Управление имуществом
Шеншин Александр Сергеевич
Тема 1. Введение в управление имуществом.
1 Вопрос. Понятие имущества
Имущество - все выгоды и интересы связанные с собственностью.
Имущество - вещи и права имеющие денежную оценку.
Вещь - материальные объекты живой или не живой природы изученные офиц. наукой и относительно легко доступные для хоз. использования.
Вещи бывают:
Движимые:
Движимые вещи (движимое имущество) - все что не является недвижимостью в том числе животные, птицы, рыбы, деньги, ценные бумаги, имущественные паи.
Недвижимые:
(недвижимость) - все что прочно связано с землей, то есть все что нельзя переместить без несоразмерного ущерба назначению перемещаемого обекта. В соответствии с
1. Российским законодательство к недвижимости относят:
земельные участки - участок земной поверхности в установленных границах
здания и сооружения - объекты капитального строительства
недра - все чо ниже земельного участка
2. Объекты приравненные к недвижимости по закону:
жилые и не жилые помещения
объекты незавершенного строительства - объект капитального строительства законченный хотя бы на 15%
предприятия как имущественный комплекс - все что есть на балансе юр. лица при его купле - продаже
домовладение - имущественный комплекс, но используемый в личных, не предпринимательских целях.
Объекты отнесенные к недвижимости по аналогии обязательной гос. регистрации имущественных прав на них:
воздушные суда
морские суда
речные суда
космические объекты
Существуют объекты занимающие промежуточное положение между движимостью и недвижимостью:
существенные части недвижимых вещей ( отделка, инженерные коммуникации, окна)
принадлежность недвижимых вещей - движимое имущество служащее тем же целям что и недвижимое.
К какой категории объектов отнести ту или иную вещь со спорным статусом решают исходя из следующих фактов:
срок эксплуатации
стоимость
намерения сторон
Имущественные права:
вещные - права собственности, права пожизненного наследуемого владения, право постоянного бессрочного пользования, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, сервитуты - имущественное право - право ограниченного пользования чужой собственности
исключительные: среднее между вещными и обязательственными. Интеллектуальная собственность
обязательственные: право аренды, право ипотеки, право ренты, право безвозмездного срочного пользования, право доверительного управления
Отличия:
вещные права абсолютны (бессрочные)
обязательственные права относительные (срочные)
Обязательная государственная регистрация прав на недвижимость и сдлок с ней.
|
вещные |
обязательные |
сделка |
+ |
+ |
право |
+ |
- |
Сделка - действия направленные на установление, прекращение, изменение прав и обязанностей у стороны гражданских правоотношений. Любой договор по определению явл. сделкой т.к. договор это соглашение двух и более сторон направленное на установление, прекращение, изменение гражданских прав и обязанностей.
Основаниями восстановления, прекращения или изменения гр. прав и имущественных прав в частности явл:
закон
нормативный акт изданный исполнительной власти
судебное решение
деликт (проступок или нанесение кому то ущерба) или необоснованное обогащение
договор
создания творческим трудом
Для юристов вообще и для чиновников в частности, имущество (собственность) представляет собой только вещи.
Служебная и коммерческая тайна -
Работа и услуги - некий результат человеческой деятельности отличающиеся результатами
Объекты личных неимуществ. прав - свобода слова, жизнь, право на труд
2 вопрос. Сущность управления имуществом.
Управление имуществом - распоряжение собственностью (необязат. своей) с максимальной эффективностью.
Собственность:
вещная - полномочия собственника сводятся к реализации следующих компетенций: пользование, владение (физическое обладание вещью), распоряжение (отчуждение прав на нее по тем или иным основаниям в пользу третьих лиц или унич тожение вещи если это не нарушает чужих интересов)
в правах - в отличии от вещной собственности факт владения собственностью в правах недоказуема если отсутствуют право устанавливающие документы
эффективность = эффект/ресурсы*100%
3 вопрос. Показатели оценки эффективности управления имуществом
Об эффективности распоряжения тем или иным имущественным комплексом можно судить по след. критериям:
показатели рентабельности (прямые показатели эффективности) = прибыль/активы (числитель всегда прибыль)
показатели эффекта (косвенные показатели эффективности) = если числитель положительный то может быть управление эффективное) 2.1.прибыль, 2.2. доход - прирост активов и уменьшение обязательств; 2.3. снижение расходов/уменьшение издержек, 2.4. снижение альтернативных издержек
рыночная стоимость динамики (если она снижается, то вы неэффективный собственник)
4 вопрос. Методология управление имуществом.
Алгоритм управления имуществом предполагает последовательное выполнение следующих этапов:
СХЕМА
человеческие ресурсы
финанс. ресурсы
имущественные ресурсы
имущественный комплекс
вещи
права
1 этап: выбор стратегии
Стратегии:
агрессивная (спекулятивная)
пассивная (консервативная)
смешанная
Формализовать выбор той или иной стратегии капитала след. образом:
потребление - потребление - расходы имеющихся ресурсов для увеличение производства продукта
потребление - накопление - интенсификация производства и дающие эффект в краткосрочной перспективе (повышение квалификации персонала, либо мелкие нововведения
накопление - потребление - рост бизнеса за счет слияния и поглощений и затрат на отраслевую науку (ОКР)
накопление - накопление - вложение в недвижимость драгоценные металлы и иные непроизводительные активы способны защитить капитал от обесценивания даже в условиях кризиса.
