3 Этап. Рассчитывается износ здания(и)

Износ– это потеря стоимости. Различают три вида износа:

1. Физический – это дефекты конструктивных элементов

2. Функциональный – вызывается научно-техническим прогрессом – устаревание конструктивных элементов здания

3. Внешний (экономический) – вызван факторами окружающей среды, а также действиями правительства в области страхования, налогообложения и т.д.

Физический износможет рассчитываться следующими методами:

1. Экспертный

2. Нормативный (бухгалтерский)

3. Метод срока жизни

Экспертный метод. Эксперт использует визуальные методы, механические, и, пользуясь нормативным документом «Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (Р)» определяет износ каждого конструктивного элемента.

Для расчета износа составляем новую таблицу:

Таблица 3

Расчет износа конструктивных элементов здания

Конструктивный элемент	Признаки износа	Количествен­- ная оценка	Физический из­нос, %
Фундамент	нарушения штукатурного слоя стен	Ширина тре­- щин до 1,5 мм	0—20

4 Этап. Рассчитывается действительная стоимость здания(дСзд)

Это разность между восстановительной стоимостью здания и накопленным износом:

ДС_зд = ВС_зд – И

5. Определяется рыночная стоимость объекта недвижимости(рСон)

РС_он = РС_зу + ДС_зд

Доходный подход в определении стоимости недвижимости

1)Метод капитализации доходов (МКД)применяется в том случае, когда объект приносит стабильный годовой доход или этот доход растет устойчивыми темпами. Общая формула расчета:

V = I / R

где V– стоимость объекта;

I– годовой доход;

R– ставка капитализации(например: I = 100000; R = 0,1; V = 10000/0,1 = 100000)

V = ЧОД / R

где ЧОД – чистый операционный доход.

Чистый операционный доход (ЧОД) рассчитаем в три этапа:

1 этап. Потенциальный валовый доход(ПВД) – это доход, который можно получить от объекта без учета потерь. Для недвижимости, которая сдается в аренду:

ПВД = Са * S

где Са – ставка арендной платы за кв.м. в год;

S– площадь для сдачи в аренду, кв.м.

2 этап. Действительный валовый доход(ДВД):

ДВД = ПВД – скидки (на простой и неплатежи) + прочие доходы (если есть)

где ДВД – действительный валовый доход

3 этап. Чистый операционный доход (ЧОД):

ЧОД = ДВД – ОР – РЗ

где ОР – операционные расходы – это расходы, которые несет собственник объекта

РЗ – расходы на замещение – расходы на замену быстроизнашиваемых компонентов улучшений

Ставка капитализации – это ставка дохода, которую требует инвестор с учетом риска получения этого дохода.

R_о

R_%R_вк

Применительно к недвижимости ставка капитализации делится на две части:

1 – доход на капитал (R_%)

2 – ставка возврата капитала (R_вк)

Методы расчета ставки капитализации:

1) Метод рыночной выжимки (метод сравнения продаж)

2) Метод кумулятивного построения

3) Метод инвестиционной группы

4) Метод Элвуда – в России не применяется

1) Метод рыночной выжимки

Ставка капитализации рассчитывается на основе данных о сопоставимых продажах аналогичных объектов

ЧОД

R = ---------------

Цена

Пример: Ца = 205, ЧОДа = 34, ЧОДо = 32, Vо = ?

Rа = 34/205 = 0,1658, Vо = ЧОДо/R = 32/0,1658 = 193

2) Метод кумулятивного построения(метод суммирования) – экспертным методом оцениваются риски, связанные с этим объектом.

R_% = R_f + R_др + R_нл + R_им + R_ц + R_вк

R_f– безрисковая ставка дохода – доходность по долгосрочным государственным ценным бумагам или доходность по срочным вкладам в банке высшей категории надежности;

R_др– надбавка за дополнительный риск, оценивается экспертным методом от 0 до 5% (рисков нет – ставка 0, риски максимальные – 5%, Иванова Е. И. «Оценка стоимости недвижимости»), местоположение, состояние объекта;

R_нл– надбавка за низкую ликвидность 0-5%;

R_им- надбавка за инвестиционный менеджмент 0-5%, чем более сложны и рискованны инвестиции, тем более компетентного управления требуют;

R_ц- надбавка на изменение цен на недвижимость, как правило, учитывается, если предполагается падение цен, может не учитываться;

R_вк- ставка возврата капитала рассчитывается методом Ринга, предполагает равномерный возврат капитала:

R_вк = 1 / Т • 100%

где Т – срок полезного использования объекта.

