2.5. Итоговое заключение о стоимости недвижимости

Задача 1. Рассчитать итоговую стоимость объекта недвижимости, если известны следующие данные: стоимость, оценённая затратным подходом ― 17 млн руб. (вес ― 20%), доходным подходом ― 16 млн руб. (вес ― 30%); сравнительным подходом ― 17,5 млн руб.

Задача 2. Рассчитать итоговую стоимость объекта недвижимости, для оценки стоимости которого применены 4 метода:

― метод прямой капитализации (12 млн руб.);

― затратный метод (11, 3 млн руб.);

― метод прямого сравнительного анализа продаж (12,7 млн руб.);

― метод валового рентного мультипликатора (12,9 млн руб.).

Задача 3. Рассчитать итоговую стоимость объекта недвижимости, для оценки стоимости которого применены 4 метода:

― метод прямой капитализации (20 млн руб.);

― метод дисконтированных денежных потоков (20,9 млн руб.);

― затратный метод (19 млн руб.);

― метод прямого сравнительного анализа продаж (21,5 млн руб.).

Задача 4. Вы применили три подхода для оценки объекта недвижимости. Метод дисконтированного денежного потока дал оценочную стоимость 100 млн руб. По методу прямого сравнительного анализа продаж стоимость составила 110 млн руб., а по затратному методу ― 92 млн руб. Если затратному методу и методу прямого сравнительного анализа продаж Вы придадите вес по 25% каждому, а методу дисконтированного денежного потока ― 50%, то каково будет заключительное суждение о стоимости объекта недвижимости?

Задача 5. Провести согласование итоговой величины стоимости методом средневзвешенной величины. Исходные данные представлены в таблице 1.

Таблица 1 ― Определение итоговой величины стоимости объекта оценки

Метод оценки	Стоимость, тыс. руб.	Удельный вес метода
1. Затратный метод	6 400	0,3
2. Метод прямого сравнительного анализа продаж	6 600	0,5
3. Метод дисконтированных денежных потоков	6 100	0,2

Задача 6. Рассчитать итоговую стоимость объекта недвижимости, предварительно определив удельные веса подходов по методу анализа иерархий (таблица 2).

Рыночная стоимость объекта недвижимости, определённая методом прямой капитализации составила 4,8 млн руб., методом прямого сравнительного анализа продаж ― 5,0 млн руб., затратным методом ― 4,7 млн руб.

Таблица 2 ― Исходные данные для определения удельных весов методом анализа иерархий

Критерий	А		Б		В		Г
А	1
Б	3		1
В	7		0,2		1
Г	7		5		3		1
Критерий А		Затратный подход		Доходный подход		Сравнительный подход
Затратный подход		1
Доходный подход		7		1
Сравнительный подход		3		5		1
Критерий Б		Затратный подход		Доходный подход		Сравнительный подход
Затратный подход		1
Доходный подход		5		1
Сравнительный подход		3		7		1

Продолжение таблицы 2

Критерий В	Затратный подход	Доходный подход	Сравнительный подход
Затратный подход	1
Доходный подход	0,33	1
Сравнительный подход	0,5	9	1
Критерий Г	Затратный подход	Доходный подход	Сравнительный подход
Затратный подход	1
Доходный подход	5	1
Сравнительный подход	3	7	1

Задача 7. Рассчитать итоговую стоимость объекта недвижимости, предварительно определив удельные веса подходов (таблица 3).

Таблица 3 ― Определение удельных весов подходов в формировании итоговой величины стоимости

Показатель	Доходный подход			Сравнительный подход			Затратный подход
	ранг	балл	ранг		балл	ранг		балл
Способность учитывать цель оценки	высокий	2	средний		1	средний		1
Способность учитывать конъюнктуру рынка	высокий	2	низкий		0	высокий		2
Способность учитывать параметры объекта	высокий	2	средний		1	высокий		2
Качество информации	средний	1	средний		1	средний		1
Итог	―		―			―
Общая сумма баллов
Удельный вес, %

Таблица 4 ― Определение итоговой стоимости объекта недвижимости

Показатель	Стоимость, тыс. руб.	Удельный вес, %	Взвешенный результат, тыс. руб.
Доходный подход	5 000
Затратный подход	4 750
Сравнительный подход	5 200
Согласованная стоимость

Задача 8. Рассчитать итоговую стоимость объекта недвижимости, предварительно определив удельные веса подходов (таблица 5).

Таблица 5 ― Определение удельных весов подходов в формировании итоговой величины стоимости

Критерий	Затратный подход, %	Сравнительный подход, %	Доходный подход, %
1. Достоверность информации	35	30	35
2. Полнота информации	35	35	30
3. Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца	20	50	30
4. Способность учитывать конъюнктуру рынка	25	40	35
5. Способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта	20	30	50
6. Допущения, принятые в расчётах	35	35	30
Весовые показатели достоверности метода

Таблица 6 ― Определение итоговой стоимости объекта недвижимости

Показатель	Стоимость, тыс. руб.	Удельный вес, %	Взвешенный результат, тыс. руб.
Доходный подход	4 000
Затратный подход	3 750
Сравнительный подход	4 200
Согласованная стоимость

Задача 9. Рассчитать итоговую стоимость объекта недвижимости методом компании D&T, предварительно определив удельные веса подходов (таблица 7).

Таблица 7 ― Определение итоговой стоимости объекта недвижимости методом компании D&T

Показатель	Подход
	доходный	сравнительный	затратный
Экспертная оценка фактора	-1	+1	-1
Число факторов	5	7	9
Смещение среднего
Весовая доля (обычная дробь)
Весовая доля (десятичная дробь)
Сумма весовых долей
Удельный вес подхода
Результат оценки, тыс. руб.	9 500	10 000	9 050
Взвешенный результат, тыс. руб.
Итоговая стоимость, тыс. руб.