![](/user_photo/2706_HbeT2.jpg)
- •Оценка стоимости недвижимости
- •Содержание
- •Введение
- •1. Методические рекомендации по решению задач с применением функций сложного процента (временная оценка денежных потоков)
- •2. Подходы и методы оценки стоимости недвижимости
- •2.1. Временная оценка денежных потоков
- •2.2. Доходный подход
- •2.3. Сравнительный подход
- •2.4. Затратный подход
- •2.5. Итоговое заключение о стоимости недвижимости
- •2.6. Анализ целесообразности финансирования инвестиций в недвижимость. Ипотечно-инвестиционный анализ
- •Библиографический список
2.3. Сравнительный подход
Задача 1. Оценивается двухэтажное кирпичное здание с автостоянкой на десять машин. Имеется аналог – двухэтажное кирпичное офисное здание без автостоянки, проданный по цене 60 млн руб.
Данные по рынку представлены в таблице 1.
Таблица 1 ― Рыночные данные по сделкам купли-продажи
Объект |
Наличие автостоянки |
Физические характеристики и назначение |
Цена, млн руб.
|
«А» |
Имеется автостоянка на десять машин |
Двухэтажное кирпичное офисное здание |
54,5 |
«В» |
Отсутствует |
Те же самые |
51,0 |
Рассчитать:
Денежную поправку на наличие автостоянки.
Рыночную стоимость двухэтажного кирпичного офисного здания с автостоянкой.
Задача 2. Определить стоимость объекта оценки, если цена объекта аналога составляет 5 млн руб. Оценщик определил размер требуемых корректировок:
Льготное финансирование: (-10%).
Условия продажи: (+5%).
Рыночные условия: (-5%).
Местоположение: (-7%).
Состояние: (+6%).
Вид объекта: (+3%).
Транспортная доступность: (-10%).
Инфраструктура: (+5%).
Задача 3. Определить стоимость объекта оценки, если цена объекта аналога составляет 11 млн руб. Оценщик определил размер требуемых корректировок:
Условия финансирования: (+5%).
Условия продажи: (-5%).
Рыночные условия: (-5%).
Местоположение: (+10%).
Состояние: (+5%).
Вид объекта: (-4%).
Транспортная доступность: (-5%).
Инфраструктура: (+5%).
Задача 4. Сопоставимый объект был продан за 12 млн руб. Он имеет 4 основных отличия от объекта оценки:
― уступает оцениваемому по местоположению на 7%;
― лучше оцениваемого по состоянию на 3%;
― уступает оцениваемому по транспортной доступности на 10%;
― лучше оцениваемого по инфраструктуре на 8%.
Задача 5. Сопоставимый объект был продан за 15 млн руб. Он имеет 4 основных отличия от объекта оценки:
― лучше оцениваемого по местоположению на 15%;
― уступает оцениваемому по состоянию на 5%;
― уступает оцениваемому по транспортной доступности на 5%;
― уступает оцениваемому по инфраструктуре на 10%.
Задача 6. Определить стоимость дома с мансардой. Цена реализации аналогичного дома, но без мансарды – 800 тыс. руб.
На рынке зафиксированы следующие сделки с объектами недвижимости (таблица 2).
Таблица 2 ― Рыночные данные
Показатель |
Сделка, тыс. руб. | ||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 | |
Дом с мансардой |
2 850 |
2 940 |
2 880 |
2 910 |
2 910 |
Дом без мансарды |
2 690 |
2 785 |
2 728 |
2 750 |
2 745 |
Разница |
|
|
|
|
|
Задача 7. В таблице 3 представлена информация по рыночным продажам.
Таблица 3 ― Информация по рыночным продажам
Показатель |
Объект | |||
1 |
2 |
3 |
4 | |
Площадь, кв.м |
150 |
150 |
200 |
200 |
Сад |
есть |
есть |
есть |
нет |
Гараж |
есть |
нет |
есть |
нет |
Цена продажи, тыс. руб. |
32 000 |
30 000 |
45 000 |
40 000 |
Определить:
Корректировку на разницу в площади.
