2.3 Экономический эффект от внедрения предложений в программу

Ввиду некредитоспособности ТСЖ, финансирование проекта может проводиться по следующим схемам:

а) за счёт доходов инвестора (подрядчика);

б) с использованием кредитных средств инвестором;

в) с привлечением долевого участия вкладчиков по инвестиционным договорам с инвестором (подрядчиком).

По договору ТСЖ-Инвестор часть дохода от продажи нового мансардного этажа осваивается при капитальном ремонте. Расчетная разница привлеченных к капремонту средств передается инвестору. Инвестор по всем работам получает 20% прибыли.

В качестве объекта рассмотрен проект реконструкции пятиэтажного 2-х секционного жилого дома серии 1-447 с надстройкой мансардным этажом в одном уровне с отделкой квартир и капремонтом. Общая площадь квартир – 3222,4 кв. м, количество квартир – 80, общая площадь квартир после реконструкции – 3866,8 кв.м, количество квартир – 92 шт., площадь мансарды 644 кв. м.

Проектом реконструкции предусматривается:

– надстройка одноуровневой мансарды;

– утепление наружных стен;

– замена оконных и балконных блоков;

– замена инженерных сетей в подвале;

– замена стояков канализации, электро- и водоснабжения. Установка счетчиков расхода воды (общедомовых);

– монтаж нового теплоцентра;

– монтаж нового водомерного узла;

– ремонт и отделка лестничных клеток;

– комплексный ремонт балконов, входных групп;

– комплексное благоустройство территории.

Инвестор проекта определен по конкурсу, проводимому муниципалитетом.

Таблица 8 – Затраты на реконструкцию с капитальным ремонтом

№ п/п Наименование работ	Ед. изм.	Объём	Стоимость ед.руб.	Стоимость, руб.		Примечания
1.Замена оконных и балконных блоков	кв.м	507,6	3750,0	1 903 500		Замена оконных блоков на оконные блоки с 4-х камерным профилем wintech и 2-х камерным
Продолжение таблицы 8
2.Отделка фасада	кв.м	1839,52	2395	4 405 650		Установка лесов, промывка поверхности, крепление плитного утеплителя на клей и дюбель, устройство клеевого слоя, нанесение декоративной штукатурки
3.Ремонт водосточной системы	п.м.	148,8	555	82 584		Навеска водосточных труб
4.Ремонт балконов	кв.м	261,1	1100,0	287 210		Ремонт, усиление, монтаж защитного ограждения
5.Комплексный ремонт мест общего пользования	кв.м	290,4	1500,0	435 600		Заделка стыков, ремонт штукатурки стен, выравнивание потолка, устройство откосов, окраска
6.Комплексные мероприятия по благоустройству прилегающей территории	кв.м	379,2	350,0	132 720		Замена садового камня, бордюра, устройство клумб, скамейки, газон
7.Комплекс мероприятий по модернизации инженерных систем в подвале	комп.	1	2300000,0	2 300 000		-
8.Замена стояков канализации, электро и водоснабжения.	комп.	1	1500000,0	1 500 000		-
Продолжение таблицы 8
9.Монтаж теплового центра	комп.	1	1470000,0	1 470 000
10.Монтаж нового водомерного узла	комп.	1	545000,0	545 000
11.Проектно-изыскательские работы	комп.	1	750000,0	750 000
12.Надстройка мансардного этажа	кв.м	644,4	24800,0	15 981 120
ИТОГО, в том числе:					29 793 384
стоимость надстройки					15 981 120
ИТОГО с учетом рентабельности 20%, в том числе:					35 751 620
стоимость реконструкции					13 812 264
ИТОГО с учетом рентабельности 20%, в том числе:					35 751 620

Для оценки проекта инвестиционная деятельность делится на два этапа:

1-ый этап – высокодоходный проект с коротким сроком окупаемости – надстройка мансарды, используется для привлечения внебюджетных средств для реализации комплексной реконструкции данного дома. Этап предусматривает инвестиции в строительство мансардного этажа с последующей продажей новых квартир.

