Выведение итоговой величины стоимости

Подход	Стоимость, млн.руб.	Вес	Итог
1. Доходный	40	0,5
2. Сравнительный	38	0,3
3. Затратный	32	0,2
Итого:		1,0

Вывод: «…По моему мнению, рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 37,8 млн.руб.» Далее пишем рекомендации к управлению, что мы рекомендуем делать.

Информация к размышлению:

1) Сравнительный подход дает результат больший, чем доходный и затратный – продавать и не покупать!

2) Доходный больше сравнительного и затратного – держать или покупать!

3) Затратный больше, чем доходный и сравнительный – не строить, а покупать!

4) Затратный меньше, чем доходный и сравнительный – строить!

Затратный подход при определении стоимости недвижимости

Затратный подход основан на предположении, что затраты на строительство объекта с учетом износа в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, является приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости.

Этапы расчета стоимости при затратном подходе:

1 Этап. Определяется рыночная стоимость земельного участка(рСзу)

Рассчитываем рыночную стоимость земельного участка методом сравнения продаж (МСП). Ищем аналогичные земельные участки (предложения по продажам) и из этих данных рассчитывает стоимость 1 кв.м. земли. При необходимости вносятся поправки:

РС_зу = С_ед • S_зу

где С_ед– стоимость одной единицы сравнения – это стоимость одного квадратного метра земли;

S_зу– площадь земельного участка.

2 Этап. Рассчитывается восстановительная стоимость здания(вСзд)

Восстановительная стоимость здания– это издержки в текущих ценах на строительство точной копии объекта:

ВС_зд = С_ед • V_зд • К₁ • К_кл • К₂ • К_пр • К_НДС • К_ц

где С_ед– стоимость одной единицы сравнения, берем в сборнике УПВС № 28, цены 1969 г. (укрупненный показатель восстановительной стоимости) или КО-ИНВЕСТ 1996 г.;

V_зд– строительный объем здания, куб.м.;

К₁– коэффициент перехода от цен 1969г. к ценам 1984г. К_169-84= К_тер*К_отр=1,249;

К_кл– климатический коэффициент, дается в технической части сборника К_кл = 1,07;

К₂– коэффициент перехода от цен 1984 г. к текущим ценам, рассчитывается региональным центром ценообразования при управлении экспертизы Удмуртской республики, или вместо него можно брать индекс цен на строительно-монтажные работы, который рассчитывает Удмуртстат. К₂= 120-150 раз;

К_пр– коэффициент прибыльности девелоперов (застройщиков),5-30% (1,05-1,3);

К_НДС– коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость,18% (1,18);

К_ц– ценностной коэффициент, показывает отличия конкретного объекта от аналога, рассчитывается с помощью сборника ценностных коэффициентов.

Укрупненные показатели восстановительной стоимости, приведенные в сборниках, составлены в нормах и ценах 1969 года и сгруппированы по отраслям народного хозяйства или по видам зданий и сооружений, и содержат восстановительную стоимость одного кубического метра строительного объема здания или одного километра железнодорожных путей трубопроводов, автодорог, в зависимости от их назначения, конструкции, капитальности, благоустройства и расположения в том или ином территориальном поясе, с учетом климатического района. Удмуртская республика находится в 1 территориальном поясе, всего их 10 (заполярный круг).

В восстановительную стоимость включены прямые затраты (стоимость материалов, затраты механизмов, заработная плата), в том числе учтены затраты по отводу земли.