Корректировку на наличие сада.
Корректировку на наличие гаража.
Задача 8. В таблице 4 представлена информация по рыночным продажам жилой недвижимости.
Таблица 4 ― Информация по рыночным продажам жилой недвижимости
Показатель |
Пара | |||
1 |
2 |
3 |
4 | |
Цена продажи дома с камином, |
18 000 |
16 000 |
19 400 |
21 000 |
Цена продажи дома без камина, |
17 100 |
15 200 |
18 300 |
19 900 |
Определить корректировку на наличие камина.
Задача 9. По данным о рыночных продажах, представленным в таблице 5 определить:
Корректировку на разницу в площади.
Корректировку на наличие балкона.
Корректировку на наличие сада.
Таблица 5 ― Информация по рыночным продажам
Показатель |
Объект | |||
1 |
2 |
3 |
4 | |
Площадь, кв. м |
300 |
300 |
250 |
250 |
Балкон |
есть |
нет |
есть |
есть |
Сад |
есть |
нет |
есть |
нет |
Цена продажи, млн руб. |
35 000 |
30 000 |
30 000 |
28 000 |
Задача 10. Определить величину поправки на отсутствие смотровой ямы методом парной продажи, если имеется следующая информация (таблица 6).
Таблица 6 ― Рыночная информация по гаражам
Объект |
Наличие смотровой ямы |
Физическая характеристика и назначение объекта |
Цена, тыс. руб. |
Гараж «А» |
отсутствует |
отдельно стоящее кирпичное здание площадью 500 кв. м |
8 000 |
Гараж «В» |
имеется |
отдельно стоящее кирпичное здание площадью 500 кв. м |
8 200 |
Задача 11. По данным о рыночных продажах, представленным в таблице 7 определить:
1. Корректировку на разницу в площади.
2. Корректировку на разницу в количестве спальных комнат.
3. Корректировку на наличие лоджии.
Таблица 7 ― Информация по рыночным продажам
Показатель |
Объект | |||
1 |
2 |
3 |
4 | |
Площадь, кв. м |
60 |
60 |
65 |
65 |
Лоджия |
есть |
нет |
есть |
нет |
Спальные комнаты |
2 |
2 |
2 |
1 |
Цена продажи, млн руб. |
5 000 |
4 600 |
5 900 |
5 100 |
Задача 12. По данным, представленным в таблице 8, определить:
Корректировку на разницу в площади.
Корректировку на наличие бани.
Корректировку на наличие бассейна.
Таблица 8 ― Информация по рыночным продажам
Показатель |
Объект | |||
1 |
2 |
3 |
4 | |
Площадь, кв.м |
200 |
200 |
250 |
250 |
Баня |
есть |
нет |
есть |
нет |
Бассейн |
есть |
есть |
есть |
нет |
Цена продажи, млн руб. |
44 000 |
40 000 |
55 000 |
50 000 |
Задача 13.Оценить трёхэтажный загородный дом, если имеется аналог ― такой же трёхэтажный загородный дом, но с пристроенным гаражом площадью 70 кв. м. Его цена 60 000 тыс. руб. Имеется информация о продаже объектов на рынке (таблица 9).
Таблица 9 ― Информация о продаже объектов
Объект |
Физическая характеристика и назначение |
Наличие гаража |
Цена, млн руб. |
А |
Одноэтажный загородный дом |
есть – 120 кв. м. |
7 000 |
Б |
Трёхэтажный загородный дом |
есть – 100 кв. м |
80 000 |
В |
Трёхэтажный загородный дом |
нет |
65 000 |
Задача 14. Вас попросили оценить стоимость кинотеатра на 500 мест. На том же рынке ранее продали три сопоставимых кинотеатра (таблица 10).
Таблица 10 ― Информация по сопоставимым объектам
Сопоставимые объекты |
Цена продажи, млн руб. |
Количество мест |
«Дружба» |
220 000 |
430 |
«Сатурн» |
255 000 |
540 |
«Юбилейный» |
190 000 |
385 |
Оцените рыночную стоимость на основе данной информации.
