75. Виды стоимости, отличные от рыночной

Основные виды стоимости имущества включены в ФСО№2 «Цель оценки и виды ст-ти», , утвержденные приказом Минэконом развития Росии от 20.07.2007 № 255 (табл. 1).

Вид стоимости	Характеристика
Инвестиционная стои­мость	Стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при за­данных инвестиционных целях использования объекта
Ликвидационная стои­мость	Расчётная величина, отражающая наиболее вероятную цену объекта оценки, если он должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспози­ции аналогичных объектов
Кадастровая стои­мость	Стоимость определяемая методами массовой оценки, установленная и утверждённая в соответствии с закон-вом, регулирующим проведение кадастровой оценки. определяется оценщиком в частности для налогообложения

Основные зарубежные показатели стоимости

Вид стоимости	Характеристика
Обоснованная стоимость	Базируется на обоснованной рыночной стоимости но требует дополнительного учёта премии за контроль, включает доп-ю плату за выкупаемые обыкновенные акции у несогласных с решениями акционеров.т.к. остальные получают больше возможности контроля. Только в Америке
Внутренняя (фундаментальная стоимость)	Оценка возможного изменения стоимости акций в зависимости от перспектив разв-я того/иного пр-я и конкретного вида д-ти без учёта возможностей конкретного инвестора
Стоимость действующего предприятия	Оценка стоимости элементов на основе их вклада в общую стоимость бизнеса
Балансовая стоимость	Основана на величинах указанных в балансе пред-я

76. Принципы оценки имущества

Основные принципы оценки имущества можно разделить на четыре группы (табл. 1).

Принципы, отражающие компоненты объекта	Принципы, основанные на представлениях Владельца	Принципы, связанные с рыночной средой	Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования
Вклада Остаточной продуктивности Предельной продуктивности Сбалансированности	Полезности Замещения Ожидания	Внешних изменений Конкуренции Спроса и предложения соответствия, регрессии, прогрессии Экономического разделения	Синтез предыдущих трех групп принципов

Принципы оценки, отражающие компоненты объекта

Принцип вкладаоснован на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта. Улучшения следует производить в разумных пределах, так как произведенные затраты на добавление дополнительного элемента (вклада) могут не соответствовать последовавшему увеличению стоимости объекта.

Доходность бизнеса — это результат действия четырех факторов производства: земли, рабочей силы, капитала и управления. При оценке бизнеса необходимо учесть возможность произвести улучшения, которые повлекут увеличение его стоимости, например: отделка цехов скорее всего не повлияет на доход от производства и стоимость предприятия, но такой вклад, как прием на работу нового управляющего с более высокой заработной платой, может сказаться положительно на результатах производства и соответственно стоимости предприятия.

Принцип остаточной продуктивности.Так как земля физически недвижима, факторы рабочей силы, капитала и управления должны быть привлечены к ней. Сначала должна быть произведена компенсация за эти факторы, а оставшаяся сумма денег идет в оплату пользования земельным участком ее собственнику. Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля дает возможность пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты. Например, предприятие будет оценено выше, если земельный участок способен обеспечивать более высокий доход или если его расположение позволяет минимизировать затраты: дорогой ресторан лучше открыть в престижном районе, где остаточная продуктивность выше, чем на окраине города.

Принцип предельной продуктивностизаключается в том, что последовательное добавление ресурсов к основным факторам производства будет сопровождаться увеличением доходности, превышающим затраты на их создание, только до достижения точки максимальной продуктивности. После этого дальнейшие улучшения не будут вызывать приемлемого увеличения стоимости или даже компенсировать произведенные затраты.

Принцип сбалансированностиоснован на том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимость на рынке; максимальный доход от предприятия можно получить при соблюдении пропорциональности факторов производства.

Например, мал машина-мал.зеркала

Принципы оценки, основанные на представлениях владельца

Принцип полезностизаключается в том, что предприятие с большей полезностью для пользователя обладает и большей стоимостью на рынке. Полезность жилья — комфортное проживание, полезность бизнеса — это его способность приносить доход в конкретном месте и в течение данного периода.

Принцип замещениягласит, что осведомленный покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за предприятие больше, чем за предприятие с эквивалентной полезностью, или больше, чем затраты на возведение аналогичного объекта в приемлемые сроки. Принцип основан на наличии вариантов выбора у покупателя и отражает наименьшую стоимость, по которой может быть приобретено имущество с эквивалентной полезностью, например: вместо двух недорогих автостоянок в малонаселенном районе можно приобрести одну дорогую, но в центре города.

Принцип ожиданияоснован на том, что на стоимость предприятия влияют ожидаемые преимущества от владения объектом и его недостатки. На стоимость бизнеса влияют ожидаемая доходность инвестиций за счет потоков дохода от функционирования и выручка от будущей продажи предприятия. Важны величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего дохода.

Принципы оценки, связанные с рыночной средой

Принцип внешних измененийоснован на том, что стоимость предприятия, его имущества зависит от состояния внешней среды, степени политической и экономической стабильности в стране. Спрос на рынке, возможности развития бизнеса, изменение экономических и финансовых условий, международные события, социальные и природные факторы, появление новых технологий и другие факторы определяют альтернативные способы использования предприятия, например: стоимость пейджинговой станции снижается за счет развития мобильной связи.

Принцип конкуренцииоснован на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции. Если в каком-то районе деловая конкуренция сильна, то строительство еще одного магазина или офисного здания может оказаться убыточным.

Принцип спросаи предложения основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и

предложения на рынке недвижимости. Стабильное соотношение — стабильные цены. Если на рынке предлагается мало прибыльных предприятий (спрос превышает предложение), цена на них будет выше стоимости. На спрос и предложение воздействуют такие факторы, как уровень доходов, изменение численности и вкусов населения, величина налогов, доступность финансовых ресурсов, величина кредитной ставки и др.

Принцип соответствияоснован на том, что если предприятие соответствует стандартам, предпочитаемым в данное время в конкретной местности, то цена будет приближена к среднерыночным значениям. Мах ст-ти объект достигает в окружении гармонирующих объектов напр. центр. Ст-ть элитного жилья снижают соседский старый частный сектор

С принципом соответствия связаны:

1) принцип регрессии, заключающийся в том, что рыночная цена предприятия, которое характеризуется излишними применительно к данным рыночным условиям улучшениями, может не отражать его реальной стоимости и быть ниже реальных затрат на его формирование; отсутствие соответствия в окружающем районе, например наличие дешевых бизнесов по соседству с дорогим способно снизить стоимость последнего;

2) принцип прогрессии, согласно которому рыночная цена предприятия зависит от функционирования соседних объектов (цена склада будет выше за счет наличия железнодорожной ветки).

Принцип экономического разделениягласит, что имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта. Возможно следующее разделение прав:

• физическое — разделение прав на пользование воздушным пространством, поверхностным участком земли и недрами;

• по времени владения — различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права;

• по видам имущественных прав — совместная аренда, партнерство, траст, опцион, корпорация;

• по правам кредитора вступить во владение предприятием — закладные, залоги, судебные залоги, участие в капитале. Производственное помещение, например, можно продать вместе, а можно отдельно от имеющегося оборудования.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ)основан на учете возможных способов использования имущества в зависимости от условий рыночной среды. В процессе определения стоимости бизнеса названный принцип применяется для оценки в целях реструктуризации.

Спрос на рынке, возможности развития бизнеса, местоположение предприятия и другие факторы определяют альтернативные способы использования предприятия. Наряду с экономическим разделением, результатом такого анализа является определение наилучшего направления использования собственности предприятия. Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает его самую высокую текущую стоимость.