Глава 2. Состояние рынка офисной недвижимости в г. Пскове

2.1. Анализ спроса и предложения на офисные помещения в г. Пскове

В табл. 1.1 представлены офисные помещения, которые были выставлены на продажу в сентябре - ноябре 2010 года.

Таблица 1.1

Продажа офисных помещений в сентябре – ноябре 2010 г.

№ п/п	Район	Площадь, м2	Цена за 1 м2, руб.	Описание объекта	Класс объекта
1	Советская 60а	35,8	50279	Полная отделка	C
2	Октябрьский проспект 50	47,8	32500	Евроремонт, коммуникации телефон, парковка	D
3	Юбилейная 45	250	19960	Цоколь, высокие потолки, с отделкой	E
4	Центр города	33	60000	1-й этаж, евроремонт	E
5	Советская 60а	75,3	62417	Цокольный этаж, отдельный вход	C
6	Октябрьский проспект 40	329,6	65000		Е
7		75	62667	Цокольный этаж, отдельный вход, летняя терраса	E
8	Октябрьский проспект 54	218	16972	Евроремонт, интернет, телефон, сантехника, стеклопакеты	D

В сентябре - ноябре 2010 года средняя цена продажи 1 кв. м в городе Пскове составляла 46 224 руб. Причём, разброс цен очень высок – от 16972 руб. до 65 000 руб. за квадратный метр.

В основном на сегодняшний день офисные комплексы, соответствующие повышенным требованиям к качеству, располагаются в наиболее престижных районах города (исторический центр города – ул. Советская 60а, Бизнес-центр в детском парке, ул. Юбилейная 69а, ул. Некрасова, ул. Гоголя, ул. М. Горького и пр.).

Перечень офисных помещений, выставленных для сдачи в аренду в сентябре – ноябре 2010 года, представлен в табл. 1.2.

Таблица 1. 2

Аренда офисных помещений в сентябре – ноябре 2010 г.

№ п/п	Район	Площадь, м2	Цена за 1 м2 в месяц, руб.	Описание объекта	Класс объекта
1	ул. М. Горького 1	24	200	парковка	E
2		11	455	подвальное помещение	E
3	Кресты	70	143		E
4	ул. Я. Фабрициуса	40	350	Телефон, интернет, охрана, паркинг	D
5		60	250	коммуникации, ремонт	E
6	ул. Труда 37	40	350	2 этаж	E
7	ул. Труда 47	78	333	Отдельный вход, ремонт, телефон	E
8	Ул. Вокзальная 20	15-150	От 250	Ремонт, охрана, интернет, столовая	D
9	ул. Я. Фабрициуса	18,9	331	Офисный центр	C
10	Центр города	18	444	Мебель, евроремонт	D
11	Кресты	18	250		E
12	Вокзальная 22	18,3	148	мебель	D
13	ул. Воровского	37	487	евроремонт	E
14	ул. Перовская 37	16	1250	1-й этаж, отдельный вход, отличная проходимость	D
15	Октябрьский проспект	30	650	Бизнес-центр, евроремонт, интернет, телефон, стоянка, охрана	C
16	Центр города	От 30	700	Бизнес-центр, паркинг, охрана	C
17	ул. Киселева 16	77	780	Бизнес-центр, евроремонт	C

Большая доля сделок, совершаемых с офисной недвижимостью, относится к аренде. В 2010 году арендные отношения продолжают оставаться популярными. Наибольшие арендные ставки имеют помещения с хорошей отделкой, выполненной из современных материалов, имеющие удобное местоположение (первый линия домов), расположенные на центральных улицах города (например, Рижский пр., Октябрьский пр., ул. Некрасова, ул. Гоголя, ул. Яна Фабрициуса), в проходных местах. Так, арендные ставки за такие помещения могут достигать 650 руб./кв. м/мес. Средняя арендная ставка по городу составляет 434 руб./кв. м/мес. Минимальное значение равное 143 руб./кв. м/мес. Кроме того, также небольшие арендные ставки имеют некоторые помещения являющиеся муниципальной собственностью.

В табл. 1.3. представлена структура предложения офисных помещений по площади.

Таблица 1. 3

Площадь помещений	Удельный вес в общем объеме предложения, %
11 - 30 м2	40
30 – 50 м2	24
50 – 70 м2	8
70 – 100 м2	16
100 – 300 м2	8
Свыше 300 м2	4

Как видно из табл. 1.3. в структуре предложения офисных помещений преобладают помещения площадью 11 – 30 м². Затем идут помещения площадью 30 – 50 м², удельный вес которых в общем объеме предложения составляет 24%.

Структура предложения офисных помещений по классу представлена на рис. 1.1.

Рис. 1.1 Структура предложения офисных помещений по классу

Из рис. 1.1. видно, что в г. Пскове преобладают офисные помещения класса Е. Их удельный вес в общем объеме предложения составляет 48%.

В табл. 1.4. представлена средняя величина арендной ставки на офисные помещения в зависимости от класса объекта.

Таблица 1.4

Средняя величина арендной ставки на офисные помещения

Класс объекта	Величина арендной ставки за 1 м2 в месяц, руб.
Класс С	615
Класс D	574
Класс Е	317

Как видно из табл. 1.4., чем выше класс офисного помещения, тем выше ставка аренды за 1 м² в месяц.

В настоящее время большой популярностью пользуются квартиры, расположенные на первых этажах жилых домов, расположенные в оживлённой части города (ул. Яна Фабрициуса, Металлистов, Максима Горького, ул. Труда), переведенные из статуса «жилых «в нежилые помещения и не переведенные и выставляемые на рынок.

Анализ рынка показывает, что в среднем офисная недвижимость на рынке находится 4-6 месяцев. Срок нахождения на рынке также зависит от вышеуказанных факторов. Поэтому в продаже объект офисного назначения может «висеть» как один месяц и меньше, так и более 6 -ти месяцев. Срок поиска арендатора составляет в среднем 3 месяца.