19 Условия применения методов дисконтирования и капитализации.

Метод дисконтирования применяется:В случаях срочного аннуитета;Срочный аннуитет - аннуитет, по кот выплаты ренты в соответствии с контрактом производятся в течение обусловленного периода.Для денежных потоков с а) неравновеликими элементами; б)неравнопериодичными ; в) неравновеликими и неравнопериодичными.

Метод капитализации применяется:

В случаях бессрочного аннуитета (пожизненная рента);

В случаях срочного аннуитета при изменении стоимости базового актива;

В случаях срочного и бессрочного денежного потока, равномерно возрастающего с определенным темпом роста.

7 Теоретическим фундаментом процесса оц явл систе­ма оценочных принципов, на кот основывается расчет стои­м объектов недвиж. Принципы оц формируют ис­ходные взгляды субъектов рынка на величину ст активов.1 группа: принципы, основанные на представлениях потенци­ального собственника;2: принципы, вытекающие из процесса эксплуатации объектов;3: принципы, обусловленные действием рыночной сре­ды;4принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Принципы, основанные на представлениях пользователя:

- полезность

- замещение

- ожидание

Рисунок 3.1 – Принципы оценки

Принципы, основанные на представлениях потенци­ального собственника.Исходным принципом оц стоим высту­пает принцип полезности, кот означает, что чем больше объект способен удовлетворить потребность соб­ственника, тем выше его полезность и стоимость.Полезность выступает как субъективная ценность, кот потребитель придает определенному объекту, она выражает его индивидуальные вкусы и предпочтения. В эконом оц полезность определ величиной и сроками получения доходов или др выгод от использования объектов. Жилая недвиж, находящаяся в личной соб, удовлетв потребность собственника в жилом помещении с той или иной степенью удобства.

Принцип замещения означает, что при наличии опреде­ленного кол-ва однородных (по полезности или доходности) объектов самым высоким спросом будут пользо­ваться объекты с наименьшей ценой. Согласно данному принципу, покупатель не заплатит за объект больше, чем за другой объект со сходными потребительскими параметрами.Данный принцип исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, т.е. стоимость объекта зависит от того, им ли на рынке аналогичные или замещающие объекты.

Принцип ожидания основан на том, что на ст объекта воздействуют ожидаемые преимущества или недостатки от владения объектом.

Данный принцип лежит в основе оц доходным подходом и характеризует т зр потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоим. На стоим влияют перспективы его

развития, ожидаемые к получению доходы, позитивные и негативные факторы, кот могут проявиться в будущем и повлиять на привлекательность местоположения.

Вторая группа принципов оц обусловлена процессом экс­плуатации объекта (вкл принципы вклада, сбалансированности, остаточ­ной продуктивности, предельной продуктивности)

Принцип вклада заключ в том, что для оц стои­м объекта необходимо опред вклад ка­ждого фактора и его важнейших элементов в формирование по­лезности и стоим объекта. Вклад – это то добавление в стоим имущества, кот явл результатом наличия конкретного фактора или его элементов. Основн пробл, связан с оц величины вклада, явл то, что на практике многие элементы, влияющие на стоим, крайне редко могут быть вы­делены в чистом виде из состава объекта или добавлены к ней.Улучшения следует производить в разумных пределах, ткпроизведенные затраты на добавление дополнительного элемента (вклада) могут не соответствовать последовавшему увеличению стоим объекта. Для бизнеса факторы произв.: земля, рабочая сила, капитал и управление. Для недвижимости элементы: земли со строениями (если участок неза­строенный, то только земли), оборудования и технических средств (для застроенного участка, также зданий и сооружений), рабочей силы и менеджмента.

Принцип сбалансированности гласит, что для каждого типа объектов необходимы определенные компоненты, оптимальное сочетание кот обеспечивает максим стоим.

Максим доход от бизнеса можно получить при соблюдении пропорциональности факторов производства (расположение цехов на предпр., размер).

Принцип остаточной продуктивности. Тк земля фактически недвижима, факторы рабочей силы, капитала и управления должны быть привлечены к ней. Сначала должна быть произведена компенсация за эти факторы, а оставшаяся часть идет в оплату пользования земельным участком. Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля дает возможность извлекать максим доходы или уменьшать затраты (ресторан в центре города, горно-обогатительный комбинат отдален от добычи сырья).

Принцип предельной продуктивности. Увеличение доходности за счет добавление ресурсов происходит только до точки максим продуктивности. (Ремонт в ресторане, цены повышаются, клиентов все меньше)

Принципы, обусловленные действием рыночной сре­ды включ СиПр, конкуренцию, соответ­ствие и изменение внешней среды.

Принцип изменения внешней среды основан на том, что стоим имущества зависит от состояния внешней среды, степени полит и эконом стабильности. (Для предприятия СиПр, возможности развития бизнеса, изменение эк и фин условий, новые технологии. Для недвижимости: развития инвестиций, кредитования, перспективы развития района) Пример: отмена льгот снизит стоимость предприятия, развитие мобильной сети 4G снизит стоимость сети 3G.

Принцип СиПр, предполагает, что цена объекта находится в прямой зависимости от С и в обратной – от Пр. (Спрос – это представленная на рынке платежеспособная потребность в объектах. Предложение - это количество объектов, кот может быть выставлено на продажу при сложившемся уровне цен).

На рынке могут быть искажения их нужно учитывать (монополизм, один собственник).

Принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определ уровне с учетом конкуренции. (Если в каком-то районе деловая активность высока то строительство еще одного офиса или магазина может быть убыточным, если в какой-то отрасли прибыли высоки, то туда устремляется капитал, через время конкуренция ужесточается, прибыль уменьшается).

Принцип соответствия основан на том, что соответствие характери­стик объекта потребностям и ожиданиям местного рынка обеспечивает высокий рыночный спрос на него, а следова­тельно, и высокую стоим.

Для предприятия такими харак-ками явл технологии произв-ва, оснащение произв-ва, уровень дохода. Для недвиж – разумный уровень архитектурной однородности и со­вместимый характер землепользования.

С принципом соответствия связаны:

Принцип прогрессии – заключ в положит воздействии внешнего окружения или соседних объектов на стоим объекта оц (ж/д ветка или магистраль, крупный торговый центр(обеспечивает высокий уровень инфраструктуры)).

Принцип регрессии – имеет место, когда объект харак-тся излишними улучшениями, кот не востребованы рынком или когда внешнее окружение оказывает отриц воздействие на процесс эксплуатации объекта. (Возникает когда объекты соседствуют с предприятиями загрязняющими воздух, магазин рядом с руинами или помойкой.)

Принцип экономического разделения – гласит, что имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоим объекта.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) – это синтез вышеперечисленных принципов, представляет собой «использование, кот из всех разумно возможных, физ-ки осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юр-ки допустимых видов использования приводит к формированию максим высокой стоим объекта»