1) Постоянные и равномерные

№

Показатель

Способ расчета

1

2

3

1

Потенциальный валовый доход (ПВД)

Потенциальный валовый доход – доход, который можно получить от объекта недвижимости при 100% занятости, без учета потерь и расходов.

ПВД – максимально возможный доход в расчете на год.

ПВД = S_об х А_п ,

где:

S_об – общая площадь объекта недвижимости (вне зависимости от площади, сдаваемой в аренду);

А_п – годовая среднерыночная арендная плата по аналогичным объектам недвижимости.

2

Потери от недозагрузки (П_н)

Потери от недозагрузки учитывают потери валового дохода за счет невозможности сдачи в аренду части площади объекта недвижимости (обменный фонд площадей, проведение ремонта на части площади, места общего пользования и т.д.)

П_н = ПВД х К_н ,

,

где:

К_н – коэффициент недозагрузки;

D_н – процент недозагрузки (доля свободных площадей);

Т_н – период недозагрузки (период, в течение которого недвижимость свободна) в месяцах.

3

Потери при сборе арендной платы (П_са)

Определяются или по рыночной информации, или по экспертному заключению оценщика.

4

Действительный валовый доход

ДВД = ПВД – П_н – П_са ,

[п. 1 – п. 2 – п. 3]

5

Операционные расходы (ОР)

Операционные расходы – ежегодные расходы собственника объекта недвижимости на содержание недвижимости, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода.

[п. 6 + п. 11 + п. 12]

6

Условно постоянные расходы (ПОИ)

Условно постоянные расходы – те расходы, которые всегда платит собственник. Сумма этих расходов не зависит от степени загрузки недвижимости арендаторами и от уровня предоставляемых услг.

[п. 7 + п. 8 + п. 9 + п. 10]

7

Арендная плата за землю

Рассчитывается согласно нормативам платы за землю по месту расположения объекта недвижимости. В г. Пензе:

А_пз = S_зу х С_н х К_в х К_а ,

где:

А_пз – годовой размер арендной платы за земельный участок;

S_зу – площадь земельного участка;

С_н – ставка налога за землю для заданной градостроительной зоны;

К_в – коэффициент, учитывающий индексацию земельного налога;

К_а – коэффициент вида деятельности арендатора.

8

Налог на имущество

Рассчитывается согласно действующим нормативам:

Н_и = СГСИ х С_ни ,

где:

Н_и – сумма налога на имущество;

СГСИ – среднегодовая стоимость имущества;

С_ни – ставка налога на имущество.

Для целей оценки среднегодовую стоимость объекта недвижимости рассчитывают:

,

где:

ОС_н, ОС_к – остаточная стоимость недвижимого имущества на начало и конец года (периода прогноза).

Остаточная стоимость равна:

ОС = ПС – И ,

где:

ПС – первоначальная (балансовая) стоимость объекта недвижимости. Часто ее принимают равной полной восстановительной стоимости объекта недвижимости по затратному подходу.

И – износ (накопленная амортизация) недвижимого имущества по данным бухгалтерского учета, либо по действующим нормам амортизационных отчислений.

9

Налог на добавленную стоимость

(НДС)

Рассчитывается согласно действующим нормативам, как НДС, подлежащий уплате в бюджет

,

где:

НДС - налог на добавленную стоимость;

ДВД – действительный валовый доход;

d – ставка налога на добавленную стоимость.

10

Страховые платежи

По факту, в зависимости от условий страхования объекта недвижимости.

11

Условно переменные расходы (ПИ)

Условно переменные расходы – затраты, которые зависят от загрузки площади недвижимости и от уровня предоставляемых услуг.

По фактическим затратам, или в процентах от действительного валового дохода.

Условно переменные расходы включают:

- коммунальные платежи;

- охрана;

- текущие ремонтные расходы;

- расходы на рекламу;

- расходы на управление объектом недвижимости - сервейинг (фонд оплаты труда управленческого и обслуживающего персонала с отчислениями во внебюджетные фонды).

Если договор аренды заключается на условиях чистой аренды (все переменные расходы несет арендатор), тогда условно переменные расходы отсутствуют. Но в этом случае среднерыночная арендная плата за объект недвижимости должна быть скорректирована в сторону уменьшения.

12

Резерв на замещение (РЗ)

Резерв на замещение – затраты на замену конструктивных элементов с коротким сроком жизни (как правило элементы отделки, двери и т.п.)

Рассчитывается согласно действующим нормативам

13

Чистый операционный доход (ЧОД)

[п. 4 - п. 5]

14

Платежи банку за кредит (П_к)

По факту, в зависимости от условий ипотечного кредитования объекта недвижимости, либо по формуле самоамортизирующегося кредита:

,

где:

D – периодический платеж по кредиту;

M – сумма ипотечного кредита;

i_к – ставка процента по кредиту;

t_к – срок полной амортизации ипотечного кредита.

15

Налогооблагаемый ЧОД (ЧОД_но)

[п. 13 - п. 14]

16

Налог на прибыль (Н_п)

Рассчитывается согласно действующим нормативам:

Н_п = ЧОД_но х С_нп ,

где:

С_нп – ставка налога на прибыль.

17

Поток денежных средств (ПДС)

[п. 15 - п. 16]