Договор продажи недвижимости.

По договору КП недвижимого имущества продавец обязуется предать в собственность покупателя земельный участок, задние, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Стороны – продавец и покупатель. Продавец обычно собственник недвижимости. Закон допускает продажу не собственниками – гос. и мун. предприятиями и учреждениями. Благодаря гос. регистрации полномочия собственника подтверждаются «титулом» - свидетельством, выданным гос. органом. И информацию о полномочиях продавца покупатель может получить посредством выписки из соответств. реестра

Участниками КП недвижимости могут быть любые субъекты. Особые требования к волеизъявлению юр. лиц: согласие собственника для казенных предприятий и учреждений; согласие совета директоров АО на крупные сделки. Если продавец – один из супругов, то на продажу совместного имущества необходимо нотариально заверенное согласие другого супруга.

Предмет – недвижимое имущество: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, все, что прочно связано с землей, подлежащие гос. регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Дискуссионен вопрос КП объекта не завершенного строительством. Арбитражная практика признает договоры по КП таких объектов и возможность их регистрации.

Закон предъявляет повышенные требования к степени детализации объекта. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору: данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных условие о предмете считается не согласованным, а договор незаключенным.

Цена. Существенное условие. По общему правилу цена здания включает цену земельного участка под зданием. Если цена устанавливается исходя из единицы площади, то общая цена определяется исходя и фактич. размера переданного имущ-ва.

Форма – письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами. Эти требования вызваны отказом от нотариального удостоверения и заменой его госрегистрацией. Порядок регистрации устанавливается ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.06.97. Регистрация осуществляется в Едином государственном реестре органами юстиции по регистрации прав на недвижимость. Регистрации подлежит: переход права собственности и само право собственности. Переход права собственности может не совпадать с моментом заключения (регистрации) договора. В этот период, исходя из формальных требований законодательства, продавец остается собственником и может распорядиться недвижимостью путем отчуждения другому покупателю. Это будет означать односторонний отказ от первоначального договора, который недопустим, однако в случае заключения и исполнения последующего договора первоначальный приобретатель уже не может претендовать на передачу ему объекта недвижимости. Гарантией прав покупателя от подобного поведения продавца может быть сокращение срока между заключением договора и регистрацией перехода прав. Однако эта позиция не так однозначна и с ней спорят. В итоге арбитражная практика признает, что раз имущество обременено правами покупателя, продавец утрачивает право распоряжения имуществом.

По общему правилу договор КП не требует госрегистрации, а необходима только регистрация перехода прав собственности. Регистрация может быть как до, так и после передачи недвижимости. Однако применительно к жилым помещениям стороны обязаны зарегистрировать договор, отсутствие регистрации влечет недействительность договора.

В указанном законе не определен порядок регистрации воздушных и морских судов. До принятия соответствующего законодательства регистрация перехода прав на них осуществляется в соответствии с соответств. транспортными уставами.

Содержание договора: Обязанности продавца:

1. передать недвижимость покупателю. Следует различать передачу права собственности (по гос. регистрации) и фактическую передачу вещи по акту передачи. В обязанность продавца входит передача как титула на владение, так и самой вещи. На каждой из сторон лежит обязанность обратиться в регистрирующий орган. В случае уклонения одной из сторон суд вправе по требованию другой стороны обязать ее. Если сделка совершена в надлежащей форме, суд вправе сам принять решение о регистрации, которая будет иметь то же значение, что и регистрация, осуществленная в обычном порядке. Передача осуществляется по передаточному акту, который является доказательством состоявшейся передачи. Если стороны укажут в акте на несоответствие переданной вещи условиям договора, это не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

2. Имущество должно быть свободно от прав третьих лиц. В связи с этим все обременения также подлежат госурегистрации. Существенным условием КП жилых помещений является то, что существенным условием является перечень лиц, в них проживающих и указания их прав на пользование данным помещением.

3. При КП имущества в составе кондоминиума продавец обязан указать следующие сведения: 1. данные о наличии или отсутствии задолженности по оплате расходов по содержанию помещения и общего имущества; о залоге помещений, о страховании общего имущества – если нет товарищества собственников жилья; 2. При наличии товарищества – дополнительно о любых известных капитальных затратах, которые товарищество собирается произвести в течение двух предстоящих лет, о любых сборах и накоплениях, которые могут возникнуть в связи с этими затратами а также устав товарищества. Обязанности покупателя – обычные, кроме обязанности регистрации.