Задача 15. Оцениваемый объект находится в Центральном районе. Сопоставимый аналог ― в Индустриальном районе (худшем по местоположению). Аналог был продан недавно за 12 000 тыс. руб. Определить стоимость объекта в Центральном районе исходя из рыночных данных, представленных в таблице 11.
Таблица 11 ― Информация о продаже объектов
Показатель |
Объект 1 |
Объект 2 |
Объект 3 |
Объект 4 |
Цена, тыс. руб. |
5 400 |
3 200 |
25 000 |
19 000 |
Время продаж |
недавно |
год назад |
недавно |
полгода назад |
Район |
Индустриаль-ный |
Индустриаль-ный |
Централь-ный |
Центральный |
Задача 16. Оценить 2-этажное офисное здание площадью 500 кв. м., требующее косметического ремонта. Имеется аналог – 2-этажное офисное здание площадью 400 кв. м., в котором приведён косметический ремонт. Аналог был продан по цене 300 000 тыс. руб.
Имеется информация по парным продажам (таблица 12).
Таблица 12 ― Информация по рыночным продажам
Объект |
Физическая характеристика |
Состояние |
Цена, тыс. руб. |
А |
Одноэтажное кирпичное офисное здание площадью 150 кв. М. |
Требуется косметический ремонт |
60 000 |
Б |
Одноэтажное кирпичное офисное здание площадью 200 кв. М. |
Проведён косметический ремонт |
130 000 |
Задача 17. Определить средний валовой рентный мультипликатор (ВРМ) для гостиниц. Имеется информация по парным продажам (таблица 13).
Таблица 13 ― Информация по рыночным продажам
Объект (гостиница) |
Потенциальный валовой доход (ПВД), тыс. руб. |
Цена, млн руб. |
«Заря» |
22 500 |
39 705 |
«Зея» |
25 500 |
39 000 |
«Золотой якорь» |
21 500 |
31 500 |
«Невада» |
20 600 |
30 600 |
«СтильДВ» |
21 900 |
32 700 |
«Утро» |
25 700 |
38 600 |
«Восток» |
23 750 |
37 050 |
«ЮВОС» |
27 750 |
41 100 |
«Зенит» |
21 800 |
35 900 |
«Анкара» |
21 800 |
36 000 |
«Центральная» |
26 500 |
42 400 |
«Амур» |
26 300 |
39 200 |
Задача 18. Оценивается жилой объект недвижимости, износ которого составляет 30%. Имеются следующие данные по проданным объектам (таблица 14).
Таблица 14 ― Рыночные данные по продажам объектов недвижимости
Объект |
Назначение |
Износ, % |
Цена, млн руб. |
«А» |
общественное |
28 |
75 000 |
«Б» |
жилое |
33 |
60 500 |
«В» |
жилое |
68 |
25 000 |
«Г» |
жилое |
25 |
73 700 |
«Д» |
общественное |
30 |
63000 |
«Е» |
жилое |
9 |
95 000 |
Определить поправку на износ и рассчитать вероятную цену продажи оцениваемого объекта, исходя из указанных данных по проданным объектам.
Задача 19. Определить стоимость объекта недвижимости, если:
1) ПВД по объекту составляет 1 270 тыс. руб.;
2) ДВД ― 1 020 тыс. руб.
Рыночные данные по объектам-аналогам представлены в таблице 15.
Таблица 15 ― Рыночные данные по объектам-аналогам
Показатель |
Объект-аналог | |||
1 |
2 |
3 |
4 | |
Цена продажи, тыс. руб. |
3 000 |
5 700 |
3 700 |
5 000 |
ПВД, тыс. руб. |
910 |
1 750 |
1 190 |
1 480 |
ДВД, тыс. руб. |
740 |
1 410 |
910 |
1 220 |
Весовой коэффициент |
0,3 |
0,25 |
0,25 |
0,2 |
Задача 20. Чистый доход объект недвижимости за истекший год составил 75000 тыс. руб.
Определить цену объекта, исходя их следующих данных (таблица 16).
