§ 4. Порядок предоставления земельных участков на торгах.

Федеральными законами № 171-Ф3 от 23.06.2014 г., № 224-Ф3 от 21.07.2014 г., № 487-Ф3 от 29.12.2014 г. в Земельный кодекс РФ внесены изменения, существенным образом меняющие порядок распоряжения земельными участками.

4.1. Положения зк рф о предоставлении земельных участков после 01.03.2015г.

Как было указано выше, в соответствии с ч. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключаются на торгах, проводимых исключительно в форме аукциона, за исключением случаев, прямо предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Таким образом, по общему правилу, любое предоставление земельных участков в аренду должно проводиться на аукционе, кроме случаев, прямо предусмотренных Земельным кодексом РФ.

4.2. Порядок проведения аукциона

Порядок предоставления земельного участка на аукционе может быть представлен как последовательность следующих этапов:

1. Подготовка к выставлению права аренды земельного участка на аукцион:

1.1. Подготовка и утверждение схемы расположения земельного участка (при отсутствии проекта планировки);

1.2. Проведение кадастровых работ и постановка участка на кадастровый учет;

1.3. Подача заинтересованным лицом заявления о предоставлении участка;

1.4. Получение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;

1.5. Проведение рыночной оценки стоимости аренды земельного участка (в случае, если начальный размер арендной платы рассчитывается не в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.

1.6. Принятие местной Администрацией решения о проведении аукциона.

2. Аукцион и заключение договора:

2.1. Публикация извещения о проведении торгов на сайте torgi.gov.ru;

2.2. Прием и рассмотрение заявок на участие в торгах, подписание протокола рассмотрения заявок;

2.3. Проведение торгов;

2.4. Составление протокола о результатах торгов;

2.5. Подписание договора аренды земельного участка;

2.6. Государственная регистрация договора аренды.

Этап 1.В том случае, если земельный участок не сформирован, подготовка проведения аукциона начинается с подготовки и утверждения схемы расположения земельного участка, кроме случаев наличия утвержденного проекта планировки территории.

После формирования земельного участка заинтересованное лицо обращается в Администрацию с заявлением о его предоставлении, указывая кадастровый номер и цель использования участка (подп. 6 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ).

Если отсутствуют основания для отказа в принятии решения о проведении аукциона, установленные подпунктами 1, 5 - 19 пункта 8 ст. 39.11 ЗК РФ, орган местного самоуправления не позднее чем за 30 дней до даты принятия решения о проведении торгов по продаже права аренды земельного участка обязан предоставить заинтересованным лицам технические условия подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (подп. 8 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ, п. 5 Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.02.2006 № 83(далее – Правила)).

Для получения технических условий, а также информации о плате за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения орган местного самоуправления в срок не позднее чем за 45 дней до даты принятия решения о проведении торгов обращается в организацию, осуществляющую эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым планируется подключение объектов капитального строительства.

Организация, осуществляющая эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, обязана в течение 14 рабочих дней с даты получения указанного запроса определить и предоставить технические условия или информацию о плате за подключение объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения либо предоставить мотивированный отказ в выдаче указанных условий при отсутствии возможности подключения строящегося (реконструируемого) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (п. 9 Правил).

Подготовка земельного участка к проведению аукциона заканчивается принятием Администрацией решения о проведении аукциона либо решения об отказе в проведении аукциона. Данное решение должно быть принято в срок не более чем два месяца со дня поступления соответствующего заявления (подп. 9 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ).

Важнейшим моментом является то, что исчерпывающий перечень оснований для отказа в проведении аукциона установлен п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ, среди которых можно выделить следующие:

1) в отношении земельного участка в установленном законодательством Российской Федерации порядке не определены предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений;

2) земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды;

3) на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев размещения сооружения (в том числе сооружения, строительство которого не завершено) на земельном участке на условиях сервитута или объекта, размещение которого возможно без оформления сервитута и которое не препятствует использованию такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием;

4) на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и продажа или предоставление в аренду указанных здания, сооружения, объекта незавершенного строительства является предметом другого аукциона либо указанные здание, сооружение, объект незавершенного строительства не продаются или не передаются в аренду на этом аукционе одновременно с земельным участком;

5) земельный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения;

6) земельный участок предназначен для размещения здания или сооружения в соответствии с государственной программой Российской Федерации, государственной программой субъекта Российской Федерации или адресной инвестиционной программой;

7) в отношении земельного участка принято решение о предварительном согласовании его предоставления;

8) в отношении земельного участка поступило заявление о предварительном согласовании его предоставления или заявление о предоставлении земельного участка, за исключением случаев, если принято решение об отказе в предварительном согласовании предоставления такого земельного участка или решение об отказе в его предоставлении.

Этап 2.Согласно п. 1 ст. 39.13 ЗК РФ аукцион по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, проводится в электронной форме.

Аукцион является открытым по составу участников (п. 9 ст. 39.11 ЗК РФ).

Извещение о проведении аукциона размещается на сайте torgi.gov.ru не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона (п. 19 ст. 39.11 ГК РФ).

Объединение более двух земельных участков в одном лоте не допускается (п. 2 ст. 39.11 ЗК РФ).

Начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона (п. 14 ст. 39.11 ЗК РФ).

Организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона ("шаг аукциона"). "Шаг аукциона" устанавливается в пределах трех процентов начальной цены предмета аукциона (п. 18 ст. 39.11 ЗК РФ).

Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за земельный участок или наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок (п. 17 ст. 39.12 ГК РФ).

Если единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, подана лицом, которое соответствует указанным в извещении о проведении аукциона требованиям к участникам аукциона и заявка на участие в аукционе которого соответствует указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, либо если только один заявитель признан единственным участником аукциона или в аукционе принял участие только один его участник, договор аренды такого земельного участка заключается с указанным лицом (п. 6 ст. 39.6 ЗК РФ).

Результаты аукциона оформляются протоколом, который составляет организатор аукциона (п. 15 ст. 39.11 ЗК РФ).

Протокол о результатах аукциона размещается на официальном сайте в течение одного рабочего дня со дня подписания данного протокола (п. 16 ст. 39.11 ЗК РФ).

В течение трех рабочих дней со дня подписания протокола о результатах аукциона организатор аукциона обязан возвратить задатки лицам, участвовавшим в аукционе, но не победившим в нем (п. 18 ст. 39.11 ЗК РФ).

Уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона. Договор заключается не ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте (п. 20 ст. 39.12 ЗК РФ).