13. Сдача в аренду объекта незавершенного строительства

На практике возникает вопрос: допустима ли сдача в аренду объекта или части объекта незавершенного строительства, поскольку возможность эксплуатации такого объекта по какому-либо функциональному назначению ставится под сомнение?

13.1. Вывод из судебной практики:По вопросу о том, может ли быть объект незавершенного строительства сдан в аренду, в судебной практике существует две позиции.

Позиция 1.Объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано в установленном законодательством РФ порядке, может быть сдан в аренду.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 11.02.2010 N Ф03-7965/2009 по делу N А51-2198/2009

"...В качестве объекта аренды в договоре аренды от 02.07.2007 N 109, указано помещение общей площадью 217 кв. м, расположенное на первом этаже в здании по адресу: Приморский край, г. Артем, ул. Партизанская, 2 (инвентарный номер 05:405:002:0000011370, Литер А, кадастровый (условный) номер здания 25-25-06/033/2006-307), что позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.

То обстоятельство, что на момент заключения договора здание, в котором находится являющееся объектом договора помещение, не было в установленном порядке сдано в эксплуатацию, не свидетельствует о том, что предмет договора не согласован.

Учитывая, что объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом, право собственности на которое, в силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, возникает после регистрации в установленном законом порядке, а статья 650 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи в аренду объектов незавершенного строительства, суды пришли к ошибочному выводу о том, что помещение, расположенное в здании, не введенном в эксплуатацию в установленном порядке, не могло быть объектом аренды.

При таких обстоятельствах у суда отсутствовали основания для признания договора аренды незаключенным..."

ст. 607, Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}

Позиция 2.Объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано в установленном законодательством РФ порядке, не может быть сдан в аренду, в связи с чем договор аренды указанного объекта недвижимости является незаключенным.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.07.2006 по делу N А56-49787/04

"...Между закрытым акционерным обществом "Спортивный клуб "Питер-Гольф" (далее - ЗАО "СК "Питер-Гольф", арендодатель) и ООО "Гольф-клуб "Бельведер" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 09.04.2004 N 025-а (л.д. 11-15).

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить в возмездное срочное пользование арендатору недвижимое имущество (нежилой фонд) - часть объекта незавершенного строительства (кадастровый номер 78:19360А:0:26), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, город Петродворец, Луговой парк, д. (дворец Бельведер), лит. Б.

Передаваемая в аренду часть объекта расположена на первом этаже упомянутого здания и состоит из комнат N 24, 25, 35, 36, 37, 39, 42 общей площадью 58,6 кв. м.

Арендодатель владеет указанными помещениями на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права частной собственности от 28.11.2003 (пункт 1.2 договора).

Между ООО "Гольф-клуб "Бельведер" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Фрегат" (далее - ООО "Фрегат", арендатор) заключен договор субаренды нежилого помещения от 09.04.2004 (л.д. 24 - 27). Согласно пункту 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить в возмездное срочное пользование арендатору недвижимое имущество (нежилой фонд) - часть объекта незавершенного строительства (кадастровый номер 78:19360А:0:26), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, город Петродворец, Луговой парк, д. (дворец Бельведер), лит. Б, передаваемая в аренду часть объекта расположена на первом этаже упомянутого здания и состоит из комнат N 24, 25, 35, 36, 37, 39, 42 общей площадью 58,6 кв. м.

Между ЗАО "СК "Питер-Гольф" (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "Юридическое бюро "АВАНТ" (далее - ООО "ЮБ "АВАНТ", покупатель) заключен договор купли-продажи объекта недвижимости от 16.06.2004 (л.д. 26 - 27). Согласно пункту 1 продавец продал, а покупатель купил принадлежащий продавцу на праве частной собственности объект незавершенного строительства нежилого значения, кадастровый номер 78:19360А:0:26, площадью 2316,3 кв. м, этажность 1, мансарда, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, город Петродворец, Луговой парк, д. (дворец Бельведер), лит. Б.

Между ООО "ЮБ "АВАНТ" (продавец) и ООО "КЦ "МАС" (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта недвижимости от 30.07.2004 (л.д. 28 - 29). Согласно пункту 1 продавец продал, а покупатель купил принадлежащий продавцу на праве частной собственности указанный выше объект незавершенного строительства нежилого значения.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.08.2004 ООО "КЦ "МАС" принадлежит на праве частной собственности объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, город Петродворец, Луговой парк, (дворец Бельведер), лит. Б (л.д. 30).

Полагая, что ответчиком нарушены условия договора аренды от 09.04.2004 N 025-а по передаче спорных помещений истцу, исходя из предусмотренной договором обязанности арендодателя выплатить штрафную неустойку, ООО "Гольф-клуб "Бельведер" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Кроме того, спорный объект зарегистрирован как незавершенный строительством, следовательно, не принят в эксплуатацию, соответственно он может быть использован только с целью завершения строительства (реконструкции) и последующего ввода в эксплуатацию и не может быть использован для иных целей..."

13.2. Вывод из судебной практики:Если объект незавершенного строительства, переданный в аренду, изменяется в результате строительства, договор аренды может быть признан незаключенным.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.11.2008 по делу N А17-1012/2007

"...Иск основан на статьях 432, 607, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что на момент оформления арендных отношений между обществом с ограниченной ответственностью "Дженнифер-Иваново" (правопредшественником Общества) и Предпринимателем здание N 2/1 по улице Красной Армии являлось объектом незавершенного строительства, а поэтому помещения в нем не могли быть предметом аренды и не использовались Обществом по назначению. Полученное ответчиком по незаключенной сделке в виде арендной платы и капитальных вложений является неосновательным обогащением.

Как видно из документов и установил суд, Предприниматель (арендатор) и ООО "Дженнифер-Иваново" (арендодатель), позднее реорганизованное в Общество, заключили договор от 01.07.2004 аренды нежилых помещений общей площадью 230 квадратных метров, расположенных в здании N 2/1 по улице Красной Армии города Иваново, обеспеченных всеми инженерными коммуникациями и обозначенных на техническом плане под литерами Б1, В1 и Г1, для организации арендатором розничной торговли и складирования товарных запасов сроком на 11 месяцев. Передача объекта найма оформлена контрагентами актом приема-передачи от 01.07.2004.

На момент заключения сделки Предприниматель являлся собственником объекта незавершенного строительства площадью застройки 260 квадратных метров (свидетельство о государственной регистрации права от 21.02.2003 серии 37 ВВ N 112831). Данный факт установлен в ходе судебного разбирательства по иску Общества к Предпринимателю о признании договора аренды от 01.07.2004 недействительным. Доказанные обстоятельства, отраженные в судебных актах по N А17-829/9-2005, имеют преюдициальное значение для настоящего спора в соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По договору аренды от 01.07.2004 объектом имущественного найма выступали строящиеся площади. Законодательство не ограничивает возможность совершать сделки с объектами незавершенного строительства при наличии свидетельства о государственной регистрации права собственности. Вместе с тем изменяющиеся по мере осуществления работ характеристики возводимого объекта не позволяют определенно установить имущество на момент передачи в аренду, а потому договор аренды такого объекта в соответствии пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть признан незаключенным..."

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}