Таблица 16 ― Рыночные данные по объектам недвижимости
Объект |
Цена, млн руб. |
Годовой чистый доход, млн руб. |
Валовой доход, млн руб. | |||
за истекший год |
прогнозируемый на следующий год |
за истекший год |
прогнозируемый на следующий год | |||
«А» |
450 000 |
|
|
60 000 |
| |
«Б» |
65 000 |
|
12 000 |
|
| |
«В» |
320 000 |
35 000 |
|
|
| |
«Г» |
530 000 |
80 000 |
|
|
| |
«Д» |
510 000 |
|
70 000 |
|
| |
«Е» |
470 000 |
|
|
|
73 000 |
Задача 21. Используя валовый рентный множитель, оценить стоимость объекта, величина годовой арендной платы за который составляет 100 000 руб. Имеется следующая информация по рынку (таблица 17).
Таблица 17 ― Рыночные данные по объектам недвижимости
Объект продажи |
Цена продажи, руб. |
Месячная арендная плата, руб. |
1 |
1 008 000 |
12 000 |
2 |
1 215 000 |
13 500 |
3 |
821 000 |
9 000 |
4 |
1 132 000 |
11 500 |
5 |
845 000 |
8 500 |
Задача 22. Определить среднее значение ставки капитализации для гаражей-стоянок по данным рынка недвижимости (таблица 18).
Таблица 18 ― Информация по рыночным продажам гаражей-стоянок
Показатель |
Гараж-стоянка «А» |
Гараж-стоянка «Б» |
Гараж-стоянка «В» |
Количество машино-мест, единиц |
70 |
50 |
60 |
Средняя загрузка, % |
90 |
90 |
88 |
Ежемесячная арендная плата за 1 машино-место, тыс. руб. |
25 |
28 |
26 |
Продолжение таблицы 18
Показатель |
Гараж-стоянка «А» |
Гараж-стоянка «Б» |
Гараж-стоянка «В» |
Годовые операционные расходы, тыс. руб. |
1 900 |
1 300 |
1 600 |
Цена продажи, млн руб. |
80 |
68 |
72 |
Задача 23. Определить среднее значение ставки капитализации для гаражей-стоянок по данным рынка недвижимости (таблица 19).
Таблица 19 ― Информация по рыночным продажам гаражей-стоянок
Показатель |
Гараж-стоянка «А» |
Гараж-стоянка «Б» |
Гараж-стоянка «В» |
Количество машино-мест, единиц |
80 |
60 |
70 |
Средняя загрузка, % |
85 |
85 |
90 |
Ежемесячная арендная плата за 1 машино-место, тыс. руб. |
23 |
26 |
25 |
Годовые операционные расходы, тыс. руб. |
2 000 |
1 600 |
1 800 |
Цена продажи, млн руб. |
90 |
75 |
83 |
Вес, % |
30 |
30 |
40 |
Задача 24. Определить величину контрактной арендной платы в расчёте на 1 кв. м площади объекта оценки и величину упущенной выгоды от продажи объекта оценки обременённого договором аренды. Исходные данные представлены в таблице 20.
Таблица 20 ― Исходные данные для расчёта
Показатель |
Значение |
Срок договора аренды, лет |
5 |
Сумма контракта, млн руб. |
2,5 |
Площадь объекта оценки, тыс. кв. м. |
4,5 |
Рыночная ставка арендной платы, руб. за 1 кв. м |
250 |
Ставка дисконта, % |
23 |
Задача 25. Определить стоимость объекта оценки площадью 4,5 тыс. кв. м, если имеется объект аналог аналогичной площади, обременённый договором долгосрочной аренды. Исходные данные для расчёта представлены в таблице 21.
Таблица 21 ― Исходные данные для расчёта
Показатель |
Значение |
Срок договора аренды, лет |
5 |
Сумма контракта, млн руб. |
3 |
Площадь объекта оценки, тыс. кв. м. |
4,5 |
Рыночная ставка арендной платы, руб. за 1 кв. м |
300 |
Ставка дисконта, % |
24 |
Цена объекта аналога, млн руб. |
140 |
Задача 26. Определить стоимость объекта оценки площадью 3,7 тыс. кв. м, если имеется объект аналог аналогичной площади, обременённый договором долгосрочной аренды. Исходные данные для расчёта представлены в таблице 22.