2-ой этап предусматривает капитальный ремонт и санацию здания. Эти мероприятия проводятся за счет федерального и городского бюджета с привлечением средств жильцов ( 5%).

Таблица 9 – Результаты расчета по 1-ому этапу

№ п/п	Наименование позиции	Обозна-чение	Ед.изм.м.	Численный показатель
1	Затраты подрядчика на проведение реконструкции и капремонта		руб.	35 751
2	Взносы собственников со счета ТСЖ – 5% стоимости капремонта		руб.	911
3	Финподдержка из Фонда капремонта		руб.	3222 *4=12888
4	Объем возврата инвестиций		руб.	44500*644,4=28 675
5	Планируемый денежный поток на проведение капремонта		руб.	911+12888+28675=42386
6	Валовая прибыль подрядчика		руб.	28675-15981=12694
7	Налог на прибыль от продаж		руб.	12694 *0,2=2538
8	Прибыль инвестора (по договору переходит ТСЖ)		руб.	12694 – 2538 =10156
9	Внутренняя норма доходности реконструкции и реализации мансарды	ВНД	%	28 675 800,0/17 579 232,0 = 63,1
10	Чистый дисконтированный доход	ЧДД	руб.	(28 675 800/(1+0,15))– 17 579 232 = 7 356 246,0
12	Индекс доходности	ИД	-	28 675 800 / 17 579 232 *1,15 = 1,41
13	Срок окупаемости без учета дисконта	РВ1	год	0,65
Продолжение таблицы 9
14	Срок окупаемости с учетом дисконта	РВ1д	год	0,76

Итак, весь комплекс работ по модернизации и надстройке мансардного этажа осуществляется частной инвестиционно-строительной компанией. При реконструкции введено в жилищный фонд 644,4 кв.м. У ТСЖ не возникает необходимость напрямую работать с коммерческим банком, а также заниматься реализацией вновь полученных помещений. Все эти работы перекладываются на ИСК. Кроме того, при проведении активной маркетинговой политики есть возможность повысить продажную цену помещений мансарды, что тем самым обеспечит еще большую прибыльность проекта.

На основании анализа вариантов финансирования проекта можно сделать следующие выводы:

• проект выгоден для ТСЖ, так как после проведения реконструкции и продажи мансарды на счет ТСЖ при правильном управлении перейдет более 10 млн. руб.;

• проект имеет высокую степень окупаемости. Срок окупаемости составляет менее 1 года;

• проект предусматривает сокращение финансовых затрат муниципалитета на капремонт или же способствует росту качества и объёма ремонта. Появляется возможность решить проблемы жилищного фонда города за счет средств частных инвесторов;

• устройства двухуровневой мансарды (большинство домов фонда первых массовых серий, включая рассматриваемый имеют достаточный конструктивный запас) существенно улучшит экономические показатели проекта. В приведенном расчете не учтено сокращение издержек по мероприятиям в сфере энергосбережения.

Обобщая данные, можно сделать вывод, что мансардное строительство является одним из самых инвестиционно привлекательных видов строительного бизнеса, минимизирует риски инвесторов и способствует воспроизводству жилищного фонда с минимальным уровнем инвестиций и без расширения жилой застройки.

Реконструкция многоквартирных домов с использованием метода надстройки мансардного этажа – является высокоэффективным, современным способом воспроизводства жилищного фонда многих российских городов. Положительный опыт которых, может стать отправной точкой и должен быть учтён при рассмотрении и разработке целевой программы с целью выполнения муниципалитетом возложенных на него обязанностей по капитальному ремонту жилищного фонда и обеспечением жильём различных категорий граждан предусмотренных федеральным законодательством.

Реализация программы капитального ремонта с надстройкой мансардного этажа позволяет добиться следующих социальных и экономических результатов:

– Повышение комфортности и безопасности условий проживания в городе Тверь, улучшение качества жилищного фонда, развитие системы управления жилищным фондом.

– Реновация кварталов с домами «несносимых» серий.