В случае ухудшения макроэкономической обстановки капитал желательно перераспределить в пользу накопления ради накопления. после выхода экономики из кризиса наоборот. Соблюдение вышеназванного принципа называется принципом динамических систем (аккордеон), позволяет организации стабильно развиваться в долгосрочной перспективе.
2 этап: инвентаризация
перечень объектов недвижимости
перечень движимого имущества
перечень объектов интеллектуальной собственности
перечень финансовых вложений
3 этап: классификация (типологизация) выявленных объектов имущества
перспективность целевого рынка на который ориентирован продукт производимый при помощи соответствующего актива
избыточность рассматриваемых активов
В свою очередь классифицировать имеющиеся активы с точки зрения их избыточности можно при помощи след. методик:
нормативный метод (предполагает сравнение фактических показателей удельной обеспеченности организации имуществом с нормативными удельными показателями)
метод сравнения с конкурентами (отличается от предыдущего тем, что фактические показатели сравниваются сравнение происходит не с нормативными показателями, а с соответствующими удельными показателями лидера на рынке)
Существуют и другие методы выявления избыточных активов например:
-избыточными могут без дополнительных оговорок считаться непрофильные активы;
-избыточными могут считаться законсервированные (не используемые) объекты имущества;
Перспективность целевого рынка напрямую зависит от стадии его жизненного цикла. (зарождение, насыщение, рост, кризис) на первых трех стадиях емкость рынка в абсолютном денежном выражении растет, а с наступлением кризиса начинает снижаться.
Не перспективным может условно считаться рынок находящийся на третей или четвертой стадии.
Емкость рынка - продажа всех продавцов одного и того же товара за определенный период.
Определить на какой из первых трех стадий находится рынок можно сравнив темпы роста емкости рынка в абсолютном денежном выражении с темпами роста экономики соответствующего уровня: если рынок растет быстрее экономики - первая стадия, если рынок и экономика растут сопоставимыми темпами - вторая стадия, если же экономика растет быстрее рынка - третья стадия.
4 этап:
распоряжение имуществом - принятие конкретных управленческих решений в отношении тех или иных объектов имущества.
легализовать имущество
продажа объекта (переуступка прав)
выкуп имущества
возвратный лизинг - объект продают лизинговой компании, а потом у нее же берут его в аренду
аутсорсинг (outsourcing) - передача на подряд каких либо процессов в организации
вышеописанный алгоритм применим не всегда его недостатками являются:
применим лишь частично к некоммерческим организациям
алгоритм не применим в условиях общеэкономического кризиса
необходимость учета доли на рынке в данном алгоритме отсутствует
при определении перспективности целевого рынка рассматривают не организацию в целом, а ее часть которой разрешено вырабатывать собственную маркетинговую стратегию (бизнес - юнит) при этом один и тот же имущественных комплекс бизнес юнита может использоваться разными рынками, что делает процесс анализа еще более трудоемким.
Если рынок национальный, то рост экономики характеризуется динамикой ВВП (размер добавочной стоимости), а сли рынок региональный, то динамику его емкости сравнивают с динамикой ВРП (валовый региональный продукт). О размере экономики города или района судят по объему реализованной(отгруженной) продукции предприятиями города(района).
|
2000 |
2001 |
2002 |
2003 |
2004 |
2005 |
2006 |
2007 |
2008 |
2009 |
2010 |
2011 |
Численность студентов ВУЗов в Ниж.обл., тыс.чел |
99,1 |
112,6 |
132,5 |
149,4 |
161,8 |
180,8 |
192,4 |
191,4 |
189,5 |
180,2 |
166,8 |
152,3 |
Стоимость обучения, тыс. руб./год |
25 |
26 |
27 |
28 |
29 |
31 |
33 |
35 |
37 |
37 |
41 |
45 |
ВРП млрд.руб. |
105,1 |
149,3 |
170.8 |
206,9 |
241,2 |
299,7 |
376,2 |
473,3 |
588,8 |
545,9 |
600 |
670 |
Емкость рынка в денежном обращении млн.руб. |
2477,5 |
2927,6 |
3577,5 |
4172 |
4692,2 |
5604,8 |
6349,2 |
6699 |
7011,5 |
6667,4 |
6838,8 |
6853,5 |
Темп роста ВРП,% |
|
142,1 |
114,4 |
121,1 |
116,6 |
124,3 |
125,5 |
125,5 |
124,4 |
92,7 |
109,9 |
111,7 |
Темп роста рынка в % |
|
181,2 |
122,2 |
116,9 |
112,2 |
119,4 |
113,3 |
105,5 |
104,7 |
95,1 |
102,6 |
100,2 |