Таблица 22 ― Исходные данные для расчёта
Показатель |
Значение |
Срок договора аренды, лет |
5 |
Сумма контракта, млн руб. |
3 |
Площадь объекта оценки, тыс. кв. м. |
4,5 |
Рыночная ставка арендной платы, руб. за 1 кв. м |
300 |
Ставка дисконта, % |
24 |
Цена объекта аналога, млн руб. |
140 |
Задача 27. Определить поправку на условия финансирования и стоимость объекта оценки. Исходные данные для расчёта представлены в таблице 23.
Таблица 23 ― Исходные данные для расчёта
Показатель |
Объект оценки |
Условия финансирования объекта оценки |
100% за счёт собственных средств на дату регистрации договора |
Продолжение таблицы 23
Показатель |
Объект оценки |
Условия финансирования объекта аналога |
50% за счёт собственных средств на дату регистрации договора, 50% ― в рассрочку на 10 лет под 9,5% с ежемесячными платежами |
Площадь объекта оценки, тыс. кв. м. |
1,2 |
Площадь объекта аналога, тыс. кв. м. |
1,2 |
Ставка дисконта, % |
16 |
Цена объекта аналога, млн руб. |
50 |
Задача 28. Определить поправку на дату продажи (1 июня) и стоимость объекта оценки. Имеется аналог, проданный 5 месяцев назад за 17 млн руб. Рыночные данные о росте цен на данном сегменте рынка представлены в таблице 24.
Таблица 24 ― Рыночные данные о ежемесячном изменении цен, %
Показатель |
Объект оценки |
Январь |
+ 0,4 |
Февраль |
+ 0,5 |
Март |
+ 0,4 |
Апрель |
+ 0,3 |
Май |
+ 0,3 |
Июнь |
+ 0,2 |
Задача 29. Оценивается объект жилой недвижимости с пристроенной закрытой верандой. Имеется аналог, не имеющий веранды. Его цена 7 млн руб. Определить поправку на наличие веранды и стоимость объекта оценки.
Расчёт средней определить по моде. Рыночные данные представлены в таблице 25.
Таблица 25 ― Рыночные данные о стоимости жилой недвижимости
Объект недвижимости |
Наличие веранды |
Цена объекта, млн руб. |
«А» |
есть |
9,00 |
«Б» |
отсутствует |
8,90 |
«В» |
есть |
7,80 |
«Г» |
отсутствует |
7,65 |
«Д» |
есть |
8,70 |
«Е» |
отсутствует |
8,60 |
«Ж» |
есть |
8,75 |
«З» |
отсутствует |
8,65 |
«И» |
есть |
9,20 |
«К» |
отсутствует |
9,04 |
Задача 30. Оценивается объект жилой недвижимости с пристроенной закрытой верандой. Имеется аналог, не имеющий веранды. Его цена 6 млн руб. Определить поправку на наличие веранды и стоимость объекта оценки. Расчёт средней определить по медиане. Рыночные данные представлены в таблице 26.
Таблица 26 ― Рыночные данные о стоимости жилой недвижимости
Номер пары |
Объект недвижимости |
Наличие веранды |
Цена объекта, млн руб. |
Первая
|
«А» |
есть |
6,80 |
«Б» |
отсутствует |
6,65 | |
Вторая
|
«В» |
есть |
6,12 |
«Г» |
отсутствует |
6,05 | |
Третья
|
«Д» |
есть |
5,90 |
«Е» |
отсутствует |
5,80 | |
Четвёртая
|
«Ж» |
есть |
5,75 |
«З» |
отсутствует |
5,50 | |
Пятая
|
«И» |
есть |
7,20 |
«К» |
отсутствует |
7,00 |
Задача 31. Определить стоимость объекта оценки, если имеется информация по пяти объектам-аналогам (таблица 27). Для расчёта корректировок по объектам-аналогам использовать данные таблицы 28.