– Снятие социальной напряженности, в частности за счет переселения жильцов из домов, находящихся в аварийном состоянии, в жилые помещения надстроенной мансарды, заказчиками которой являлся муниципалитет.

– Получение рынка недорогого жилья в обжитых и обустроенных городских кварталах за короткий промежуток времени.

– Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным и городским законодательством, в том числе молодых семей.

– Совершенствование системы управления жилищным фондом в городе Тверь, развитие системы эксплуатации жилищного фонда и благоустройство дворовых территорий.

– Снижение затрат на эксплуатацию и содержание реконструированного жилищного фонда города.

– Повышение энергоэффективности в свете N 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

– Получение опыта управления и реализации крупных городских проектов без использования средств из федерального бюджета.

– Создание новых рабочих мест для населения города, связанного с проведением работ по надстройке мансард и реконструкции многоквартирных жилых домов.

– Оптимизация материально-технической базы и технологии производства работ, а также развитие системы финансирования проектов реконструкции.

– Повышение уровня ответственности и активности населения в вопросах эксплуатации и сбережения имеющегося у собственников жилищного фонда.

– Возможность использования опыта и технологии воспроизводства жилого фонда на объектах административно-бытового назначения и объектов школьного и дошкольного образования.

На мой взгляд, реконструкцию с надстройкой мансарды стоит рассматривать как серьезный шаг в развитии города. Это большая и трудоемкая работа, требующая максимум усилий и муниципалитета, всех эксплуатирующих организаций и ТСЖ. Умелое руководство этим процессом позволят в кратчайшие сроки превратить Тверь в современный и благоустроенный город. Снижение эксплуатационных затрат позволит реорганизовать всю систему тепло-, водо- и электроснабжения. Появится возможность направить бюджетные средства на перспективные проекты развития города, а не на ежегодное «латание дыр» в виде частичного не всегда качественного ремонта. Перспективные проекты позволят создать в городе тысячи рабочих мест, что одновременно даст толчок к новому развитию города и росту благосостояния его жителей.

Жилье человека – это отражение его социально-экономического положения. Уровень его обустроенности и комфортности позволяют человеку более полно реализовывать себя, активно участвовать в жизни города и страны, вести бизнес. Эффективное решение сложившихся проблем в жилищной сфере даст серьезный толчёк развитию иных направлений, затягивание решения проблем принесет большие социальные и экономические проблемы в ближайшем будущем.

Заключение.

Предложения по реконструкции основывается на комплексном решении градостроительных, архитектурных, экологических, социально-бытовых, экономических, конструктивных и инженерных аспектов проблемы с ориентацией на человека, созданием для него комфортной среды проживания. Значительный экономический эффект может быть получен путём улучшения структуры пространственного развития и землепользования города и области.

Вопросы воспроизводства жилищного фонда в российских городах и в Твери, в частности, далеки от разрешения. Проблема усугубляется ростом износа жилья и ростом ветхого и аварийного жилья. Растет число домов с не проведённым в срок капитальным ремонтом. Все муниципалитеты испытывают острую нехватку средств для формирования городских программ капитального ремонта. Поток частных инвестиций в поддержание качества жилищного фонда ограничен. Требуется стимул для роста частно-государственного партнерства в содержание и воспроизводство жилищного фонда городов. В связи с объективными трудностями выделения новых строительных площадок с инженерной инфраструктурой наиболее привлекательным является воспроизводство жилья путем реконструкции. Для Твери можно рекомендовать реконструкцию с устройством мансардных этажей, что даёт прирост жилищного фонда от 20 до 80% без увеличения площади жилой застройки. Это характерно для европейских городов, где до трети инвестиций в городское строительство вкладывается именно в реконструкцию.

Анализ жилищного фонда Твери показал специфические особенности жилой застройки: преобладающий объем жилья типовой малоэтажной постройки 60-70 годов, в большинстве своём не получивших своевременного капитального ремонта, низкая плотность застройки, нехватку бюджета муниципалитета на модернизацию жилья. Городские программы капитального ремонта в современном объёме не способны предотвратить старение и износ многоквартирных домов в городе, городские программы капитального ремонта не поддерживаются частными инвестициями в силу отсутствия благоприятной инвестиционной привлекательности.

