28Вопрос

ЖИЛИЩНЫЕ ПРАВА ГРАЖДАН

Статья 40 Конституции РФ посвящена жилищным правам граждан.

Право на здоровое жилье входит как составная часть в понятие «достойный жизненный уровень» для каждого человека, провозглашенный Всеобщей декларацией прав человека и Международным пактом об экономических, социальных и культурных правах.

Конституционное право на жилище выражает сущность системы удовлетворения жилищных потребностей общества, т.е. оно является сущностным фундаментальным правом. От него зависит система конкретных жилищных прав граждан, которые должны соответствовать, не противоречить ему. От того, как определяется содержание этого права, часто зависит поведение граждан, органов государства, хозяйствующих субъектов при выборе вариантов решения жилищных проблем из юридически возможных в конкретной жизненной ситуации. Право граждан на жилище может быть сведено к трем юридическим возможностям, хотя норма ст. 40 конкретно не содержит такой юридической формулы:

стабильное, устойчивое, постоянное пользование жилым помещением во всех разновидностях жилищного фонда;

улучшение жилищных условий в домах всех разновидностей жилищного фонда;

обеспечение здоровой среды обитания, жилой среды, достойной цивилизованного человека (последнее вытекает из норм международного права).

Но такие же правовые возможности открывались и раньше. Однако дефектом уходящей в прошлое системы было закрепление прежними конституциями монополии государственного, муниципального и общественного жилищных фондов, созданных за годы социализма. Индивидуальному жилищному фонду отводилось в городах и поселках городского типа второстепенное место. Он господствовал лишь в сельской местности. Его развитию, как и развитию жилищной кооперации – другой формы участия граждан своими средствами в строительстве жилья, Советское государство обязывалось лишь содействовать. Личная собственность граждан на жилой дом носила потребительский характер. Частная собственность была под запретом.

Эта система, основанная на коллективных началах, за многие десятилетия своего функционирования не дала ожидаемого социального результата. Миллионы людей улучшали жилищные условия, но и миллионы на протяжении долгих лет продолжали томиться в очереди на получение благоустроенного жилья из общественных фондов потребления. Строительство и эксплуатация государственного, муниципального и общественного жилья требовали таких постоянно растущих бюджетных и общественных ассигнований, каких ни у государства, ни у местных Советов, ни у общественных организаций не было. Население было настолько пролетаризировано системой ограничений его доходов, количества и размеров жилых помещений, приходящихся на одного человека или семью, изъятий в общественные фонды потребления, парализовано организационными трудностями, что было не в состоянии участвовать в массовом жилищном строительстве.

Действующая Конституция отражает смену эпох в удовлетворении жилищных потребностей, переход к новой системе, которая складывается из таких конституционных основ, как отказ от монополии государства на собственность и экономическую деятельность, утверждение равенства и разных форм собственности, частной собственности на жилье и землю. Государственный жилищный фонд утратил господствующее положение, возникли частная собственность граждан и юридических лиц на жилищный фонд, частные проектные и строительные организации, банки, образовался рынок жилья, земли и т.п. Жилищным фондом, согласно Кодексу российского законодательства, является совокупность всех помещений, предназначенных для жилья, расположенных на территории РФ, независимо от вида собственности и цели его использования, включая квартиры, дома, служебное и специализированное жилье, а также другие строения, по санитарным нормам пригодные для жилья

К видам специализированного жилья относятся не только гостиницы, общежития, интернаты и приюты, но и жилье для временного заселения, дома для престарелых граждан, ветеранов, инвалидов, беженцев, переселенцев и дома маневренного фонда. Жилищный фонд РФ классифицируется по целевому назначению, по правилам использования, по пригодности для проживания и по порядку формирования.

Жилищный фонд: классификация по формам собственности

Разделение жилищного фонда в соответствии с основными формами собственности, согласно статье 19, части 2 ЖК РФ, подразумевает:

1. Частный жилищный фонд. Это жилые помещения, которые находятся в правах собственности граждан РФ или юридических лиц:

а) к фонду собственности граждан РФ относятся индивидуальные жилые строения, приобретенные или построенные дома или квартиры, приватизированное и кооперативное жилье, а также жилье, полностью выплаченное в паевом строительстве, дома товариществ и другое приобретенное гражданами жилье в соответствии с нормами российского законодательства;

б) к фонду собственности жилья юридических лиц относятся жилые строения, построенные или купленные жилищно-строительными кооперативами, где паевые взносы за жилье еще не выплачены, а также жилье, купленное или построенное за счет средств юридических лиц.