3) Метод инвестиционной группы– применяется для объектов, для приобретения которых используется как собственный, так и заемный капитал

К_о– капитал

К_сК_з(М)

I_о(ЧОД_о) – доход

I_сI_з(DS)

R_о– ставка капитализации

R_сR_з

I_с

R_с = --------

К_с

где R_с, – ставка капитализации на собственные средства;

I_с– доход на собственный капитал;

К_с– величина собственного капитала.

I_з DS

R_з = -------- = ---------

К_з M

где R_з– ставка капитализации на заемные средства;

I_з– доход на заемный капитал;

К_з– величина заемного капитала;

DS– платеж по кредиту;

М – величина кредита.

R_о = R_c • W_c + R_з • W_з

W_c + W_з = 1

где R_о– ставка капитализации общая;

W_с– доля собственного капитала в общем капитале;

W_з– доля заемного капитала в общем капитале.

2) Метод дисконтированных денежных потоков (МДДП)– применяется для тех объектов, которые приносят изменяющийся денежный поток.

Этапы расчета стоимости недвижимости:

1 этап. Весь анализируемый период делится на 2 части: прогнозный и остаточный.

реверсия

ДП ДП ДП ДП ДП ДП

0 1 2 3 4 5 ост.

2 этап. Составляется прогноз доходов, расходов и денежных потоков

Считаем на каждый год ПВД, ДВД, ЧОД, ДП

ДП = ЧОД – DS

где ДП – денежный поток;

DS – платеж по кредиту.

3 этап. Рассчитывается реверсия– это цена продажи объекта в конце прогнозного периода (даже если в действительности мы не планируем продавать), это методический прием, который позволяет собрать все доходы, которые останутся за рамками прогнозного периода.

Реверсия рассчитывается на конец прогнозного периода, методом капитализации:

Реверсия = ДП_ост / R

где ДП_ост– денежный поток остаточного периода;

R – ставка капитализации.

4 этап. Рассчитывается ставка капитализации методом кумулятивного построения:

R = Ставка дисконта – q

где q– темпы роста дохода в остаточном периоде.

5 этап. Рассчитывается текущая стоимость денежных потоков прогнозного периода (PV_дп1,PV_дп2…,PV_дпn), текущая стоимость реверсии (PV_{реверсия}) и их суммарное значение:

_n

РС_ОН = ∑ PV_ДПn + PV_{реверсия}

¹

где PV_ДПn– текущая стоимость денежных потоков n-ого периода.

1

PV = FV • -------------

(1+R)ⁿ

FV – будущие денежные доходы (будущая стоимость);

1/(1+R)ⁿ– коэффициент текущей стоимости, всегда меньше 0, в расчетах округлять до четырех знаков после запятой.

1

PV_ДП1 = ДП₁ • -------------

(1+R)¹

1

PV_{реверсия} = Реверсия • -------------

(1+R)⁵

Метод дисконтированных денежных потоков

Период	0	1	2	3	4	5	Оста-точный период
Площадь полезная, кв.м	1000	1000	1000	1000	1000	1000	1000
Динамика арендной платы	-	1	1,05	1,1	1,15	1,2	1,25
Арендная плата за кв.м. в год, $	400,0
ПВД, $
Коэффициент загрузки	-	0,7	0,75	0,75	0,8	0,9	0,95
ДВД	-
Динамика расходов	-	1	1,1	1,2	1,3	1,4	1,5
Операционные расходы за кв.м. в год, $	200,0
Операционные расходы всего, $
ЧОД
Расходы на обслуживание долга, $	-	30000	30000	130000	0	0	0
ДП	-
Реверсия	-
Коэф. текущей стоимости	-						-
Текущая стоимость ДП	-						-
Сумма текущих стоимостей ДП прогнозного периода
Текущая стоимость реверсии		-	-	-	-	-	-
Рыночная стоимость, $		-	-	-	-	-	-
Ставка капитализации, %	-	-	-	-	-	-	0,17
Дисконт, %	-	20	20	20	20	20	-