственных или му­ниципальных нужд подлежит регистрации в ЕГРП в качестве ограничения (обременения) зе­мельного участка. Перечень ограничений (обременении) недвижимого имущества в этом фе­деральном законе остается от­крытым. К примеру, к ним отно­сятся сервитуты, ипотека, арен­да, арест имущества и др. Но по своей сути и решение об изъя­тии земельного участка является своего рода стесняющим право­обладателя обстоятельством, то есть обременением.

 Существенным препятстви­ем, ставящим под угрозу право­мерность изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, яв­ляется ситуация, когда право на земельный участок возникло до вступления в силу вышеуказанного федерального закона и не зарегистрировано по установ­ленным в нем правилам. В этом случае государственная регис­трация решения об изъятии зе­мельного участка невозможна до соответствующего оформле­ния прав на этот участок.

Вопрос о цене

 Выкупная цена при изъятии земельного учас­тка у собственника для государ­ственных или муниципальных нужд, а также условия такого выкупа устанавливаются согла­шением, заключаемым с соб­ственником земельного участка. Выкупная цена земельного участка складывается из двух составляющих:

        рыночная стоимость зе­мельного участка и находяще­гося на нем недвижимого иму­щества (рыночная стоимость определяется в соответствии с законом «Об оценочной дея­тельности»);

 

       убытки, причиненные собственнику земельного учас­тка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обяза­тельств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.

 При этом обязательство по выплате ложится на Россий­скую Федерацию, субъект Рос­сийской Федерации или муниципальное образование. В то же время допускается возмож­ность возмещения убытков не только из бюджета, но и лица­ми, в пользу которых изымают­ся земельные участки.

 Изъятие  - тоже сделка

 Как установлено Гражданским кодексом, переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, и у покупателя это право возникает только с момента такой регистрации. Следовательно, лицо, в чью пользу происходило изъятие земельного участка и объектов недвижимости, обязано зарегистрировать за собой право собственности на это имущество. В противном случае возникает ситуация, когда земельный участок и объекты недвижимости остаются в собственности первоначального лица, в то время как полномочия по распоряжению этим имуществом уже осуществляются новым владельцем.

 Таким образом складывается следующая схема принудительного прекращения права собственности на недвижимое имущество:

 1. Федеральный орган исполнительной власти или орган исполнительной власти субъекта РФ принимает решение об изъятии земельного участка и прекращении права собственности на недвижимое имущество на этом участке.

 2. Собственник (правообладатель) уведомляется об изъятии земельного участка не менее чем за год до предполагаемой даты изъятия.

 3. Решение регистрируется в Едином государственном реестре прав, о чем сообщается собственнику (правообладателю).

 4. С собственником земельного участка заключается соглашение о выкупе земельного участка, а при недостижении такого соглашения выкуп происходит в судебном порядке по истечении года с момента уведомления.

 5. Осуществляется государственная регистрации прав на земельный участок и/или недвижимое имущество за новым владельцем.

 Также необходимо отметить, что государственная оценка изымаемого участка и имущества может сильно отличаться от рыночных цен, и такая оценка тоже может быть оспорена в суде.