2. Государственный жилищный фонд. Все права на эту жилую собственность принадлежат Российской Федерации (Жилищному Фонду РФ) или находятся в собственности субъектов РФ:

а) жилье, которое находится в оперативном управлении учреждения, предприятия или в хозяйственном ведении, как в фонде субъектов РФ;

б) жилье, которое находится в государственной федеральной собственности РФ, куда также может входить хозяйственное владение, управление государственным учреждением или предприятием.

3. Муниципальный жилищный фонд. Это совокупность жилых помещений, права собственности на которые имеют муниципальные органы власти. Муниципальный фонд жилья может быть городского или сельского типа. Также сюда относится жилой фонд муниципальных учреждений, предприятий и хозяйственных ведений.

Жилищный фонд: классификация по целевому назначению

1. Социального назначения. В этот вид жилищного фонда входят жилые помещения государственного и муниципального назначения, занимаемые жильцами по договорам социального найма.

2. Специализированного назначения. Совокупность жилых помещений, которые предназначаются для отдельной категории граждан РФ. Правила проживания в специализированном жилье государственного и муниципального назначения предоставляется согласно правилам ЖК РФ (раздел 4).

3. Коммерческого назначения. Жилые помещения, предоставляемые гражданам РФ на условиях договорного (возмездного) пользования либо по другим договорным условиям во временное пользование.

4. Индивидуального назначения. В эту категорию жилищного фонда относятся жилые помещения, собственниками которых могут быть граждане и члены их семей на условиях безвозмездного проживания, а также юридические лица на таких же условиях.

Жилищный фонд: как осуществляется контроль за использованием жилья?

Согласно статье 20 ЖК Российской Федерации, сохранность жилищного фонда, независимо от форм собственности и контроля над его правовым использованием, а также соответствие норм проживания и осуществление коммунальных услуг, находится в ведении федеральных органов исполнительной власти. Контроль осуществляется в соответствии с нормативными правовыми актами федерального закона РФ.

Весь жилищный фонд РФ подлежит государственному учету в соответствии со статьей 19, части 4 ЖК, в строгом порядке, установленном правительством РФ. Основной целью такого учета жилья является получение точной информации о:

- его местоположении;

- качественном и количественном составе;

- техническом состоянии;

- стоимости объекта;

- уровне благоустройства;

- каких-либо изменениях в этих данных.

Государственный учет жилищного фонда включает техническую инвентаризацию и паспортизацию жилых помещений, включая также оформление технических паспортов на жилье с указанием установленных норм и требований к проживанию. В бюро технической инвентаризации находятся на учете жилые здания и эксплуатационные жилые помещения.

Технический учет жилого фонда включает: официальный статистический учет, оперативный учет и текущий бухгалтерский учет. Проведение технического учета и инвентаризации жилых помещений из жилищного фонда РФ, возлагается на муниципальные и государственные власти (службы, центры, унитарные предприятия, БТИ и другие управления специализированного назначения).

При покупке дома или квартиры, при получении во временное или постоянное пользование жилья из жилищного фонда, на любой вид жилого помещения оформляется технический паспорт, согласно статье 19, части 5 ЖК РФ. Технический паспорт на жилое помещение включает четыре раздела:

- Сведения о собственниках жилья;

- Размеры площади дома или квартиры;

- Техническое описание жилого помещения;

- Стоимость жилья.

Если жилое помещение не прошло регистрации в жилом фонде РФ, не имеет учета на государственном уровне, то к такому жилью не могут применяться нормы и правила в соответствии с жилищным законодательством (вселение, выселение, аренда, сдача в найм, покупка, продажа и т.д.). Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в порядке очередности, исходя из времени принятия на учет и включения в списки на получение жилых помещений (ст. 33 ЖК РСФСР).

Допустимо предоставление жилья не состоящим на учете в случаях неотложного расселения в связи со стихийными бедствиями (землетрясения, наводнения и т.п.), из домов, грозящих обвалом, подлежащих сносу, а также в других случаях, предусмотренных законодательством РФ.

Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, ведется, как отмечалось, по единому списку. На основе этих данных в отдельные списки включаются граждане, имеющие право на внеочередное и первоочередное получение жилых помещений. Составление списков внеочередни-ков и первоочередников безотносительно единого списка нарушает принцип, установленный п. 15 Примерных правил учета граждан.

