Законодательная разрешенность
Критерии принципа ннэи
Рассмотрим каждый из перечисленных выше критериев:
Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, кот разрешены экологич законодательством, строит-ми ограничениями, пожарной безопасностью. Важное значение имеет сейчас ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН "О техническом регламенте "О безопасности зданий и сооружений".
Физ осущ: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.
Финан осущ: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу.
Максим эффек: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максим чистый доход или максим текущую стоим.
Важное значение имеет при оц недвиж. Например, при оц квартиры в центре на первом этаже (можно продать как магазин или офис стоимость будет выше, чем у квартиры).Важно при оценке земли: стоимость незастроенного земельного участка выше чем стоимость улучшений, значит нужно снести улучшения.
Результаты ННЭИ используются при определении стоим имущества, при выборе варианта строительства, реконструкции, при анализе инвестиционных проектов, разработке плана развития.
12 Этапы оценки включают:
1. Постановку задания на оценку и заключение договора;
2. Сбор информации и предварительный анализ данных;
3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования;
4. Выбор уместных подходов и методов оценки и их применение;
5. Согласование предварительных результатов оценки и выведение итоговой стоимости;
6. Подготовку отчета об оценке и его согласование с заказчиком.
12 Этапы оценки включают:
1. Постановку задания на оценку и заключение договора;2. Сбор информации и предварительный анализ данных;3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования;4. Выбор уместных подходов и методов оценки и их применение;5. Согласование предварительных результатов оценки и выведение итоговой стоимости;6. Подготовку отчета об оценке и его согласование с заказчиком.1. Постановку задания на оценку
Наиболее важные компоненты задания на оценку включают:- идентификацию объекта;-идентификацию подлежащих оценке имущественных прав;-назначение (сфера применения) результатов оценки;-выбор и определение вида стоим;- уточнение даты оценки;- описание объема оценки;- уточнение иных ограничений.Даже полная оценка может содержать ряд ограничивающих условий, которые должны быть сформулированы в задании на оценку наряду с такими параметрами, как идентификация недвижимости, прав собственности, дата оценки, сфера применения результатов оценки, а также вид стоимости. Введение состава ограничивающих условий в отчет позволяет не только защитить оценщика от возможных будущих претензий, но и своевременно информировать заказчика и других пользователей отчета. Например, ограничивающее условие может включать пункт о получении информации из недостаточно надежных источников, о невозможности проведения технического обследования недвижимости.Договор на проведение оценки должен содержать:Информацию об объект оценки;вид стоимости имущества (способ оценки);размер денежного вознаграждения за проведение оценки;сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика (при осуществлении оценочной деятельности, размер страховой суммы в котором не может быть менее чем триста тысяч рублей, формирование компенсационного фонда саморегулируемой организации оценщиков, в который каждым членом саморегулируемой организации оценщиков должен быть внесен обязательный взнос в размере не менее чем тридцать тысяч рублей);наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;
указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством.
В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.Договор на проведение оценки как единичного объекта, так и ряда объектов должен содержать точное указание на этот объект или эти объекты, а также описание этого объекта или этих объектов.Контроль за осуществлением своими членами обязательного страхования ответственности проводится саморегулируемой организацией оценщиков, которая вправе устанавливать дополнительные не противоречащие законодательству Российской Федерации требования к договорам обязательного страхования ответственности, заключаемым членами такой саморегулируемой организации оценщиков.
3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.Выводы по оптимальному использованию недвижимости должны быть отражены в соответствующем разделе отчета. Оценщик должен обоснованно сформулировать наиболее эффективный вариант использования и подкрепить его расчетами временного периода, необходимого для перепрофилирования недвижимости, освоения рынка, а также указать участников инвестиционного процесса: инвесторов, потенциальных собственников, пользователей, кредиторов и т. д.
4. Выбор уместных подходов и методов оценки и их применение.Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.Выделяют три подхода к оценке стоимости:Доходный;Сравнительный;
Затратный.6. Подготовку отчета об оценке и его согласование с заказчиком.Отчет об оценке является формой надлежащего исполнения оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором. Он должен быть своевременно составлен в письменной форме и передан заказчику.В отчете должны быть указаны:
• дата составления и порядковый номер отчета;
• дата определения стоимости объекта оценки;
• основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; • место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;
• задание на оценку;• точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
• стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
• последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата (должно содержаться обоснование выбора примененных оценщиком методов; описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам; согласование результатов);
• перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки (в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации; информация об экспертной оценке, копии документов от заказчика);• допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;• анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость.
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика. Храниться в течении 3 лет.
13 Сбор информации и предварительный анализ данных
Состав и объем необходимой информации, процедура ее обработки и анализа, число задействованных оценщиков, включая привлеченных специалистов, а также время, необходимое для обработки данных, зависят от поставленного задания, типа оцениваемого объекта и выбранных методов оценки.
Для определения стоимости необходимая информация классифицируется по ряду признаков:
1) По отношению к оцениваемому объекту информационный массив делят на внешние и внутренние данные.
Внешние данные – характеризует условия функционирования объекта в регионе, отрасли, сегменте, и экономике в целом. Прежде всего, это рыночная информация, которая может быть очень разной – от конкретной (как, например, анализ структуры магазинов в узком сегменте розничного рынка) до самой общей (как анализ тенденций на мировом рынке какого-нибудь товара).
