§ 6. План организационно-правовых мероприятий в связи с изъятием земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

Процедура изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд состоит из следующей последовательности организационно-правовых действий:

1. Внесение изменений в Схему территориального планирования;

2. Разработка и утверждение проекта планировки территории на основании схемы территориального планирования;

3. Принятие решения об изъятии земельных участков;

4. Раздел существующих земельных участков, в целях образования земельных участков, подлежащих изъятию;

5. Оценка рыночной стоимости изымаемых земельных участков (не менее чем 60 дней до направления соглашения об изъятии недвижимости) и расчет возмещения;

6. Направление соглашения об изъятии недвижимости правообладателю земельных участков;

7. Подписание соглашения об изъятии либо обращение в суд с требованием о принудительном изъятии земельного участка (не ранее 90 дней со дня получения правообладателем проекта соглашения);

8. Принятие решения суда об изъятии объектов недвижимости и вступление его в законную силу (в случае принудительного изъятия);

9. Государственная регистрация права собственности на изъятые земельные участки.

Детально данная процедура состоит из следующих конкретных действий:

6.1. В соответствии со ст. 49 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным с:

1) выполнением международных договоров Российской Федерации;

2) строительством, реконструкцией следующих объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов:

объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

объекты использования атомной энергии;

объекты обороны страны и безопасности государства, в том числе инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации;

объекты федерального транспорта, объекты связи федерального значения, а также объекты транспорта, объекты связи регионального значения, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;

объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения;

автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;

3) иными основаниями, предусмотренными федеральными законами.

6.2. Порядок внесения, разработки, согласования и утверждения схемы территориального планирования субъекта РФ, а также внесения изменений в нее регламентирован Градостроительным кодексом РФ и Методическими рекомендациями по подготовке проектов схем территориального планирования субъектов РФ, утвержденных приказом Минрегиона России от 19 апреля 2013 г. № 169.

В соответствии со ст. 14 ГрК РФ схема территориального планирования субъекта РФявляется основным документом территориального планирования субъекта исодержит информацию по следующим разделам:

1) транспорт (железнодорожный, водный, воздушный транспорт), автомобильные дороги регионального или межмуниципального значения;

2) предупреждение чрезвычайных ситуаций межмуниципального и регионального характера, стихийных бедствий, эпидемий и ликвидация их последствий;

3) образование;

4) здравоохранение;

5) физическая культура и спорт;

6) иные области в соответствии с полномочиями субъектов Российской Федерации.

Схема территориального планирования субъекта РФ может утверждаться и изменяться как целиком, так и применительно к отдельным территориям субъекта (ч. 2 ст. 14 ГрК РФ, ч. 2 ст. 15 Закона Амурской области № 259-ОЗ).

В соответствии с ч. 4 ст. 14 ГрК РФ в положениях о территориальном планировании, содержащихся в схемах территориального планирования субъектов РФ, указываются сведения о видах, назначении и наименованиях планируемых для размещения объектов регионального значения, их основные характеристики, их местоположение (указываются наименования муниципального района, поселения, городского округа, населенного пункта), а также характеристики зон с особыми условиями использования территорий в случае, если установление таких зон требуется в связи с размещением данных объектов.

При этом, на картах планируемого размещения объектов регионального значения отображаются планируемые для размещения объекты регионального значения.

Основаниями для внесения изменений в Схему также являются обращение заинтересованных лиц, а также принятие после её утверждения Схемы программ, предусматривающих создание объектов регионального значения.

В решении Правительства области о подготовке изменений в Схему территориального планирования устанавливаются сроки и условия финансирования работ, могут содержаться положения об организации скоординированных мероприятий, связанных с подготовкой проектов документов территориального планирования в части их содержания, объема и сроков финансирования, в случаях направления предложений о совместной подготовке документов территориального планирования.

Решение о подготовке изменений в схему территориального планирования области в течение пяти дней после его принятия подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования нормативных правовых актов органов государственной власти области.

Изменения в Схему должны пройти согласования, определенные ст. 16 ГрК РФ и Постановлением Правительства РФ от 24 марта 2007 г. № 178 «Об утверждении Положения о согласовании проектов схем территориального планирования субъектов Российской Федерации».