Принцип очередности (т.е. возникновения права получить жилье на основе времени подачи соответствующих документов о нуждаемости) не может быть нарушен ни с учетом меры труда гражданина (его заслуг), ни с учетом степени его нуждаемости. Вряд ли соответствует требованиям жилищного законодательства утверждение некоторых ученых о том, что «...при подготовке списков обычно учитывается также острота нуждаемости гражданина в жилье»'.

Нарушение правила очередности может служить основанием для признания ордера недействительным. С иском о признании ордера недействительным по указанному мотиву в суд вправе обратиться предприятие (учреждение, организация) или местная администрация, в ведении которых находится жилое помещение, либо прокурор в их интересах. Граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и считающие, что жилое помещение должно быть предоставлено им, обращаться в суд с такими исками не могут, поскольку субъектного гражданского права на указанное в ордере жилое помещение они не имеют (п. 7).

Такое разъяснение, ограничивающее права граждан, как представляется, не соответствует духу и смыслу жилищного законодательства. Не соответствует оно и сложившейся судебной практике.

К. обратился в суд с иском о предоставлении жилого помещения, сославшись на то, что с августа 1992 г. работает в акционерном обществе «Сев. НИИП» после окончания института, живет в общежитии, однако администрация не обеспечивает его жильем как молодого специалиста, выделяет жилые помещения другим работникам с нарушением очередности. Прокурор в интересах К. просил признать недействительным ордер на однокомнатную квартиру, предоставленную Л., по тем мотивам, что ордер выдан с нарушением прав К., который значится в списке очередников на внеочередное предоставление жилья.

Архангельским областным судом исковые требования удовлетворены. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, рассмотрев дело по кассационным жалобам ответчиков, решение суда оставила без изменения, указав следующее. Принимая решение по спору, суд правильно исходил из того, что К. пользуется льготой на внеочередное предоставление жилой площади как молодой специалист. Он нуждался в улучшении жилищных условий,

был включен в список очередников. Жилое помещение ему должно быть предоставлено с соблюдением очередности, что ответчиком выполнено не было.

Статья 34 ЖК РСФСР допускает возможность перенесения очередности гражданам, состоящим на учете по месту работы, администрацией предприятия по согласованию с профсоюзным комитетом. Перенести очередность (но не исключить) можно за злостное нарушение трудовой дисциплины (к примеру, появление на работе в нетрезвом состоянии), пьянство, хулиганство, хищение государственного или общественного имущества (в случаях, когда уголовная ответственность не связана с лишением свободы). По смыслу закона, перенесение очередности допустимо даже за одно правонарушение. Приведенный перечень не является исчерпывающим. Законодательством могут быть предусмотрены и иные правонарушения, при которых очередность по месту работы допустимо перенести.

Жилищный кодекс РСФСР выделяет три вида очередей: так называемое внеочередное предоставление жилья (ст. 37), первоочередное (ст. 36)2 и в порядке общей очереди. В пределах каждого ее вида выделены довольно значительные категории граждан и случаи предоставления жилья на льготных условиях, т.е. «внутри» каждого вида создается своеобразная очередность в зависимости от времени поступления соответствующих документов. В условиях жесткой системы рынка, малых объемов жилья, предоставляемого для бесплатного заселения, многие правила внеочередного и первоочередного удовлетворения жилищных потребностей не реализуются. Само по себе установление законодательством трех видов очередей в таких условиях выглядит как «попытка» решить экономические проблемы правовым путем. Очевидно, что жилье надо больше строить, а не придумывать замысловатые правовые способы распределения его малых объемов.

Вне очереди жилые помещения предоставляются гражданам в случаях: стихийного бедствия, когда жилье (как правило, государственное, общественное) стало непригодным для проживания; окончания срока пребывания лиц в государственном детском учреждении, у родственников, опекунов или попечителей, где они находились на воспитании, если им не может быть возвращена прежняя жилая площадь; завершения учебы в аспирантуре, клинической ординатуре, высшем, среднем специальном, профессионально-техническом и ином специальном учебном заведении — лицам, направленным в порядке распределения на работу в другую местность, и членам их семей.