Внутренние данные – информация об объекте.
2) В зависимости от характера информации различают общие и специальные данные, а также сведения о конкурентном спросе и предложении.
Общие данные отражают динамику социальных, экономических, политических и экологических факторов, влияющих на состояние рынка. Рассматриваемый вид информации должен учитывать происходящие изменения на региональном уровне и конкретном сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект.
Специальные данные содержат юридическую, физическую, географическую и экономическую характеристику. Данный вид информации должен быть собран по сопоставимым объектам и оцениваемому объекту.
Сведения о конкурентном спросе и предложении позволяет оценить конкурентоспособность оцениваемого объекта на своем сегменте рынка. Информация о предложении позволяет оценить имеющийся фонд конкурентной недвижимости, с учетом его загрузки, перспективы его расширения за счет нового строительства и реконструкции, а также сведения о емкости рынка. Данные о спросе должны отражать экономические возможности потенциальных владельцев и пользователей недвижимости.
Используемая в процессе оценки информация должна:
- быть достаточно полной, представительной и достоверной;
- дать определить оценщику наиболее важные ценообразующие факторы;
- дать возможность проанализировать состояние экономики в целом и, в частности, сегментарные аспекты;
- дать представления о физических свойствах объекта оценки и его окружения (важно состояние объекта).
Характеристика собранной и используемой на различных этапах оценки информации должна быть соответствующим образом отражена в отчете.
Где же находят информацию? Некоторые источники:
Министерство Экономического Развития (МЭРТ)
Центральный банк РФ
Портал оценщика
Однако широко доступной публичной информации не всегда бывает достаточно для формирования полного, достоверного представления об оцениваемом объекте. Поэтому оценщик должен обладать определенными навыками для проведения интервью, составления опросного листа, грамотного проведения беседы с собственником объекта (руководством, рабочими).
20, Сравнительный подход (метод рыночных сравнений, рыночный подход, метод сравнительного анализа рыночных данных, метод сравнительного анализа продаж МСАП) –группа методов оценки рыночной стоимости объекта оценки, основанные на анализе рыночных цен сделок или предложений по продаже или аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым, – аналогов, имевших место на рынке оцениваемого объекта до даты оценки.Метод рыночных сравнений базируется на принципе «спроса и предложения».Математическая модель оценки объекта недвижимости с использованием метода рыночных сравнений может быть представлена в следующем виде:
где Сo – оценка рыночной стоимости объекта оценки, k – количество аналогов, Coi – оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i-го аналога, Wi – вклад i-го аналога в стоимость объекта оценки. Сумма вкладов равна единице.
Оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i-го аналога может быть представлена следующим образом:
Здесь Цi – цена i-го аналога, n – количество ценообразующих факторов, цij – значение корректировки цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору (местоположение, состояние, этажность и т.п.).
Корректировка цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору основывается на принципе вклада. Вклад – это сумма, на которую может измениться цена объекта на рынке при добавлении того или иного фактора. Например, вклад камина в стоимость квартиры может быть больше, меньше или равен затратам на его создание.
Корректировки осуществляются на основе сравнения факторов объектов-аналогов с оцениваемым объектом.
Объект |
Гараж |
Камин |
Бассейн |
Веранда |
Аналог1 |
+ (поправка-) |
-(поправка+) |
+ |
+ |
Аналог2 |
+(поправка-) |
+ |
-(поправка+) |
-(поправка+) |
Объект Оценки |
- |
+ |
+ |
+ |
Метод сравнения продаж используется в том случае, если рынок объекта оценки активен, т.е. на дату оценки имеется информация о достаточном для оценки количестве сделок или предложений. Например, метод рыночных сравнений позволяет получить достаточно хорошие результаты для оценки квартир, земельных участков. Его практически никогда не применяют для объектов специального назначения (церквей, школ, стадионов и т.п.), у которых нет рынка или их рынок является ограниченным.Идеальным результатом корректировки цен объектов-аналогов следует считать результат, когда откорректированные значения цен аналогов близки друг к другу.
Для определения стоимости объекта методом рыночных сравнений, как правило, используется следующая последовательность действий:
1. Исследование рынка и сбор информации о сделках или предложениях по покупке или продаже объектов, аналогичных оцениваемому объекту.
2. Проверка точности и надежности собранной информации и соответствие ее рыночной конъюнктуре.
3. Выбор типичных для рынка оцениваемого объекта единиц сравнения (например, цена за единицу площади, единицу объема, квартиру, комнату, место в кинотеатре, номер в гостинице) и проведение сравнительного анализа по выбранной единице.
4. Сравнение сопоставимых объектов (объектов аналогов) с оцениваемым объектом (объектом оценки) с использованием единицы сравнения и внесение поправок в цену каждого сравниваемого объекта относительно оцениваемого объекта.
5. Сведение откорректированных значений цен объектов-аналогов, полученных в ходе их анализа, в единое значение или диапазон значений стоимости.
В результате применения данного подхода получаем несколько значений стоимости. Затем оценщик анализирует полученные показатели и сводит их к диапазону значений или одной величине. Для этого рассматриваются и тщательно взвешиваются достоинства и недостатки каждого показателя стоимости, надежности рыночных данных, а также используемых методов анализа. В отчете об оценке должна быть четко сформулирована аргументация, лежащая в основе вывода о стоимости объекта оценки.