8. Документы, в которых может содержаться условие о предмете договора аренды

Анализ судебной практики позволяет выявить ряд требований к документам, в которых может содержаться согласованное сторонами условие о предмете договора аренды. При несоблюдении таких требований договор аренды может быть признан незаключенным. Поэтому на практике возникает вопрос: в каких документах может быть указан предмет аренды?

8.1. Вывод из судебной практики:По вопросу о возможности согласования сторонами предмета аренды в акте приема-передачи существует две позиции судов.

Позиция 1.Условие о предмете договора аренды может содержаться в надлежаще оформленном и подписанном сторонами акте приема-передачи, в котором индивидуализировано передаваемое в аренду имущество.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25.05.2009 по делу N А11-4137/2008-К1-2/170

"...В ходе выяснения обстоятельств дела суд апелляционной инстанции сделал вывод об отсутствии в договоре сведений, которые в силу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Данный вывод суда апелляционной инстанции признан окружным судом ошибочным в силу следующего.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Законодательное требование об индивидуализации объекта аренды обусловлено тем, что по окончании договора арендодателю должно быть возвращено то же самое имущество. Вместе с тем индивидуально-определенный объект аренды может быть указан не только в самом договоре, а в иных подписанных сторонами документах, подтверждающих соглашение относительно договорного имущества, в частности, в акте приема-передачи имущества в аренду.

В силу акта приема-передачи от 01.06.2007 объекты, перечисленные в поименованном договоре аренды, переданы Предпринимателю и использовались им. За это он вносил платежи за первые месяцы аренды согласно договору.

Таким образом, предмет, определенный сторонами в договоре и акте приема-передачи, не вызвал у сторон сделки сомнений относительно предмета аренды и идентификации имущества. Условия оспариваемого договора в определенный период времени исполнялись обеими сторонами. Участники сделки не предприняли действий, свидетельствующих о том, что в отношении объекта аренды сложились какие-либо разногласия..."

ст. 607, Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}

Позиция 2.Условие о предмете договора аренды не может содержаться в акте приема-передачи.

Судебная практика:

ПостановлениеФАС Поволжского округа от 09.10.2007 по делу N А57-1338/07-36

"...Как следует из материалов дела требование о взыскании арендной платы заявлено со ссылкой на договор субаренды от 01.01.06 и акт приема-передачи от 01.01.06.

Заявитель кассационной жалобы считает, что договор субаренды от 01.01.06 N 3 не содержит существенных условий, то есть не указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче субарендатору в качестве объекта аренды и, следовательно, его нельзя признать заключенным.

Суд первой инстанции, оценивая договор аренды от 01.04.07 подписанный между ООО "Стройкерамика-94" и ООО "Вавилон-2001" и договор субаренды от 01.01.06 N 3, подписанный между ООО "Вавилон-2001" и ООО "Металл-Сервис ВСВ" пришел к выводу, что предметы этих договоров указаны в акте приема-передачи от 01.04.03 и акте от 01.01.06.

Однако Акт приема-передачи объекта в аренду является доказательством предоставления арендодателем объекта аренды арендатору, а арендатором - принятие его в эксплуатацию и не может служить доказательством соблюдения сторонами правил п. 3 ст. 607Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, выводы суда о применении норм ст. 309,310Гражданского кодекса Российской Федерации противоречат имеющимся в деле доказательствам, а доводы кассационной жалобы о не применении судом нормп. 1 ст. 425ип. 3 ст. 607Гражданского кодекса Российской Федерации являются правомерными..."

8.2. Вывод из судебной практики:Условие о предмете договора может содержаться в поэтажных планах, схемах и экспликациях, на которых отмечены помещения, являющиеся объектами аренды.

Судебная практика:

ПостановлениеФАС Московского округа от 24.05.2006 N КГ-А41/3281-06 по делу N А41-К1-15137/05

"...Отказывая в иске, апелляционный суд сделал вывод о том, что договор аренды N 31 от 01.02.2005, на основании которого заявлены требования о взыскании задолженности, является незаключенным, в силу п. 3 ст. 607ГК РФ и не порождает обязательственных отношений между сторонами.

Вывод о незаключенности апелляционный суд обосновал тем, что договор не содержит признаков, характеризующих сданное ответчику в аренду имущество, то есть объект аренды в договоре N 31 от 01.02.2005 не определен.

Между тем данный вывод суда не может быть признан соответствующим имеющимся в деле доказательствам.

Имеющиеся в деле поэтажные план и экспликация (л. д. 33 - 34) позволяют определенно установить нежилое помещение площадью 67,8 кв. м, являющееся объектом аренды.