Этот перечень не является исчерпывающим. Законодательством РФ предусматриваются и иные случаи предоставления жилья во внеочередном порядке. В частности, Законом РФ от 26 июня 1992 г. «О статусе судей в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями от 21 июня 1995 г.)1 предусмотрена обязанность местной администрации не позднее шести месяцев после наделения судьи полномочиями предоставить ему благоустроенное жилье в виде отдельной квартиры или дома с учетом права судьи на дополнительную жилую площадь не менее 20 кв. м или в виде отдельной комнаты.

Судья одного из районных судов Чувашской Республики обратился в суд с иском к администрации города о предоставлении жилого помещения на семью из трех человек, сославшись на то, что нуждается в улучшении жилищных условий и в соответствии с Законом РФ «О статусе судей в Российской Федерации» имеет право получить жилое помещение вне очереди с учетом права на дополнительную площадь. Однако администрация города предложила ему двухкомнатную квартиру, без учета этого права.

Решением Верховного суда Чувашской Республики иск удовлетворен. Суд обязал ответчика предоставить истцу на семью из трех человек благоустроенное жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям (ст. 40 ЖК), с учетом его права на дополнительную жилую площадь.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ это решение отменила и дело направила на новое рассмотрение.

Первый заместитель Председателя Верховного Суда РФ поставил вопрос об отмене определения кассационной инстанции.

Президиум Верховного Суда РФ протест удовлетворил, указав следующее. При рассмотрении спора суд установил, что истец проживает с семьей в коммунальной квартире и поставлен на учет как лицо, нуждающееся в улучшении жилищных условий. Со дня постановки на учет истек шестимесячный срок, и поэтому в силу Закона «О статусе судей» ему обязаны предоставить квартиру с учетом права на дополнительную жилую площадь.

Во внеочередном порядке предоставляется жилье и работникам прокуратуры. Участковым инспекторам милиции жилая площадь в виде отдельной квартиры или дома предоставляется не позднее шести месяцев со дня вступления в должность3.

Граждане пожилого возраста и инвалиды, проживающие в стационарных учреждениях социального обслуживания, (освободившие жилье в связи с их помещением в эти учреждения), в случае отказа от его услуг имеют право на внеочередное обеспечение жильем (по истечении шести месяцев), если им не может быть возвращено ранее занимаемое жилое помещение4.

На основании ст. 36 ЖК РСФСР, п. 23 Примерных правил учета граждан в первую очередь жилые помещения предоставляются нуждающимся:

а) инвалидам Великой Отечественной войны и семьям погибших или пропавших без вести воинов (партизан) и приравненных к ним лицам. К членам семей относятся: иждивенцы погибшего или пропавшего без вести, которым в связи с этим выплачивается пенсия; родители; супруг, не вступивший в брак вторично, независимо от получения им пенсии; дети, не имеющие собственных семей, или хотя и имеющие семьи, но ставшие инвалидами до своего совершеннолетия, а также имеющие семьи дети, оба родителя которых погибли или пропали без вести;

б) Героям Советского Союза (России), Героям Социалистического труда, а также лицам, награжденным орденами Славы, Трудовой славы, «За службу Родине в Вооруженных Силах» всех трех степеней;

в) лицам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний. Список заболеваний, дающих право на первоочередное получение жилья, утвержден приказом Министерства здравоохранения СССР от 28 марта 1983 г. (в редакции от 6 июня 1991 г.) и содержит: активные формы туберкулеза, психические заболевания с хроническим течением, проказа, тяжелые формы бронхиальной астмы и др.;

г) лицам, пребывающим в составе действующей армии в период Гражданской и Великой Отечественной войн и во время боевых операций по защите СССР (РФ), партизанам Гражданской и Великой Отечественной войн, а также другим лицам, принимавшим участие в боевых операциях по защите Родины (к этой категории относятся лица рядового и начальствующего состава органов МВД, КГБ (ФСБ), а также вольнонаемные, занимавшие должности в воинских частях, штабах и учреждениях, входивших в состав действующих войск);

д) инвалидам труда I и II групп и инвалидам I и II групп из числа военнослужащих (ставших инвалидами в результате общих заболеваний или увечий, полученных при прохождении военной службы);

е) семьям лиц, погибших при исполнении государственных и общественных обязанностей, выполнении долга гражданина по спасению человеческой жизни, по охране социалистической (общественной) собственности и правопорядка либо погибших на производстве в результате несчастного случая;

