Доверительное управление недвижимостью охватывает следующие направления:

• экономическое – управление доходами и затратами, позиционирование объекта на рынке.

  • Экономические задачи управления недвижимостью:

  • планирование и бюджетирование доходов и расходов по недвижимости

  • привлечение инвестиций

  • маркетинг и реклама объекта, анализ эксплуатационных расходов и их снижение

  • привлечение арендаторов, контроль за поступлением арендных платежей

  • поддержание арендных ставок в соответствии с рыночным уровнем

• техническое – содержание и развитие объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением и установленными требованиями.

  • Технические задачи управления недвижимостью:

  • техническое обслуживание и эксплуатация недвижимости

  • отношения с коммунальными службами

  • организация охраны объекта недвижимости

  • отношения с субподрядчиками по эксплуатации

  • согласование реконструкций, перепланировок и др.

• правовое – комплексное юридическое сопровождение Доверительного управления недвижимостью.

Правовые задачи управления недвижимостью:

• подготовка и заключение договоров с арендаторами, подрядчиками и т.д.

• представление интересов в государственных и иных органах

• разрешение спорных вопросов – защита интересов в суде

• оформление прав на объекты недвижимости и землю

• согласование реконструкций и перепланировок

• независимая оценка объектов недвижимости и имущества

Задачи Доверительного управления недвижимостью определяет собственник: в зависимости от целей – максимизация дохода, увеличение ликвидности объекта недвижимости, увеличение его стоимости или иные.

Доверительное управление – это ситуация, в которой владелец имущества (Доверитель) передает право распоряжения своим имуществом другому лицу (Управляющему).

Важно отметить три момента:

• Передается только право распоряжения имущества. Собственником имущества остается его владелец.

• Управляющий обязан управлять имуществом в интересах владельца.

• Права и обязанности сторон закрепляются договором (пример договора доверительного управления приведен в приложении В).

6. Ключевые сферы деятельности сервейинговой компании

   1. Основные этапы работы с объектом недвижимости

Процесс управления недвижимостью можно разделить на следующие этапы:

• прием объекта недвижимости в управление;

• подготовка объекта недвижимости к коммерческому использованию;

• продвижение объекта недвижимости на рынок;

• техническая эксплуатация объекта недвижимости;

• обслуживание клиентов.

(Рисунок 4.4.)

1. Прием объекта недвижимости в управление

Данный этап является самым ответственным этапом деятельности сервейинговой компании, от которого зависят все ее дальнейшие действия, занятость и доходы. В рамках этого этапа сервейинговая компания осуществляет переговоры с собственниками объектов недвижимости, проводит анализ местоположения, юридическую, техническую, экономическую, управленческую экспертизы объекта недвижимости, изучает и анализирует рынок, формирует стратегию управления объектом недвижимости, заключает контракт на управление с собственником, принимает объект недвижимости в управление.

Остановимся на процедуре непосредственного принятия объекта недвижимости в управление.

Согласно Стандарту практики управляющего на объекте недвижимости Межрегиональной ассоциации управляющих недвижимостью - СТО МАУН Б-01-96 - (управляющий первого уровня), можно выделить следующие основные моменты передачи объекта недвижимости в управление (при смене управляющего):

• установление срока передачи

• назначение лиц, ответственных за сдачу и приемку объекта.

Передача должна производиться в присутствии заказчика на управление (и вышестоящего управляющего) с обязательным осмотром и фиксацией технического состояния зданий и сооружений, оборудования и благоустройств.

Акт приема-передачи должен содержать:

• перечень зданий, сооружений, оборудования;

• акт о техническом состоянии объекта;

• акт передачи основных фондов;

• акт передачи оборотных средств;

• акт передачи технической и бухгалтерской документации.

Для приема-передачи объекта недвижимости создается специальная комиссия, состоящая из представителей собственника и сервейинговой компании. Комиссия проводит инвентаризацию передаваемого имущества и документов, фиксирует техническое состояние инженерного оборудования, объекта недвижимости, передаваемых основных и оборотных средств. Комиссией также фиксируется информация по пользователям помещений. Отдельному описанию подлежат характеристики прилегающего земельного участка: общая площадь земельного участка, площадь застройки, уборочная площадь, имеющиеся улучшения, состояние зеленых насаждений, ограждений, площадь асфальтовых дорожек, газонов и т. д. При этом составляется подробный план с нанесением внешних инженерных сетей и коммуникаций.