Оценка для инвестирования

Эффективность инвестиционных проектов во многом определяется размерами необходимых капитальных вложений. При обосновании проектов рассчитывают денежные потоки, в т.ч. от инвестиционной деятельности.

1993 г. – семинары о стоимостной оценке в США. РФ – гиперинфляция. В плановой экономике не было стоимостной оценки. Рыночные экономические отношения – всегда требуется оценка. Раньше всё по балансовой стоимости. Чубайс – постановление «об обязательной переоценке ОФ».

У нас оценка – развитие в конце 19 в. оборота земель.

1994-1995 – начало оценки в РФ (официально), но была и до социализма.

Была профессия «оценщик» раньше – типа автосервиса.

1998 – первый закон об оценочной деятельности. Регулирование на уровне лицензирования

«Оценка бизнеса» Есипов

«Оценка стоимости недвижимости» Касьяненко, Есипов

«Оценка стоимости машин и оборудования» Вейг

Верхозина

4 вида стоимости являются видами стоимостей, которые в обязательном порядке используются при составлении отчётов об оценке. Кроме этого, это определено федеральным стандартом «Виды определяемой стоимости».

В зависимости от целей и функции оценки используются такие понятия, как специальная, утилизационная, страховая, налоговая стоимости.

Среди целей оценки, некоторые из которых были уже названы, наиболее распространёнными являются следующие:

- оценка для целей продажи (осуществляется, когда предприятие продаёт неиспользуемые объекты имущества. Например, отдельные машины и единицы оборудования и целые машинные комплексы; отдельные объекты недвижимости на балансе предприятия, сооружения и т.д.). Выбор вида определяемой стоимости зависит от условий намечаемой сделки.

- оценка для целей ускоренной продажи (распродажи). Может иметь место при банкротстве, ликвидации, продаже арестованного имущества и по другим причинам. Может вестись как комплексами, так и отдельными единицами имущества.

Конечный показатель при такой оценке – ликвидационная стоимость.

- оценка для целей залога является наиболее частой. В качестве заказчика выступает предприятие – потенциальный заёмщик и одновременно залогодатель. При этом активную роль в приёмке отчёта об оценке играет банк как будущий кредитор и залогодержатель.

При заключении кредитного договора банк хочет знать, сколько может выручить средств при быстрой продаже полученного в залог имущества в случае обращения взыскания на это имущество.

Оцениваемая стоимость, являющаяся залоговой, в соответствии с федеральным стандартом оценки определяется как разновидность ликвидационной стоимости.

- Оценка для целей страхования. В страховом деле в отношении страхуемого имущества применяется термин «действительная стоимость», которая устанавливается на момент заключения договора. Существует понятие страховой суммы, которая не может превышать действительной стоимости, и исходя из которой страхователь оплачивает страховые взносы, а страховщиком выплачивается возмещение. Возмещение не может быть больше размера оценённого прямого ущерба. Ориентиром для страховой стоимости служит рыночная стоимость объекта в том состоянии, в котором он находится на момент заключения договора.

- Оценка с целью переоценки основных фондов. В соответствии с ПБУ «Учёт основных средств» №6/01 предприятию разрешено не чаще 1 раза в год на начало отчётного года переоценивать группы однородных объектов ОС по восстановительной стоимости путём индексации или прямого пересчёта по документально подтверждённым рыночным ценам.

Результаты переоценки непосредственно отражаются на многих экономических показателях деятельности предприятия, таких как прибыль, издержки, амортизация, налоги и т.д.

- Оценка с целью утилизации. Необходимость в оценке утилизационной стоимости возникает, когда предприятие хочет освободиться от каких-либо объектов, которые по ряду причин (например, значительный износ, безопасность, экология, потеря полезности и т.д. не могут дальше применяться и одновременно не могут быть проданы по рыночной стоимости). Чаще всего утилизация означает, что машина будет переработана в металлолом. Задача в том, чтобы определить стоимость объекта оценки не всего в целом, а произвести оценку тех материалов , из которых объект создан.

Могут встречаться и такие цели, как необходимость оценки в связи с судебным разбирательством по разделу собственности, реализацией решения органов исполнительной власти при отчуждении собственности, оценка имущества, принадлежащего физическому лицу и переходящего в новую собственность при дарении, по наследству, и т.п.

Под рыночной стоимостью объекта в соответствии с ФЗ понимается «наиболее вероятная цена». Таким образом, определяемая специалистом в оценке рыночная стоимость есть его суждение о том, какую вероятную цену при той или иной сделке может иметь оцениваемый объект в условиях открытого конкурентного рынка, первичного или вторичного. Реальная цена объекта по конкретной сделке с ним может существенно отличаться.

Аналогом служит понятие справедливой стоимости. Этот термин возник в зарубежных стандартах БУ, определяющих правило раскрытия информации о финансовых инструментах. В МСФО дано следующее определение:

Справедливая стоимость – это сумма денежных средств, достаточная для приобретения актива или исполнения обязательства при словершении сделки между хорошо осведомлёнными, действительно желающими совершить сделку не зависящими друг от друга сторонами.

Смежными по отношению к рыночной стоимости являются понятия цены и себестоимости.

Цена – это сумма, которую оплачивает покупатель (инвестор) при приобретении объекта как товара. Назначается предприятием-изготовителем или продавцом-дилером в процессе ценообразования. Теория ценообразования рассматривает разные виды цен. Это цена спроса и предложения, сделки, оптовая, розничная, сбытовая, отпускная и т.д.

В рыночной экономике цены выполняют целый ряд важнейший функций. Это:

- учёт объёмных показателей

- распределение дохода

- регулирование спроса

и т.д.