Проект изменений размещается в Федеральной государственной информационной системе территориального планирования (http://fgis.economy.gov.ru/fgis/), после чего направляется согласовывающим структурам уведомление об открытии доступа к согласовываемому документу.

Одновременно с размещением проекта изменений в федеральной информационной системе, проект изменений публикуется в порядке, установленном для публикации нормативных правовых актов.

Максимальный срок согласования составляет три месяца.

Заключения на проект могут содержать положение о согласии с таким проектом или несогласии с таким проектом с обоснованием принятого решения.

В случае непоступления заключения в указанный срок проект изменений в Схему считается согласованным.

В случае поступления от одного или нескольких органов, указанных в частях 1-3 статьи 16 ГрК РФ, заключений, содержащих положения о несогласии с проектом схемы территориального планирования области с обоснованием принятого решения, Правительство области в течение тридцати дней со дня истечения установленного срока согласования такого-проекта принимает решение о создании согласительной комиссии.

Максимальный срок работы согласительной комиссии не может превышать три месяца.

По результатам работы согласительная комиссия представляет в Правительство области:

1) документ о согласовании проекта схемы территориального планирования области и подготовленный для утверждения проект схемы территориального планирования области с внесенными в него изменениями;

2) материалы в текстовой форме и в виде карт по несогласованным вопросам.

Данные документы и материалы могут содержать:

1) предложения об исключении из проекта карте территориального планирования области материалов по несогласованным вопросам (в том числе путем их отображения на соответствующей схеме в целях фиксации несогласованных вопросов до момента их согласования);

2) план согласования спорных вопросов путем подготовки предложений о внесении в такую схему соответствующих изменений.

На основании документов и материалов, представленных согласительной комиссией, Правительство субъекта вправе принять решение об утверждении изменений в Схему либо об отклонении проекта изменений и о направлении его на доработку.

Изменения в Схему утверждаются постановлением Правительства субъекта.

При этом, изменения в Положение о территориальном планировании и измененный основной чертеж схемы территориального планирования области подлежат размещению на официальном сайте Правительства области в сети "Интернет".

Действующее законодательство не устанавливает необходимости согласования изменений в Схему территориального планирования с правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, права которых затрагиваются принимаемой схемой.

Тем не менее, данные лица вправе оспорить схему территориального планирования в судебном порядке.

6.3. Пунктом 1 статьи 56.3 ЗК РФ установлено, что изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории.

Таким образом, вторым условием инициирования процедуры изъятия земель в настоящем случае является разработка и утверждение проекта планировки соответствующей территории. В отсутствие проекта планировки механизм выкупа земельных участков для государственных и муниципальных нужд реализован быть не может в принципе.

Подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры, зон планируемого размещения объектов капитального строительства, в том числе объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения (ч. 1 ст. 42 ГрК РФ).

В соответствии с ч. 3 ст. 44 ГрК РФ органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации обеспечивают подготовку документации по планировке территории на основании документов территориального планирования субъекта РФ, если такими документами предусмотрено размещение линейных объектов регионального значения.

Органы местного самоуправления поселения обеспечивают подготовку документации по планировке территории на основании генерального плана поселения, правил землепользования и застройки (ч. 5 ст. 44 ГрК РФ).

На основании ч. 5.1 ст. 44 ГрК РФ уполномоченные органы исполнительной власти субъекта РФ при наличии согласия органов местного самоуправления поселения вправе обеспечивать подготовку документации по планировке территории, предусматривающей размещение в соответствии с документами территориального планирования субъекта РФ объектов регионального значения, не являющихся линейными объектами.

Процедура утверждения проекта планировки должна состоять из следующих этапов:

• принятие решения о подготовке проекта планировки (ч. 1 ст. 46 ГрК РФ);

• обеспечение подготовки проекта планировки (ч. 2 ст. 45 ГрК РФ);

• организация и проведение публичных слушаний по проекту планировки на территории поселения (п. 2 – 8 ст. 28 ГрК РФ) - не менее 1 месяца и не более 3 месяцев со дня извещения о проведении слушаний;

• направляет документацию по планировке территории, протокол публичных слушаний по проекту планировки и заключение о результатах публичных слушаний главе поселения (ч. 4 ст. 46 ГрК РФ) – в течение 15 дней со дня проведения публичных слушаний;

Глава поселения:

• утверждает проект планировки (ч. 13 ст. 46 ГрК РФ).

