Самовольная перепланировка. (переустройство).
-Осуществление перепланировки без согласования. В большинстве случаев так все и происходит.
- с имеющимся согласованием, но с отступлением от плана
Последствия: местная администрация дает предписание о приведении жилого помещения в прежнее состояние. Но мало кто это делает, другой вариант идти в суд и узаконивать перепланировку. В большинстве случае суд принимает решение в пользу заявителя ,если это не затрагивает интересы других лиц. Если решения суда не получено, то орган осуществляющий согласование назначает срок для приведения в прежнее состояние, если он не соблюден, если жилое помещение принадлежит на праве собственности оно подлежит продажи с публичных торгов, новый собственник обязан перевести жилое помещение в прежнее состояние.
Не соответствие между ст.293 ГК и ст. 29 ЖК.(Шишко).
Если это наниматель ,то он выселяется, без предоставления другого жилого помещения. Местная администрация дает предписание собственнику и устанавливает срок в течение которого он должен привести жилое помещение в прежнее состояние, если нет , то жилое помещение продается с публичных торгов.(это негуманно ,т.к будет уменьшаться публичный жилой фонд,а нуждающихся в улучшении жилищных условии.
Есть т. з ,что нельзя объект изымать из ГО, так как незаконен не объект, а действия. А ФРС не может блокировать эти действия.
Пристройку нельзя назвать перепланировкой ,хотя и по формальным требованиям совпадает.
Тема: договор социального найма жилого помещения.
Основания и порядок предоставления жилого помещения из фонда социального использования.
Основания это ЮФ, которые лежат в основе заключения этого договора.
Таких основания два ,в зависимости от того из гос. ЖФ или муниципального ЖФ.
Основания предоставления государственного жилья:
-Особая категория лиц, названных в з-ве РФ(особые заслуги перед отечеством), или предусмотрено законом s РФ.
-это лицо должно быть признано нуждающимся в жилом помещении.
-и иные основания.
Предоставление муниципального жилья.
Основания:
-Признание гражданина малоимущим
-Признание гражданина нуждающимся.
1.на уровне РФ определяется критерии отнесения гражданина к категории малоимущих, это критерии дохода (семьи) , стоимость имущества подлежащего налогообложению.S и МО не могут изменять эти критерии.
В НО закон «о порядке признания граждан малоимущими , в целях принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях муниципального ЖФ..».
16.11.05 закон «о порядке ведения органами МСУ учета граждан в качестве нуждающихся».
Доход устанавливается по установленной форме. Доход каждого члена семьи умножается на количество членов семьи.
Не учитываются доходы лиц, которые отбывают наказание, призваны на срочную военную службу.
Доход определяется за последние 12 месяцев, из этого дохода вычисляется сумма прожиточного минимума для каждой категории лиц из членов семьи.
Разрабатывается коэффициент применительно к различным социально-демографическим группам(это делает МО).
(Д*N-Пм*К)*10+Cn < Ц(км жилого помещения соот. средним условиям жилья в МО)*Н(норма предоставления, в НО это 13 км)*N(число членов семьи)
заявление подается в местную администрацию ,заявление рассматривается в течение 30 дней ,в течение 3х рабочих дней сообщается о принятом решении.
Второй ЮФ- это признание гражданина нуждающимся в жилом помещении. СТ.51 ЖК.
Учетная норма в НН 10 км.
См.ст 53,ранее её не было.
12.03.2012
Ст.53 ЖК РФ. Действует презумпция целенаправленности этих действии. Это определяет не суд ,а органы гос. власти о и МСУ.
19.04.07.» 258 определение КС РФ,КС считает, что эта статья не нарушает права и свободы ,но нужно исходить из того, что эти действия носили умышленный характер.
От 16.11.05 Закон НО ст.8 ОСНОВАНИЯ длЯ ПРИЗНАНИЯ ПРИЕМЕ НА УЧЕТ.
Ст.56 снятие с учета
Сейчас первоочередных нет, но есть категория вне очередников .
Договор социального найма жилого помещения.
Лицо обязуется передать во владение и пользование другому лицу Жилое помещение для проживания в нем в условиях, предусмотренных ЖК.
Нанимателем может быть только физическое лицо. Члены семьи признаются сонанимателями , хотя они не подписывают сам договор, они указываются в решении органа МСУ.
Предмет это ЖП, удовлетворяющее установленным требованиям. Это не может быть вспомогательным помещением.
Если предоставляется несвободное ЖП, что нужно делать? ЖК не дает ответ. Ранее ордер, который был предоставлен второй семье признавался недействительным, и были предусмотрены различные последствия в зависимости от того по каким причинам возникла данная ситуация.
В ПП ВС в п.23 указано , что если решение органа МСУ является незаконным, он признается недействительным , также недействительным признается сам договор и идет ссылка на ст.168 и др. ст. ГК о недействительных сделках.(она считает, что это оспоримая сделка).
