3. Взаимоотношения с подрядными эксплуатирующими организациями, поставщиками коммунальных услуг

Сервейинговая компания определяет оптимальное сочетание: какие функции по содержанию и эксплуатации объекта выполнять самостоятельно, а какие перепоручить сторонним исполнителям.

Данные взаимоотношения строятся на основе рационального разделения функций и организации договорных взаимоотношений между сервейинговой компанией и организациями коммунального хозяйства с соответствующим разделением прав, обязанностей и ответственности сторон. Сервейинговая компания осуществляет рациональное распределение финансовых ресурсов между производителями тех или иных коммунальных услуг. Сервейинговая компания выступает заказчиком на обслуживание, содержание, ремонт и развитие управляемых ею объектов недвижимости, а также на предоставление услуг клиентам. Организации коммунального хозяйства выполняют функции подрядчиков (исполнителей услуг) по обслуживанию, содержанию и ремонту объектов коммунального хозяйства, а также предоставлению услуг. Подрядчиками по реконструкции и строительству объектов недвижимости являются ремонтно-строительные организации, финансово-строительные или финансово-строительно-эксплуатационные компании. При взаимодействии с подрядчиками сервейинговая компания стремится:

• обеспечить наивысшее качество получаемых услуг и ресурсов;

• обеспечить надежность (ритмичность) поставок услуг и выполнения работ;

• снизить затраты на покупку услуг и оплату работ.

С целью достижения максимального эффекта сервейинговая компания:

• обеспечивает выполнение требований к качеству получаемых ресурсов;

• осуществляет мероприятия по экономии ресурсов;

• ведет договорную работу с подрядными организациями.

Для обеспечения выполнения требований к качеству поставляемых ресурсов Сервейинговая компания:

• анализирует сложившееся состояние находящихся в ее управлении объектов, уровень и качество предоставляемых услуг и работ, готовит предложения по повышению качества обслуживания объектов недвижимости;

• ведет техническую документацию и банк данных по составу инженерного оборудования, капитальности и другим техническим параметрам зданий, сооружений, инженерных сетей;

• разрабатывает требования по качеству содержания и ремонта объекта недвижимости, планирует работы по капитальному ремонту и модернизации объекта недвижимости;

• составляет перечень требуемых работ по обслуживанию и ремонту объекта;

• разрабатывает рекомендации по методам и техническим решениям устранения обнаруженных дефектов;

• контролирует качество и объем выполненных работ и предоставленных услуг, принимает произведенные работы и услуги согласно заключенным договорам.

Договоры на обслуживание, содержание, ремонт и развитие объектов недвижимости заключаются:

• на выполнение конкретного объема и видов работ (водоснабжение, водоотведение, тепло- и электроснабжение, обслуживание внутридомовых сетей, прочистка сетей, вывоз мусора, обслуживание лифтового хозяйства и иные виды работ);

• содержат точные данные об объемах и качестве оказываемых услуг или выполняемых работ, сведения о разграничении зон обслуживания, сроки и способы оплаты услуг, права, обязанности и ответственность каждой из сторон, включая санкции за нарушение условий договора;

• исходят из взаимно согласованных условий, объемов и качества предоставления услуг, а также согласованных со службой заказчика тарифов на оказываемые услуги.

В договоре указываются конкретные гарантии качества услуг и санкции за нарушение договорных обязательств.

Мероприятия по экономии ресурсов

В процессе приема объекта в управление сервейинговая компания проводит детальную проверку энергопотребления и водопотребления, а затем повторяет ее каждый год и при замене важных узлов оборудования, косметическом или плановом ремонтах.

Согласно приводящимся в литературе данным, теплопотери через окна и двери лоджий составляют в среднем 40-60% всех теплопотерь здания, поэтому снижение их в процессе эксплуатации имеет большое значение и предупреждает обоснованные жалобы арендаторов на низкую температуру воздуха в помещениях. Уплотнение горизонтальных притворов способствует уменьшению общей воздухопроницаемости окон на 50%.

Экономия достигается и при оплате коммунальных услуг. Установив приборы учета воды и тепла, сервейинговая компания оплачивает коммунальным предприятиям потребление этих ресурсов по фактическому расходу, а не по нормативам, которые используются при существующем порядке содержания объектов недвижимости. При этом установленный норматив значительно превышает аналогичный показатель во многих крупных городах мира.

Сервейинговая компания стремится устанавливать прямые договорные отношения с поставщиками ресурсов в обход локальных поставщиков (могут быть трехсторонние договоры) с возмещением им части (10-20% к тарифу) накладных расходов на содержание коммуникаций.

Особо тщательное планирование и контроль осуществляется сервейинговой компанией в отношении электроэнергии, так как ее перерасход чреват большими штрафами.

Договорная работа с подрядными организациями

Договоры на обслуживание, содержание, ремонт и развитие объектов недвижимости заключаются сервейинговой компанией, как правило, на конкурсной основе с привлечением различных организаций-подрядчиков, что позволяет значительно снизить стоимость работ по договору.

Взаимоотношения сервейинговой компании с подрядными организациями строятся на основе удовлетворения потребностей клиентов, соблюдения интересов собственника объекта недвижимости и взаимной выгоды сервейинговой компании и подрядных организаций.

Сервейинговая компания формулирует реальные требования к объему и качеству покупаемых услуг, исходя прежде всего из интересов своих клиентов. Она способна добиться приемлемых условий обслуживания, так как обладает специалистами, разбирающимися в технических вопросах эксплуатации и обслуживания объектов недвижимости, которые могут на равных обсуждать профессиональные проблемы со своими коллегами из коммунальных предприятий. Кроме того, она обладает достаточными финансовыми ресурсами, позволяющими отстаивать свои требования на переговорах.

Сервейинговая компания является "неудобным" клиентом для подрядных организаций, так как требует неукоснительного соблюдения требований к качеству и надежности поставляемых услуг, пристально следит за соблюдением своих финансовых интересов. В то же время сервейинговая компания гарантирует подрядным организациям соблюдение всех необходимых условий эксплуатации систем жизнеобеспечения объекта недвижимости, своевременную оплату поставляемых услуг, стабильность спроса на коммунальные услуги.