6.4. В соответствии со ст. 56.2 ЗК РФ решение об изъятии принимается органом государственной власти или местного самоуправления того публично-правового образования, для нужд которого осуществляется изъятие.

Решение об изъятии действует в течение трех лет со дня его принятия (п. 13 ст. 56.6 ЗК РФ). Соответственно, иск об изъятии может быть направлен в суд также в течение указанного срока (п. 2 ст. 282 ГК РФ).

Вместе с тем, закон устанавливает, что требование в суд может быть предъявлено только в том случае, если правообладатель не подпишет составленное уполномоченным органом соглашение об изъятии имущества в течение девяноста дней с момента его получения (п. 10 ст. 56.7 ЗК РФ).

По общему правилу, орган, принявший решение об изъятии, в дальнейшем:

• осуществляет подготовку соглашения об изъятии земельных участков, в том числе проводит кадастровые работы в целях образования новых или уточнения имеющихся участков, обращается в орган кадастрового учета от имени правообладателя, выступают заказчиками отчета о размере возмещения (п. 1 ст. 56.7, ст. 56.8 ЗК РФ);

• подписывает соглашение об изъятии земельных участков (ст. 56.10 ЗК РФ);

• обращается в суд с требованием о принудительном изъятии земельного участка.

6.5. Согласно п. 2 ст. 279 ГК РФ в результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок.

Изъятию подлежат земельный участок и все находящиеся на нем объекты недвижимости (п. 2 ст. 56.6 ЗК РФ).

6.6. Не является препятствием для принятия решения об изъятии отсутствие в ГКН координат характерных точек земельных участков – в таком случае уполномоченный орган выступает заказчиком кадастровых работ, необходимых для уточнения границ земельных участков, подлежащих изъятию, а также обращается от имени правообладателя изымаемой недвижимости без доверенности с заявлением о кадастровом учете земельных участков (подп. 2, 4 п. 1 ст. 56.7 ЗК РФ).

Следует обратить внимание на то, что выявление земельных участков, у которых отсутствуют установленные в соответствии с законом границы, традиционно является обязательной частью инвентаризации, связанной с реализацией инвестиционного проекта.

6.7. Согласно п. 4 ст. 56.6 ЗК РФ в решении об изъятии должны быть указаны изымаемые земельные участки, в том числе земельные участки, подлежащие образованию, и расположенные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества, а также цель изъятия земельных участков, реквизиты документов, в соответствии с которыми осуществляется изъятие.

К решению об изъятии прилагается схема расположения земельного участка, если подлежащие изъятию земельные участки предстоит образовать и отсутствует утвержденный проект межевания территории, в границах которой предусмотрено образование таких земельных участков. В этом случае решение об изъятии должно содержать указание на утверждение схемы расположения земельного участка (п. 5 ст. 56.6 ЗК РФ).

Таким образом, закон допускает возможность раздела имеющихся земельных участков, в результате чего изъятию будет подлежать не весь участок, а лишь его часть.

Согласно п. 1 ст. 56.7 ЗК РФ в целях подготовки соглашения об изъятии недвижимости уполномоченный орган:

• выступает заказчиком кадастровых работ в целях образования земельных участков, подлежащих изъятию, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории или утвержденной схемой расположения земельного участка;

• обращается от имени правообладателя изымаемой недвижимости без доверенности с заявлением о кадастровом учете земельных участков, подлежащих изъятию.

Раздел земельных участков в принудительном порядке может принести значительную экономию при реализации инвестиционного проекта.

Согласно ч. 4 ст. 56.8 ЗК РФ в целях определения размера возмещения за изымаемый земельный участок, который подлежит образованию, рыночная стоимость такого земельного участка, находящегося в частной собственности, определяется как разница между рыночной стоимостью исходного земельного участка и рыночной стоимостью земельного участка, сохраняющегося у правообладателя.