Это не совсем гражданско-правовой договор ,э то скорее квази договор.
В нем почти не действует принцип свободы гражданско – правового договора.
С т.з содержания здесь также нет свободы определения договора ,они определены в ЖК.
Эти отношения возникают из административного акта. Других таких договоров нет.
Нет диспозитивности .Эти отношения жестко регулируются в императивном порядке.
Содержание договора:
Малоимущие освобождаются от внесения кварт. Платы.
Для признания гражданина членом семьи необходимо чтобы вселение было законным.
Самое главное это согласие других членов семьи.
Не влияет на вселение регистрация. Это доказательство серьезности намерении при вселении, её отсутствие не играет решающей роли. Это всего лишь административная процедура , она не влияет на возникновение субъективных прав.
Члены семьи обладают равными правами по пользованию ЖП с нанимателем и другими членами семьи.(во всех отношениях). Они несут солидарную ответственность.
Отсутствие согласия на вселение не оспаривается в судебном порядке. Отсутствие согласия наймодателя может быть оспорено. Бывший член семьи сохраняет все свои права. Изменение его статуса не влияет на его права.
19.03.12012.
Права наймодателя:
Право в случае временного отсутствия в месте жительства сохранять за собой жилое помещение в неизменном виде.ст.71 ЖК РФ,
Если он отсутствует более 1 месяца ,то он представляет в домоуправляющую компанию справку о его отсутствии или отсутствии члена семьи, и если плата идет по нормативам , то он имеет право на перерасчет.
Когда суд анализирует причины отсутствия, он определяет:
Исполняет ли он обязанности по договору социального найма, выехал ли он на постоянное место жительство и др. ? см. ст.71 и 83 ЖК РФ.
Право на обмен жилого помещения ст.72-75 ЖК.
Это гражданско-правовая сделка ,предметом которого являются только жилые помещения в режиме социального найма. Субъекты только наниматели по договору социального найма.
Необходимо согласие всех членов семьи в том числе и временно отсутствующих, согласие наймодателей с обеих сторон.
Не должны нарушаться запреты по ст.73.
По ст.75 двусторонняя реституция.
Не допускается родственный обмен, -Обмен жилого помещения на часть жилого помещения
Не допускается принудительный обмен в виде санкции.
При обмене если кто-то и членов семьи не согласен учитывается:
Состояние здоровья ,возраст , место учебы , место работы и др.
Если суд посчитает, что нет причин заслуживающих внимания, нет уважительных причин, суд выносит решение и тогда обмен для этого члена семьи будет принудительным, но это не является санкцией.
Право сдавать жилое помещение в поднаем и вселение временных жильцов.
Право на замену жилого помещения.
Реприватизация см. ст. 9.3 закона о приватизации .
26.03.2012
Договор коммерческого найма.
Гл.35 ГК РФ. В ЖК нет положении о коммерческом найме.
Это типичный гражданский договор.
Впервые основы коммерческого найма были заложены в фз «об основах государственной жилищной политики».1992.
Зак. Определения нет.
Коммерческий найм .ст.671 ГК. одна сторона -собственник или уполномоченное им лицо, обязуется предоставить другой стороне жилое помещен за плату, для владения и пользования.
Наниматель только физическое лицо. нет запрета найма с участием юл в качестве нанимателя.
Некоторые считают, что это не договор коммерческого найма, но запрета на него нет. В случае спора нужно руководствоваться положением о договоре аренды.
Элементы договора:
Стороны : наймодатель -собственник(любой в т.ч ППО). В НО 4.12.08 постановление правительства утверждено положение «о жп жилищного фонда НО коммерческого использования».
Наниматель:
Предмет договора жилое помещение изолированное, пригодное для постоянного проживания.
Размер платы не ограничивается. Целевое использование ст.671только для проживания в нем. Получается так, что норма жк более диспозитивна чем норма ГК.
Размер жилого помещения не менее 33 м на одного человека, 2-42, более то не менее 18 м на каждого члена семьи. СМ. ПОЛОЖЕНИЕ НО.
С согласия граждан может быть жп и меньше, и больше.
Форма простая письменная, без страха недействительности.
Не требуется государственная регистрация.
Это срочный договор. Краткосрочные до 1 года, долгосрочные до 5 лет.
Права и обязанности сторон:
Наймодатель:
-Передать свободное от прав 3х лиц жилое помещение, в состоянии пригодном для проживания
-обеспечить надлежащую эксплуатацию жилого дома
-обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств необходимых для предоставления коммунальных услуг, наход. В данном жп.
-предоставлять или обеспечить предоставление коммунальных услуг за плату.
-капитальный ремонт жилого помещения, если иное не установлено соглашению сторон.
Наниматель:
-использовать жп по назначению, только для проживания
-не вправе производить реконструкцию, переоборудование, перепланировку без согласия.