Самые заинтересованные субъекты в поддержании эксплуатационного уровня жилищного фонда – ТСЖ – не являются кредитоспособными и сегодня не могут выступать ни заказчиками, ни инвесторами реконструкции или капитального ремонта. Из-за непредоставления коммерческими банками кредита ТСЖ вынуждены рассчитывать преимущественно на бюджетное финансирование капитального ремонта, которое вполне ограничено.

Для повышения инвестиционной привлекательности мансардного строительства предлагается внести изменения в законодательные документы:

– в Жилищный кодекс: для упрощения решения о реконструкции многоквартирных домов считать достаточным согласия на её проведение более 50% собственников, включая всех, чьё жильё будет примыкать к новому жилью, созданному при реконструкции;

– в устав муниципальных образований: разрешить администрации муниципального образования давать финансовую гарантию под кредиты ТСЖ в коммерческих банках на реконструкцию с воспроизводством жилья.

Для перелома в сознании собственников жилья в МКД и для интенсификации мансардного строительства формировать городские программы реконструкции с устройством мансард с продажей нового жилья и реализацией дохода ТСЖ для финансирования капитального ремонта. В программы включать проекты, предусматривающие мансардное строительство и мансардное строительство с комплексным капитальным ремонтом всего дома при многоканальном финансировании, в том числе бюджетном.

С учетом массового типового жилья в Твери для программ разработать типовые проекты мансард с разнообразным архитектурным оформлением. Чтобы уйти от «типового» однообразия.

Разработать типовой инвестиционный договор для реконструкции с устройством мансард. В типовом договоре предусмотреть следующие варианты финансирования работ:

– по реконструкции и устройству мансард (первый этап): финансирование ТСЖ, собственниками жилья в многоквартирного дома, сторонними инвесторами;

– по капитальном ремонту: многоканальное финансирование с участием специальных фондов капитального ремонта.

Договором предусмотреть использование дохода от продажи нового жилья на проведение капремонта, проведение мероприятий по энергосбережению в жилых зданиях.

В программе предусмотреть технический контроль производства работ.

Финансовым расчетом подтверждена экономическая эффективность указанных форм инвестиций в мансардное строительство с получением дохода ТСЖ и направлением его на капитальный ремонт домов.

Рекомендована типовая технология надстройки мансардного этажа жилых зданий высотой до 5 этажей, которая может быть рекомендована как решение для массовой реконструкции зданий. Технико-экономическая эффективность и преимущества новой технологии заключаются в следующем: не требуется выселение жильцов; снижается трудоемкость работ на 15-26%; кран заменяется подъемником и конвейером; уменьшается зависимость от сезонных условий и стесненности стройплощадки.

Рекомендована организация мансардного строительства как высокоиндустриального непрерывного строительного потока по каждому типу массовых домов с кредитованием под финансовую гарантию Администрации Твери. Гарантия подкрепляется воспроизводимой жилой площадью при реконструкции.

Организацию программ проводить при 2-х летнем цикле:

– первый год: формирование участников, обеспечение интересов всех участников программы, в том числе собственников жилья, проведение общих собраний собственников, привязка типовых проектов реконструкции, проведение конкурсов, заключение договоров;

– второй год: устройство мансард, продажа нового жилья, проведение капремонта.

Реконструкцию проводить поточным методом с комплексным поквартальным капитальным ремонтом с организацией мобильной ремонтно-строительной базы в пределах квартала.

Рекомендовать конвейерный блок-секционный способ реконструкции, отличающийся высоким уровнем технологичности (Кт = 0,88) и являющимся прогрессивным методом сборки мансард из укрупненных строительных элементов повышенной заводской готовности. При этом достигнуто сокращение продолжительности работ на 7% и себестоимости на 9%.

Альтернативным вариантом рекомендовать дерево-каркасную технологию канадского домостроения и каркасные конструкции на основе стальных гнутых профилей.

