1.4. Нормативно-правовые основы офисной недвижимости

Регистрация прав собственности на коммерческую недвижимость по договору купли-продажи включает в себя:

- юридические консультации по всем вопросам, возникающим в процессе государственной регистрации прав собственности;

- правовую экспертизу представленных для регистрации документов: на предмет соответствия требованиям регистрирующего органа (Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии);

- формирование пакета документов для регистрации прав собственности на коммерческую недвижимость;

- составление или юридическая экспертиза договора купли-продажи коммерческой недвижимости;

- непосредственно государственная регистрация перехода прав собственности по договору купли-продажи недвижимости в регистрирующем органе.

Договор купли-продажи офисной недвижимости - документ, по которому одна сторона (продавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороны (покупателя) объект офисной недвижимости, а покупатель обязуется принять этот объект недвижимости и уплатить за него определенную денежную сумму.

Переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит обязательной государственной регистрации согласно ст. 551 Гражданского кодекса РФ [1].

Договор купли-продажи недвижимости достаточно составить в простой письменной форме – обязательного нотариального удостоверения договора не требуется, но его можно сделать при желании сторон.

При совершении сделки купли-продажи коммерческой недвижимости регистрируется только переход права собственности от продавца к покупателю, т.е. покупателю выдается Свидетельство о государственной регистрации права собственности, а на самом договоре может быть проставлен штамп о регистрации перехода права собственности (и, соответственно, возникновении права собственности покупателя).

Перечень документов для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи:

• Две нотариально удостоверенных доверенности: на право представлять продавца и покупателя (доверенности от юридических лиц);

• Протоколы или выписки из протоколов о назначении руководителей юридических лиц – продавца и покупателя (оригиналы и заверенные организацией копии);

• Договор купли-продажи (3 оригинала);

• Три подлинника актов приема-передачи в случае, если к моменту подачи документов на регистрацию по условиям договора акт уже должен быть подписан;

• Документ о государственной регистрации юридического лица;

• Свидетельство о внесении в реестр организаций;

• Документ о присвоении ИНН - от продавца и покупателя;

• Свидетельство о регистрации изменений в учредительных документах (нотариальная копия) - от продавца и покупателя;

• Устав с изменениями и дополнениями (нотариальные копии) либо последнюю редакцию Устава (нотариальные копии) - от продавца и покупателя;

• Учредительный договор с изменениями и дополнениями (нотариальные копии) либо последнюю редакцию Учредительного договора (нотариальные копии) - от продавца и покупателя;

• Выписка из реестра юридических лиц (можно нотариальную копию) (получается в налоговой инспекции по месту регистрации юридического лица на основании запроса) – от продавца и покупателя;

• Протокол заседания совета директоров или общего собрания участников (акционера) либо решение участника (акционера) с решением о совершении сделки - от продавца и покупателя;

• Свидетельство о регистрации права собственности продавца;

• Экспликация;

• Кадастровый паспорт на помещение (здание).

Обязательная государственная регистрация прав на недвижимость предусмотрена ст. 131, 164 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со ст. 4 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация является обязательной [2].

Регистрация аренды недвижимости включает в себя:

- юридические консультации по всем вопросам, возникающим в процессе государственной регистрации договора аренды недвижимости;

- правовую экспертизу представленных документов: на предмет соответствия требованиям регистрирующего органа (Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии);

- формирование пакета документов для регистрации аренды;

- помощь при составлении договора аренды недвижимости;

- непосредственно осуществление действий по государственной регистрации договора аренды.

Договор аренды офисной недвижимости - документ, по которому одна сторона (арендодатель) передает или обязуется передать во временное пользование другой стороны (арендатора) объект офисной недвижимости, а арендатор обязуется принять это имущество и уплачивать за него определенную денежную сумму (арендную плату) (см. Приложение 2).

Обязательная государственная регистрация аренды недвижимости предусмотрена ст. 609, 651 Гражданского кодекса РФ.

Не каждый договор аренды подлежит государственной регистрации: договор аренды, заключенный на срок менее года не регистрируется, однако долгосрочный договор аренды эффективнее защищает права сторон договора.

Перечень документов, необходимых для регистрации договора аренды недвижимости:

• Одна нотариально удостоверенная доверенность: на право представлять арендодателя или арендатора в Управлении Росреестра (доверенности от юридических лиц);

• Документ об оплате государственной пошлины;

• Протоколы или выписки из протоколов о назначении руководителей юридических лиц – арендодателя и арендатора (оригиналы либо заверенные организацией копии);

• Если договор подписывал не руководитель организации, доверенность на заключение договора с правом подписи;

• Договор аренды –3 экземпляра;

• Акт приема-передачи помещения, если к моменту сдачи договора на регистрацию он уже должен быть подписан (см. Приложение 3);

• Документ о государственной регистрации юридического лица;

• Свидетельство о внесении в реестр организаций;

• Документ о присвоении ИНН - от арендодателя и арендатора;

• Свидетельство о регистрации изменений в учредительных документах;

• Устав с изменениями и дополнениями либо последнюю редакцию Устава от арендодателя и арендатора;

• Учредительный договор с изменениями и дополнениями либо последнюю редакцию Учредительного договора от арендодателя и арендатора;

• Выписка из реестра юридических лиц от арендодателя и арендатора – срок действия 1 месяц;

• Протокол заседания совета директоров или общего собрания участников (акционера) либо решение участника (акционера) с решением о совершении сделки от арендодателя и арендатора;

• Свидетельство о регистрации права собственности Арендодателя;

• Экспликация;

• Кадастровый паспорт на помещение (здание) [10].