-вносить плату, но Правительством может быть установлено мах размер платы. Пока нет этого.
-обеспечить сохранность жп.
-текущий ремонт, норма диспозитивная.
Права нанимателя:
-вселять в жп лиц, которые будут совместно с ним проживать. Ели они первоначально вселяются, то они вносятся в договор. Если потом вселяются, то нужно согласие наймодателя.
Совместно проживающие с нанимателем граждане не признаются сонанимателями и соответственно не несут с ним солидарную ответственность, нет равных прав и обязанностей, у них тольког равное право пользования жп.
-право вселять временных жильцов,ст.680.
-право сдавать жп в поднаем.ст. 685.
-право требовать замену стороны в договоре с согласия наймодателя и кого-то их совместно проживающих лиц(совершеннолетнего). Если наниматель выезжает, согласия не требуется, тогда он обязан перезаключить договор. Ст.686.
-преимущественное право на заключение договора на новый срок.
Расторжение договора ст.687.
Наниматель вправе в любой момент расторгнуть договор, предупредив за 3 месяца.
2.04.2012
Жилищные правоотношения в специализированном жилищном фонде
Это совокупность жп предназначенных для заселения :
определенных категории граждан.
Ст.19 жк , особенности регулирования :
-это ЖП относящиеся только к государственной и муниципальной собственности.
- чтобы эти правоотношения регулировались 4 разделом это жп должно быть включено в СПФ, решением соответствующего гос. Органа. Ранее выдавался особый ордер органом власти, на балансе которого находилось жп, до 1.03.2005.
П41 ППВС. Пп.в.п 1.
Вопрос об отнесении жп к СЖФ решается на основе законодательства, действующего на момент возникновения правоотношении- представления ЖП. См. ППВС.
ПП 26.01.06 о порядке отнесения жп к СЖФ.
-такие жп предоставляются гражданам по особым основаниям и в особом порядке.
Не требуется признание гражданина малоимущим, но он должен иметь определенный статус.
Предоставляется на основе решения собственника жп, в лице уполномоченного органа.
Нуждаемость -предоставляется гражданам не обеспеченным жв в данном населенном пункте.
-особый режим пользования жп., наниматель может вселиться в жп, пользоваться, вселить других на правах членов семьи, к ним применяется ст. 31.
П.5 ст.100 ЖК.
У нанимателя нет никакого права распоряжения жп( обмен, замена, поднайм, приватизация( возможно по решению собственника), аренда ).
-прекращение помимо основании установленных в ст. 83 , см. п3 ст. 101 жк, неисполнение нанимателем условии договора, получается безграничное число основании.
Договор расторгается без предоставления другого ЖП.
Виды СЖФ:
-служебные жп, при исполнении трудовых обязанностей, прежде всего это служебная необходимость, для того чтобы нормально осуществлять трудовые обязанности, во вторую очередь это удовлетворение жилищных потребностей.
Трудовые отношения: С органам власти, ОМСУ, ГОС. УНИРАРНЫЕ ПРЕДПРИЯТИЯ, ГОС. И МУНИЦ.УЧРЕЖДЕНИЯ.
СЛУЖЕБНЫЕ ОТНОШЕНИЯ: сотрудники ОВД, ФСБ, органам по контролю за оборотом наркотических и псих. Веществ, таможенная служба, внутренние войска МВД.
Гос-правовые отношения: назначение на должность госуд. Служащего РФ, S, на выборную должность органов гос. Власти или ОМСУ.
Конкретные категории граждан устанавливаются органами Гос.. власти и ОМСУ.
В НО закон от 26.12.06 № 158-З «о предоставлении служебных жп и жп в общежитиях предоставляемых по договору найма в ЖФ НО»
Расторжение договора: помимо общих основании по ст.101 . Исключение из общего правила о выселении ? ст. 103 названы категории лиц, которые не могут быть выселены из жп: члены семьи военнослужащих, сотрудников ОВД, таможенных органов и др., если этот служащий погиб при исполнении своих служебных обязанностей, либо пропали без вести.
Из служебного: пенсионеры по старости, инвалиды 1 и 2 группы, в результате трудового увечья и др.
Эти категории не должны быть нанимателями или членами семьи нанимателя по договору социального найма и они должны стоять на учете для получения социального жилья.
См. ст 13 фз о введение в действие ЖК.
-общежития, предназначены для временного поселения граждан в связи с учебой или работой. Под общежитие выделяют специально построенные, выделенные дома или части домов.
В общежитии особый пропускной режим, дисциплина пользования жилым помещение,
Должно быть не менее 6 м на одного человека. Прекращение отношении службы, учебы ведут к расторжению договора найма и выселение без предоставления другого ЖП.
Это временное проживание, укомплектование жп мебелью и другими предметами для нормального проживания.
Виды общежитии: 1. Те, которые были предоставлены предприятиями или организациями и было включено в число общежитии , выделен ордер и предприятие приватизировали ?