В этой связи у апелляционного суда отсутствовали правовые основания для признания спорного договора незаключенным и отказа в иске..."

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}

8.3. Вывод из судебной практики:Условие о предмете договора аренды земельного участка может содержаться в плане границ земельного участка на чертеже.

Судебная практика:

ПостановлениеФАС Волго-Вятского округа от 02.03.2010 по делу N А28-4588/2009

"...Довод заявителя о незаключенности договора аренды от 10.07.2001 в связи с невозможностью определения его предмета отклоняется судом округа. По правилам пункта 3 статьи 607названного кодекса, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Суд протолковал положения спорного договора по правилам статьи 431Гражданского кодекса Российской Федерации и указал, что в документе (с учетом приложения договора - плана границ земельного участка на чертеже) имеются данные, характеризующие объект имущественного найма как индивидуально-определенный, а именно: земельный участок с указанием присвоенного кадастрового номера, его местонахождение, границы и площадь. Земельный участок предоставлен ответчику для использования принадлежащей ему на праве собственности недвижимости. При этом ответчик с 2001 года вносил арендные платежи за пользование объектом, переданным ему в имущественный наем. В материалы дела не представлены документы, свидетельствующие о наличии у сторон разногласий и неопределенности в отношении предмета договора аренды в процессе его исполнения с 2001 года и до момента настоящего спора.

Таким образом, у сторон сложились договорные отношения по аренде спорного земельного участка. Оснований считать сделку аренды от 10.07.2001 незаключенной у суда не имеется..."

8.4. Вывод из судебной практики:В приложении к договору, акте приема-передачи, в которых согласовано условие о предмете, необходима ссылка на договор. На плане должны быть заштрихованы передаваемые в аренду площади, а все изменения (исправления) должны быть согласованы сторонами.

Судебная практика:

ПостановлениеФАС Уральского округа от 01.02.2006 N Ф09-30/06-С3

"...Согласно п. 3 ст. 607Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных соответствующий договор не считается заключенным.

Поскольку сторонами не было достигнуто соглашение относительно объекта аренды (приложение N 1 к договору от 01.11.2000 N 29 не является доказательством согласования, поскольку не имеет ссылок на спорный договор аренды, заштрихованные площади на плане никак не обозначены, изменения сторонами не согласованы), акт приема-передачи объекта аренды сторонами не подписан, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании договорной неустойки и убытков, причиненных неисполнением ответчиком ремонтных работ..."

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}

8.5. Вывод из судебной практики:Если в договоре аренды площадь помещения не указана, а в дополнительном соглашении и акте приема-передачи отражен размер площади, который был зачеркнут и исправлен стороной на меньший, то считается, что арендовалась меньшая площадь (при отсутствии протокола разногласий сторон).

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.08.2009 N Ф04-4007/2009(12493-А67-22) по делу N А67-6744/2008

"...Сопоставив условия пункта 2.2 договора (не указана площадь используемого общего имущества), соглашения об изменении и дополнении договора аренды от 02.10.2007 (указана площадь используемого общего имущества - 37 кв. м, которая зачеркнута и исправлена на 8 кв. м с оговоркой "не согласна"), акта приема-передачи от 01.12.2007 (площадь общего имущества 37 кв. м исправлена на 8 кв. м), приняв во внимание отсутствие протокола согласования разногласий в части использования площади общего имущества, суд пришел к выводу, что между сторонами достигнуто соглашение об использовании арендатором общего имущества в части 8 кв. м.

Судом кассационной инстанции не установлено оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения обжалуемого решения арбитражного суда от 12.03.2009 по настоящему делу..."

8.6. Вывод из судебной практики:Условие о предмете договора может быть согласовано в техническом паспорте арендованного имущества, если в договоре содержится ссылка на него.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.12.2008 по делу N А29-1976/2008

"...В пункте 3 статьи 607 Кодекса предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Довод заявителя о незаключенности договора аренды от 13.12.2006 стал предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и обоснованно отклонен ими. Стороны, подписавшие договор, не заблуждались относительно предмета сделки и его месторасположения. Пункт 1.1 раздела "Предмет договора" содержит отсылочное положение к техническому паспорту N 4, являющемуся неотъемлемой частью договора. В техническом паспорте прописаны элементы, характеризующие объект имущественного найма как индивидуально-определенный: наименование имущества, его назначение, качественные характеристики (местонахождение, площадь). В материалы дела не представлены документы, свидетельствующие о наличии у сторон разногласий и неопределенности в отношении предмета договора аренды в процессе его исполнения.

Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу о наличии у спорящих сторон договорных отношений по аренде указанного имущества..."