ж) рабочим и служащим, длительное время добросовестно проработавшим в сфере производства. К этой сфере могут быть отнесены и отрасли, связанные с жилищно-коммунальным, социально-бытовым обслуживанием. Срок длительности работы в сфере производства, дающий право получить жилое помещение в первую очередь, устанавливается коллективным договором профсоюзного комитета с администрацией предприятия;

з) матерям, которым присвоено звание «Мать-героиня», многодетным семьям (имеющим трех и более детей — на иждивении и совместно проживающих) и одиноким матерям;

и) семьям при рождении близнецов;

к) учителям и другим педагогическим работникам общеобразовательных школ и профессионально-технических учебных заведений;

л) спасателям профессиональных аварийно-спасательных служб, профессиональных аварийно-спасательных формирований.

Перечень этот не является исчерпывающим. Законодательными актами (федеральными и субъектов Российской Федерации могут быть предусмотрены и иные случаи предоставления жилья в первоочередном порядке. В таком порядке обеспечиваются жильем работники милиции, таможенных органов1; лица, признанные пострадавшими от политических репрессий2.

Жилые помещения (в домах государственного и муниципального жилищного фонда) предоставляются гражданам районной, городской, районной в городе администрацией; органами управления сел, поселков (при наличии у последних особого жилищного фонда) с непосредственным участием общественных комиссий по жилищным вопросам. При подготовке проекта решения о предоставлении жилья комиссии обладают правом повторно проверить жилищно-бытовые условия нуждающихся и подлинность документов.

Ведомственный жилищный фонд распределяется по совместному решению руководства и профсоюзного комитета предприятия, учреждения, организации. Решения утверждаются администрацией городов, районов, сел и поселков.

При наличии нарушений администрация возвращает материалы на повторное распределение. Утверждение списков о предоставлении жилья не требуется, если оно построено за счет средств предприятий, учреждений и организаций, а именно фонда социально-культурных мероприятий и жилищного строительства. В этом случае достаточно последующего уведомления местной администрации.

Прокурор Калининского района г. Тюмени обратился в суд с заявлением о выселении А. и ее мужа С. из квартиры без предоставления жилой площади, ссылаясь на то, что они вселились с нарушением установленного порядка, т.е.

без ордера.

Решением Калининского районного суда г. Тюмени (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Тюменского областного суда) заявленное прокурором требование было удовлетворено.

Президиум Тюменского областного суда оставил протест председателя Тюменского областного суда без удовлетворения.

Заместитель Председателя Верховного Суда РСФСР в протесте поставил вопрос об отмене обоих судебных актов. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСФСР протест удовлетворила, указав следующее. «Как видно из материалов дела, дом входит в состав ведомственного жилищного фонда. В домах ведомственного жилищного фонда жилье распределяется по совместному решению администрации и профсоюзного комитета, а в случаях, предусмотренных Советом Министров СССР, - - по совместному решению с последующим сообщением исполнительному комитету.

В соответствии с п. 15 постановления ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 4 октября 1965 г. «О совершенствовании планирования и усиления экономического стимулирования промышленного производства» вся жилая площадь, построенная за счет средств фонда социально-культурных мероприятий и жилищного строительства, используется для удовлетворения нужд работников предприятия и распределяется самим предприятием с последующим сообщением исполнительному комитету Совета народных депутатов».

Как далее отметила Коллегия, «...суду следовало иметь в виду, что, как разъяснено в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. «О практике применения судами жилищного законодательства», судам подведомственны споры о выдаче ордера на жилое помещение, предоставляемое по совместному решению администрации или органа соответствующей общественной организации и профсоюзного комитета с последующим сообщением исполкому местного Совета».

По совместному решению органа управления и профсоюзного комитета (с последующим сообщением местной администрации) предоставляется жилье и в домах общественного жилищного органа.

Членам жилищно-строительных кооперативов отдельная квартира предоставляется по решению общего собрания членов кооператива, утвержденному местной администрацией района, города. Собрание учитывает численность семьи и размер паевого взноса.

Служебные жилые помещения, находящиеся в ведении местных органов власти, предприятий (учреждений и организаций), предоставляются по решению администрации, на основе которого выдается ордер, устанавливающий особый правовой режим этого помещения.

Жилые помещения, освобождающиеся в домах, построенных с привлечением средств в порядке долевого участия предприятий, заселяются -- в первую очередь -- нуждающимися в улучшении жилищных условий работниками этих предприятий (ст. 45 ЖК РСФСР). Такое положение связано с правом повторного заселения жилья работниками данного предприятия. Оно (право) утрачивается, если жилое помещение в установленном законом порядке передано в муниципальную собственность2.