Данная функция делает выгодным использование механизма изъятия для государственных нужд по сравнению с другими вариантами реализации проекта, при которых собственники будут иметь право требовать приобретения всех принадлежащих им участков.

6.8. Заключенное соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием для перехода права собственности на земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества к публично-правовому образованию, прекращения всех прав (ограничений), а также сноса объектов недвижимости (п. 1 ст. 56.11 ЗК РФ).

На основании п. 4 ст. 56.11 ЗК РФ с момента прекращения права частной собственности на изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества на них возникает право собственности:

1) Российской Федерации в случае, если такой земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества изъяты для государственных нужд Российской Федерации;

2) субъекта Российской Федерации в случае, если такой земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества изъяты для государственных нужд субъекта Российской Федерации;

3) муниципального образования в случае, если такой земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества изъяты для муниципальных нужд;

4) организации, которая подала ходатайство об изъятии, на основании которого принято решение об изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества, и которая предоставила за изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества в полном объеме возмещение, предусмотренное соглашением об изъятии недвижимости или вступившим в законную силу решением суда, либо предоставила другое недвижимое имущество взамен изымаемого недвижимого имущества, за исключением случаев, если приобретение такого земельного участка в частную собственность не допускается на основании федерального закона.

Таким образом, действующее регулирование допускает прямую передачу изъятого для государственных нужд земельного участка в собственность организации, в интересах которой осуществлено изъятие, и которая ранее обратилась с ходатайством о таком изъятии.

В силу п. 1 ст. 56.4 ЗК РФ с ходатайством об изъятии могут обратиться организации:

1) являющиеся субъектами естественных монополий, в случае изъятия земельных участков для размещения объектов федерального значения или объектов регионального значения, указанных в ст. 49 ЗК РФ и обеспечивающих деятельность этих субъектов;

2) уполномоченные в соответствии с нормативными правовыми актами РФ, субъектов РФ, заключенными с органами государственной власти или органами местного самоуправления договорами или соглашениями либо имеющие разрешения (лицензии) осуществлять деятельность, для обеспечения которой в соответствии со ст. 49 ЗК РФ осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Между тем, перечень организаций, имеющих право на обращение с ходатайством об изъятии земельных участков, утвержден постановлением Правительства РФ от 06.05.2015 № 442.

Пунктом 1 данного постановления установлено, что организация – субъект естественной монополии вправе обратиться с ходатайством об изъятии исключительно в целях строительства следующих объектов:

• линейные объекты;

• электрические станции и объекты электросетевого хозяйства;

• инфраструктура железнодорожного транспорта общего пользования;

• линии, сооружения и иные объекты связи.

Фактически, постановлением Правительства РФ № 442 необоснованно сужен перечень государственных нужд, для реализации которых допускается содействие заинтересованной организации–монополиста.

В том случае если бы пункт 1 постановления № 442 после слов «линии, сооружения и иные объекты связи» был дополнен также словами «объекты систем газоснабжения», то инвестор прямо или косвенно получил бы возможность стать собственником участков, изымаемых в рамках процедуры выкупа земельных участков для государственных нужд, т.е. независимо от волеизъявления собственника участка и по цене, определяемой с учетом положений ЗК РФ, а не по соглашению сторон.

6.9.Одним из вариантов приобретения прав на земельные участки является отказ собственников от права собственности на основании соглашений, заключенных с инвестором. Данное соглашение должно предусматривать компенсацию, уплачиваемую гражданину или юридическому лицу за совершение отказа.

Согласно ст. 44 ЗК РФ отказ от права собственности на земельный участок является основанием прекращения права собственности на него.

Отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в регистрирующий орган. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права (п. 2 ст. 53 ЗК РФ).

В соответствии с п. 1.1 ст. 19 ЗК РФ если иное не предусмотрено другими федеральными законами, земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, является с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него собственностью городского округа, городского или сельского поселения либо в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории собственностью муниципального района по месту расположения земельного участка. Впоследствии приобретенные таким образом земельные участки подлежат перераспределению с образованием единого земельного участка, предусмотренного утвержденной схемой расположения.