Расчёт стоимости объекта оценки представить в таблице 29.
Таблица 27 ― Характеристика объектов-аналогов
Элемент сравнения |
Объекты-аналоги | ||||
Аналог № 1 |
Аналог № 2 |
Аналог № 3 |
Аналог № 4 |
Аналог № 5 | |
Источник информации |
«Из рук в руки» |
«Из рук в руки» |
«Из рук в руки» |
«Из рук в руки» |
«Из рук в руки» |
Цена предложения, руб. |
42 455 000 |
46 841 150 |
33 486 000 |
37 719 000 |
41 580 000 |
Общая площадь, м2 |
1 900 |
2 230 |
1 470 |
1 720 |
1 540 |
Местоположение объекта |
ближе к центру |
удалено от центра |
ближе к центру |
удалено от центра |
ближе к центру |
Состояние подъездных путей |
удовлет-ворительное |
удовлет-ворительное |
удовлет-ворительное |
отличное |
отличное |
Условия рынка |
цена предложения (чистая продажа) |
цена предложения (чистая продажа) |
цена предложения (чистая продажа) |
цена предложения (чистая продажа) |
цена предложения (чистая продажа) |
Функциональное назначение |
админи-стративно-бытовое |
админи-стративно-бытовое |
админи-стративно-бытовое |
админи-стративно-бытовое |
админи-стративно-бытовое |
Состояние объекта |
хорошее |
хорошее |
хорошее |
удовлет-ворительное |
хорошее |
Инфраструктура территории |
админи-стративно-бытовые, произ-водственно-складские объекты |
админи-стративно-бытовые, произ-водственно-складские объекты |
админи-стративно-бытовые, произ-водственно-складские объекты |
админи-стративно-бытовые, произ-водственно-складские объекты |
админи-стративно-бытовые, произ-водственно-складские объекты |
Наличие коммуникаций |
все |
все |
все |
все |
все |
Парковка |
есть |
есть |
есть |
есть |
есть |
Охрана |
есть |
есть |
есть |
есть |
есть |
Таблица 28 ― Описание корректировок для расчёта рыночной стоимости сравнительным подходом
Элемент сравнения |
Обоснование корректировки |
Местоположение объекта |
По данным риэлтерских компаний стоимость по аналогичным объектам расположенным «ближе к центру» выше, чем по аналогичным объектам расположенным «удалено от центра» на 5%. |
Состояние подъездных путей |
По данным рынка стоимость 1 кв. м объектов с отличным состоянием подъездных путей выше на 5% стоимости 1 кв. м объектов с удовлетворительным состоянием подъездных путей |
Условия рынка |
По объектам аналогам известны не цены реальных сделок, а цены предложений к продаже. Поэтому требуется использовать скидку на уторговывание. По данным риэлтерских компаний скидка на уторговывание по аналогичным объектам составляет 5%. |
Состояние объекта |
По данным рынка стоимость 1 кв. м объектов в хорошем состоянии выше на 10% стоимости 1 кв. м объектов в удовлетворительном состоянии |
Таблица 29 ― Определение стоимости объекта оценки методом сравнительных продаж
Элемент сравнения |
Объект оценки |
Объект-аналог | ||||
№ 1 |
№ 2 |
№ 3 |
№ 4 |
№ 5 | ||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
Цена предложения, руб. |
|
|
|
|
|
|
Общая площадь, м2 |
1 841 |
|
|
|
|
|
Цена предложения, руб./м2 |
|
|
|
|
|
|
Местоположение объекта |
ближе к центру |
|
|
|
|
|
корректировка |
|
|
|
|
|
|
скорректированная цена |
|
|
|
|
|
|
Состояние подъездных путей |
отличное |
|
|
|
|
|
Продолжение таблицы 29
Элемент сравнения |
Объект оценки |
Объект-аналог | ||||
№ 1 |
№ 2 |
№ 3 |
№ 4 |
№ 5 | ||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
корректировка |
|
|
|
|
|
|
скорректированная цена |
|
|
|
|
|
|
Условия рынка |
|
|
|