Освободившиеся в квартире жилые помещения (не изолированные) подлежат передаче другим нанимателям, проживающим в этой квартире (ст. 46 ЖК РСФСР). Изолированные жилые помещения предоставляются таким нанимателям при условии их нуждаемости в улучшении жилищных условий, а при отсутствии нуждаемости - - гражданам, имеющим жилую площадь менее установленной нормы на одного человека (с учетом права на дополнительную жилую площадь). Нормы ст. 46 ЖК РСФСР -применяются и в том случае, когда право занять жилое помещение возникло (в связи с увеличением состава семьи) после его освобождения. Однако жилая площадь не предоставляется, если она освободилась до вселения претендующего на нее лица в данную квартиру.

Р. и А. обратились в суд с иском о признании за ними права на комнату 15,7 кв. м. В обоснование своих требований они указали, что вместе с ребенком занимают комнату площадью 22'7 кв. м. Поскольку жилое помещение размером 15,7 кв. м в этой же квартире освободилось, а они имеют жилую площадь менее установленной нормы на одного человека, истцы просили признать за ними право на освободившуюся комнату, а ордер, выданный на нее Е., признать недействительным.

Е. иск не признала и пояснила, что ордер ей выдан на законном основании. Решением Московского городского суда в иске отказано.

В кассационной жалобе Р. и А. просили отменить решение суда, ссылаясь на то, что они имеют право на присоединение комнаты в соответствии со ст. 46 ЖК РСФСР.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСФСР решение оставила без изменения, указав следующее. Из дела видно, что истцы проживают с родителями Р. в двухкомнатной квартире площадью 30,3 кв. м. В связи с улучшением жилищных условий им был выдан ордер на комнату размером 22,7 кв. м в другой квартире. В этой же квартире до их вселения освободилась комната 15,7 кв. м, которая была передана исполкому Октябрьского районного Совета для заселения, а позднее (30 мая 1984 г.) предоставлена Е. с сыном.

Разрешая спор, суд правильно пришел к выводу о том, что поскольку ст. 46 ЖК РСФСР распространяется на граждан, проживающих в определенной квартире на момент освобождения в ней комнаты (а как видно из дела, спорная комната освободилась до того, как истцы получили право проживать в этой квартире), то не могут быть удовлетворены требования истцов о присоединении комнаты размером 15,7 кв. м2.

При разрешении споров в порядке ст. 46 ЖК возникают вопросы относительно права лиц на дополнительную жилую площадь. Представляется обоснованным вывод президиума Московского областного суда: «При разрешении требований о предоставлении жилого'помещения в порядке ст. 46

ЖК РСФСР следует учитывать права нанимателя или члена его семьи на дополнительную жилую площадь». ОСНОВАНИЯ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРОВ ЖИЛИЩНОГО НАЙМА И ВЫСЕЛЕНИЯ ГРАЖДАН

Договор найма жилого помещения может расторгаться по воле обеих сторон или одной стороны (нанимателя либо наймодателя), в связи с этим может быть установлен различный порядок расторжения договора (судебный и внесудебный). Если договор расторгается по волеизъявлению сторон или вследствие одностороннего отказа нанимателя, то это происходит во внесудебном порядке.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК). Аналогично может расторгнуть договор и наниматель, имеющий жилое помещение по договору социального найма. Решение о расторжении договора социального найма принимается нанимателем, но при условии, что остальные проживающие совместно с ним члены его семьи дали на расторжение договора согласие в письменной форме (ч. 2 ст. 83 ЖК). Кроме того, наниматель обязан соблюсти установленную Типовым договором процедуру сдачи жилого помещения наймодателю .

Расторжение договора социального найма жилого помещения в судебном порядке осуществляется тогда, когда инициатором расторжения договора является наймодатель, и только по основаниям, прямо указанным в законе.

По утверждению Б.К. Комарова, под расторжением договора жилищного найма следует понимать прекращение сторонами всех взаимных прав и обязанностей по договору, т.е. наймодатель освобождается от обязанности предоставлять жилое помещение и прекращает взимать плату за жилье, а наниматель лишается права пользования жилым помещением, освобождается от обязанности впредь вносить плату за жилье и т.д.