Для стоимостной оценки цены служат первичным информационным материалом, на базе которого формируется суждение о рыночной стоимости.

Себестоимость изготовления объекта – это выраженная в денежной форме совокупность затрат на изготовление и продажу объекта. Это экономический показатель многоцелевого применения. Он исчисляется и для целей бухгалтерского, налогового и управленческого учёта, для целей планирования и экономического анализа производства, для целей ценообразования. Расчёт себестоимости единицы продукции называется калькуляцией.

С/с оцениваемого объекта представляет интерес для оценки стоимости в первую очередь при реализации затратного подхода. Кроме того, в реализации доходного подхода не обойтись без расчёта с/с продукции или услуг, которые производятся с помощью оцениваемого объекта.

Полная с/с объекта, включающая затраты на производство и реализацию, влияет на рыночную ст-ть объекта, однако однозначно её не определяет

Обилие терминов связано с тем, что наряду с видами стоимости, которые используются только в теории стоимостной оценки, есть виды стоимости, которыми оперируют в других сферах экономической деятельности и которые используются в реализации оценочных проектов.

1. Стоимость объекта с ограниченным рынком – это стоимость объекта, продажа которого на открытом рынке невозможна и требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров. Характерно для машин, оборудования, транспорта специального назначения, изготовленных на основе индивидуальных договоров, невозможно подобрать аналоги на открытом рынке. Затратный подход – необходим учёт расходов на организацию продажи

В следующий четверг нет 1-й пары! 20 октября.

Зайти на сайты саморегулируемых организаций. Посмотреть документы нормативно-правовые.

2. Стоимость замещения – это сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки с обязательным учётом уровня совокупного износа. Стоимость замещения объекта получается, когда объект оценки сравнивается с аналогичными объектами, цены по которым известны.

Традиционно стоимость замещения определяется в сравнительном (рыночном) подходе.

3. Стоимость воспроизводства – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки на создание объекта, идентичного объекту оценки с применением идентичных материалов и технологий с учётом износа. Полная стоимость воспроизводства может быть определена по действующим на момент оценки ценам на идентичный объект. Самый близкий к объекту оценки объект – идентичный; далее – аналогичный, подобный. Ещё полная стоимость воспроизводства может быть определена одним из методов затратного подхода на базе себестоимости производства. Далее из полной стоимости воспроизводства вычитается обесценение, вызванное износом. В результате получают остаточную стоимость воспроизводства.

Следует заметить, что понятие стоимости замещение и стоимости воспроизводства зависят от подхода, применённого при оценке.

При использовании сравнительного подхода определяется стоимость замещения. Затратный – воспроизводства.

Доходный – стоимость пользования, т.к. его методы базируются на показателях дохода и затрат в сфере применения оцениваемого объекта у пользователя.

4. Стоимость объекта при существующем использовании – стоимость объекта, определяемая исходя из существующих условий и целей его пользования. Оценка этого вида стоимости имеет смысл в том случае, когда на стоимость сильно влияет вариант использования объекта.

В практике оценки данный вид стоимости получил название стоимость в пользовании . Имеется в виду, что объект оценки не будет продаваться отдельно или демонтироваться с места существующего использования.

5. Стоимость в обмене - стоимость объекта, который подлежит намечаемой продаже и, соответственно, в случае оценки объектов движимого имущества может быть вывезен с места существующей эксплуатации.

6. Инвестиционная стоимость – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

Один и тот же объект может иметь разную инвестиционную стоимость для разных проектов.

Уровень инвестиционной стоимости будет определяться в зависимости от эффективности, степени риска, доходности, требуемой со стороны инвестора.

7. Стоимость для целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налогооблагаемой базы в соответствии с рыночной стоимостью.

8. Ликвидационная - см. выше

9. Специальная стоимость – стоимость, при определении которой в оценочном проекте оговариваются особые условия. Базой является рыночная стоимость. Например, таможенная.

10. Балансовая стоимость – стоимость, отражаемая на балансе предприятия. Иногда её называют учётной стоимостью.

Для целей учёта основных видов применяются 3 вида балансовой стоимости: первоначальная, остаточная, восстановительная.

Первоначальная – сумма фактических затрат предприятия на приобретение, сооружение, изготовление объекта на дату его постановки на учёт.

При переоценке ОФ первоначальная заменяется на полную восстановительную.

11. Восстановительная стоимость – это сумма затрат, которые должны быть осуществлены предприятием, владеющем основными средствами, если бы оно полностью заменило данный объект на аналогичный объект по рыночным ценам и тарифам, существующим на дату переоценки, включая затраты на приобретение, строительство, изготовление, транспортировку и установку объекта. В восстановительной стоимости износ не учитывается.

12. Остаточная стоимость – это стоимость объекта имущества, равная восстановительной стоимости, если объект не переоценивался или последней восстановительной стоимости, если объект подвергался переоценке за вычетом начисленной амортизации.

Таким образом, в остаточной стоимости обесценение объекта учтено через начисление амортизации.

Бухгалтерские термины первоначальной, восстановительной и остаточной стоимости широко используются в практике стоимостной оценки.

Смысл, который вкладывается в эти термины, несколько отличается в стоимостной оценке от смысла, вкладываемого в них же в системе учёта.

Во-первых, оцениваемые стоимости получают не обязательно как сумму затрат, хотя возможен и затратный подход.

Во-вторых, в остаточной стоимости износ не всегда оценивается суммой начисленной амортизации. Используются гораздо чаще отдельные, более точные, методы учёта обесценения.

Из приведённых выше определений следует, что различные виды стоимости имеют разное назначение и по-разному рассчитываются.

Принципы оценки

Методологически оценка стоимости строится на фундаментальных в экономической теории. Эти положения называют принципами стоимостной оценки.