|
|
|
корректировка |
|
|
|
|
|
|
скорректированная цена |
|
|
|
|
|
|
Функциональное назначение |
админи-стративно-бытовое |
|
|
|
|
|
корректировка |
|
|
|
|
|
|
скорректированная цена |
|
|
|
|
|
|
Состояние объекта |
хорошее |
|
|
|
|
|
корректировка |
|
|
|
|
|
|
скорректированная цена |
|
|
|
|
|
|
Инфраструктура территории |
админи-стративно-бытовые, произ-водственно-складские объекты |
|
|
|
|
|
корректировка |
|
|
|
|
|
|
скорректированная цена |
|
|
|
|
|
|
Наличие коммуникаций |
все |
|
|
|
|
|
корректировка |
|
|
|
|
|
|
скорректированная цена |
|
|
|
|
|
|
Парковка |
есть |
|
|
|
|
|
корректировка |
|
|
|
|
|
|
скорректированная цена |
|
|
|
|
|
|
Продолжение таблицы 29
Элемент сравнения |
Объект оценки |
Объект-аналог | ||||
№ 1 |
№ 2 |
№ 3 |
№ 4 |
№ 5 | ||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
Охрана |
есть |
|
|
|
|
|
корректировка |
|
|
|
|
|
|
скорректированная цена |
|
|
|
|
|
|
Весовые коэффициенты |
|
|
|
|
|
|
Стоимость за 1 м2, руб. |
|
|
|
|
|
|
Стоимость объекта оценки, руб. |
|
|
|
|
|
|
Тестовые задания
1. При внесении процентных корректировок какая из нижеперечисленных должна быть произведена первой?
а) местоположение;
б) переданные права на недвижимость;
в) время продажи.
2. Анализ парных продаж предполагает:
а) сравнение двух и более продаж с целью получения величины корректировки для одного элемента сравнения;
б) сравнения цены продажи объекта в динамике за определённый период;
в) сравнение цены продажи двух объектов для характеристики рынка недвижимости.
3. При оценке недвижимости методами сравнительного подхода не учитывается фактор:
а) величина кредита;
б) условия финансирования;
в) местоположение;
г) время продажи.
4. Корректировки, вносимые в цену объектов-аналогов, могут быть:
а) только в рублях;
б) только в процентах;
в) и в рублях, и в процентах.
5. После подбора объекта-аналога оценщик вносит:
а) все поправки в цену оцениваемого объекта;
б) поправку на дату продажи в цену оцениваемого объекта, а остальные ― в цену объекта-аналога;
в) все поправки в цену объекта-аналога.
6. Поправка на износ рассчитывается по формуле:
а) (100-Ио.о.)/(100-Ио.а.);
б) (100-Иа.о.)/(100+Ио.о.);
в) (100-Иа.о.)/(100-Ио.о.);
г) (100+Ио.о.)/(100-Ио.а.).
7. Относительные денежные поправки, применяемые в сравнительном подходе:
а) используются в виде коэффициента и зависят от количества единиц сравнения;
б) используются в виде коэффициента и не зависят от количества единиц сравнения;
в) применяются в денежном эквиваленте и зависят от количества единиц сравнения;
г) применяются в денежном эквиваленте и зависят от количества единиц сравнения.
8. Валовой рентный мультипликатор рассчитывается делением:
а) цены продажи на чистый операционный доход;
б) чистого операционного дохода на цену продажи;
в) потенциального валового дохода на действительный валовой доход;
г) цены продажи на валовой доход.
9. При оценке недвижимости складского назначения в качестве единицы сравнения целесообразно использовать:
а) 1 га;
б) 1 сотку;
в) 1 куб. м;
г) 1 кв. м.
10. При оценке недвижимости сельскохозяйственного назначения в качестве единицы сравнения целесообразно использовать:
а) 1 га;
б) 1 сотку;
в) 1 куб. м;
г) 1 кв. м.
11. Какой из принципов оценки утверждает, что типичный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности:
а) полезности;
б) замещения;
в) вклада.