- •Основы оценочной деятельности Понятие оценочной деятельности. История развития в рф
- •Алгоритм определений, характеризующий основные черты оценочного проекта.
- •Оценка для инвестирования
- •Принципы, основанные на представлениях владельца имущества
- •Принципы, обусловленные факторами функционирования объекта и его взаимодействием с другими объектами имущества.
- •Принципы, связанные с рыночной средой
Вейг Наталья Васильевна
Кафедра ценообразования и оценочной деятельности
Основы оценочной деятельности Понятие оценочной деятельности. История развития в рф
В условиях рыночной экономики и продавец, и покупатель заинтересованы в информации о цене интересующего их объекта. В основе рыночной цены любой сделки, выступающей результатом согласования цены продавца и цены покупателя лежит внутренняя величина (стоимость).
Стоимость, будучи количественно определённой в условиях конкретного рынка, представляет собой рыночную стоимость. В ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.06.1998 №135-ФЗ даётся следующая формулировка: «Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости».
Определяя стоимость объекта оценки, специалисты используют информацию, представленную заказчиком, поступившую из внешних источников, содержащую наряду с другими сведениями информацию о состоянии рынка в целом и того сегмента, в котором позиционирует объект оценки.
На основе полученной информации рассчитывается величина, отражающая в денежном эквиваленте затраты на создание объекта, генерируемый им доход, риски, сопровождающие создание дохода. Найденная величина может иметь совпадение с будущей ценой сделки, но может и отличаться от неё.
Алгоритм определений, характеризующий основные черты оценочного проекта.
Оценка стоимости – процесс; для получения результата специалист имеет необходимость проделать целый ряд операций, очерёдность и содержание которых зависят от целей оценки, параметров объекта и выбранных методов.
Необходимо выделить общие для всех случаев этапы оценки.
- определить цели оценки
- выбрать вид стоимости, подлежащей расчёту
- собрать и обработать необходимую информацию
- обосновать используемые в стандартных подходах методы оценки стоимости
- рассчитать величину стоимости объекта, внести поправки, вывести итоговую величину, проверить и согласовать результаты
Оценка – процесс упорядоченный. Все действия в оценочном проекте осуществляются в определённой последовательности
Расширяя представление обо основных шагах процесса оценки, отметим следующее: первым и главным является постановка задачи, определение проблемы.
I. Постановка задачи (определение проблемы):
- цель и функции направления использования результатов назначения оценки
- правовое описание объекта оценки
- выбор уместного стандарта стоимости, соответствующего данной цели оценки
- дата оценки
- ограничивающие условия
- планирование задания по оценке (разработка календарно-тематического плана)
- определение вознаграждения за проведение оценки
- составление договора на оценку
II. Описание объекта оценки
- идентификация собственности, которая должна быть оценена
- инвентаризация собственности при необходимости
III. Cбор информации
- систематизация активов и их классификация,
-физический осмотр,
- подробное описание активов (листинг);
-оценка полезности и состояния объектов (знакомство с технологиями, режимом эксплуатации…); -поиск информации по затратам, рыночным данным, включая обзор и анализ рынков; --информация о доходах
IV. Применение методов оценки
- проведение расчётов:
- затратный подход
- сравнительный подход
- доходный подход
V. Согласование результатов оценки
VI. Подготовка заключения о стоимости
VII. Защита и сдачи отчёта заказчику
Цель может устанавливаться как с точки зрения специалистов, так и с точки зрения собственника или 3-й стороны (банка, государственного агентства).
В любом случае, это должна быть независимая аналитика для выработки беспристрастного заключения о стоимости оцениваемого объекта.
Обоснованность и достоверность оценки стоимости объекта, а также выбор видов стоимости во многом зависит от того, насколько правильно определено назначение оценки и область последующего использования её результатов.
В настоящее время федеральными стандартами определёно 4 вида оцениваемой стоимости.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Ликвидационная стоимость – стоимость объекта оценки в случае, если он может быть отчуждён в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Соответствует цене при вынужденной и срочной продаже.
Инвестиционная стоимость – стоимость объекта, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Определяется применительно к определённому инвестиционному проекту. При этом один и тот же объект может иметь разную инвестиционную стоимость для разных проектов. (Риски, доходность проектов).
Кадастровая стоимость – рыночная стоимость, определённая методами массовой оценки, установленная и утверждённая в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Определяется в частности для целей налогообложения.
Рассмотрим особенности оценки при постановке наиболее распространённых целей оценки.
Например, оценка денежного вклада в уставный капитал.
При образовании хозяйственной организации вклад учредителя в УК может быть сделан в виде имущества (машин, оборудования, транспортных средств, необходимых для функционирования бизнеса).