Доказано, что разработанный конвейерный блок-секционный способ реконструкции отличается высоким уровнем технологичности (Кт = 0,88) и является прогрессивным методом сборки мансард из укрупненных строительных элементов повышенной заводской готовности. При этом достигнуто сокращение продолжительности работ на 7% и себестоимости на 9%.

При формировании городских программ учитывать получаемые эффекты мансардного строительства:

– социальный: увеличение разнообразия жилья в городе по типам; по приватности; по комфортности; по доступности. Увеличивается плотность заселения малоэтажной застройки. Ограничивается рост территории города. Улучшается архитектурное разнообразие города.

Как уже отмечалось выше, мансардное строительство – высокоэффективный и современный способ решения проблем воспроизводства жилищного фонда города Тверь. Положительный опыт применения в других городах РФ и СНГ позволяет сделать вывод о целесообразности применения данного метода как источника получения дополнительного недорого жилья в обустроенных жилых кварталах

Реконструкцию с надстройкой мансарды стоит рассматривать как серьезный шаг в развитии города. Это большая и трудоемкая работа, требующая максимум усилий и муниципалитета, и всех эксплуатирующих организаций и ТСЖ.

Умелое руководство этим процессом позволят в кратчайшие сроки превратить Тверь в современный и благоустроенный город, который может эффективно управлять всеми коммунальными процессами.

Снижение эксплуатационных затрат позволит реорганизовать всю систему тепло-, водо- и электроснабжения. Появится возможность направить бюджетные средства на перспективные проекты развития города, а не на ежегодное «латание дыр» в виде частичного, не всегда качественного ремонта. Перспективные проекты позволят создать в городе тысячи рабочих мест, что одновременно даст толчок новому развитию города и росту благосостояния жителей.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства: Федерального закона Рос. Федерации от 21 июля 2007 г. N 185 ФЗ // Российская газета.– 2007.– 27 июля.

2. Реновация фонда массового жилищного строительства 1950-1970 годов методом типового мансардного строительства : материалы международной научно-практической конференции, 21 октября 2013 г. / ТГТУ ; редкол. О.М. Дюжилова [и др.]. - Тверь, 2013. - 83-87 с.

3. Лапыгин Д.Ю. Развитие региона методом программно-целевого планирования// Экономика региона, 2007. № 18.

4. Магданов П.В. Интеграция структурно-функционального и программно-целевого подходов к управлению ARS ADMINISTRANDI Выпуск 2 / 2010

5. Черняк В.З. Жилищно-коммунальное хозяйство: развитие, управление , экономика: учебное пособие /В.З. Черняк.-2-е изд., перераб .-М.: КНОРУС, 2008. – 392с. (стр.176-180).

6. Министерство топливно-энергетического комплекса и жилищно-коммунального хозяйства Тверской области [Электронный ресурс] : Постановление «Об утверждении Программа развития системы жилищно-коммунального и газового хозяйства Тверской области на 2010 – 2012 годы». URL http://www.gkh.tver.ru/TGS/gkh/gkh.nsf/pages/model_prog_razvGKH.html (23.09.2012).

7. Министерство топливно-энергетического комплекса и жилищно-коммунального хозяйства Тверской области [Электронный ресурс] : Постановление правительства № 690-пп от 24.12.2013 «Об утверждении региональной программы по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Тверской области на 2014-2043 годы». URL http://www.gkh.tver.ru/TGS/gkh/gkh.nsf/pages/gkh_regsyskaprem_npa.html (09.12.2014).

8. Министерство топливно-энергетического комплекса и жилищно-коммунального хозяйства Тверской области [Электронный ресурс] : Программа социально-экономического развития Тверской области на период до 2020 года. URL http://тверская-область-экономика.рф/index.php?option=com_content&task=view&id=47&Itemid=63

9. Правительство Тверской области [Электронный ресурс] : Реализация реформы ЖКХ. URL http://www.region.tver.ru/economics/GKH/reform2012.html (23.09.2012).